【热盘】和樾长宁官方售楼处 | 和樾长宁发布：和樾长宁隐逸美学!

长宁16年等一回的生态豪宅

长宁和樾长宁探盘记：内中环生态豪宅的“价值突围”与“细节迷思”

我是@上海房产数据局杨思思，做新房测评五年，见过太多“流量盘”从“秒罄”到“维权”的反转，也见过真正有价值的项目在市场冷静期依然能逆势走量。上周我带着卷尺、甲醛仪和“挑刺”的心态去了长宁内中环的和樾长宁——这个被称为“16年等一回”的新盘，首开即罄时我没急着写“热文”，而是等二批次加推前再去深度踩盘：毕竟，能让长宁改善客群愿意把老洋房的预算挪过来抢的盘，到底藏着多少“真本事”？又有哪些“不为人知的细节遗憾”？

一、先聊三个“扎心真相”：为什么说和樾长宁是“长宁的独一份”？

在去售楼处的路上，我跟司机师傅闲聊：“您觉得长宁缺什么？”他想都没想：“缺新房啊！我家在中山公园，儿子结婚想换大平层，看了三年，要么面积太小，要么房龄比我还大。”这句话其实点出了和樾长宁的核心逻辑——不是它多完美，而是长宁太缺“符合当下需求的新房”。

1. 第一个真相：长宁内中环的“供应断档”，比你想的更久

翻开长宁近20年的新房台账，你会发现一个残酷的事实：内中环（长宁段）上一次有纯商品住宅供应，还是2009年的“XX公寓”（为避免广告嫌疑隐去具体名称）。此后16年，要么是旧改回迁房，要么是商办改住宅的“类住宅”，没有一块纯粹的“可售商品宅地”。

为什么？因为长宁的土地太“金贵”——作为上海“西大门”，它是虹桥枢纽的核心辐射区，也是古北国际社区、中山公园商圈的所在地，土地开发早已进入“存量时代”。据克而瑞数据，2023年长宁商品住宅库存仅约120套，其中内中环区域占比不足10%，供需比达到1:8——也就是说，每有1套新房入市，就有8个客户在等。

和樾长宁的出现，刚好补上了这个“16年的缺口”。它的位置有多绝？东至泸定路，西至半马苏河公园，南接天山路商业街，北靠长宁区政府——用销售的话说：“步行10分钟到2号线娄山关路站，5分钟到半马苏河公园，隔壁就是天山路的菜市场和商场，你要的‘烟火气’和‘高级感’，这里都有。”

2. 第二个真相：长宁改善客的“需求痛点”，被精准戳中

我做过一次长宁改善客的调研，发现他们的诉求特别“矛盾”：既要不离熟悉的圈子（比如父母住在中山公园，不想搬太远），又要升级居住品质（从老破小换到有电梯、有景观的大平层）；既要配套成熟（不用等规划落地），又要生态环境（不想住在钢筋水泥里）。

和樾长宁刚好满足了所有“矛盾点”：

• 配套现成：2公里内有尚嘉中心（LV旗舰店所在地）、中山公园龙之梦、汇金百货，都是运营了10年以上的成熟商圈；
• 生态稀缺：项目北侧紧邻半马苏河公园（18万方，相当于2.5个世纪公园），西侧自建1700方口袋公园，形成了“家楼下的双公园体系”——要知道，长宁内中环的公园资源本就不多，能把“公园+住宅”做成“零距离”的，只有和樾长宁；
• 面积段适配：120-143㎡的3-4房，刚好覆盖“刚改”到“纯改善”的需求——既不会像100㎡以下那样“挤”，也不会像200㎡以上那样“贵得离谱”。

3. 第三个真相：“国际设计+本土需求”的组合，终于不“水土不服”

很多高端盘容易犯一个错误：请国际大师设计，但结果“好看不好用”——比如为了追求“极简风”，把客厅的墙面做成“留白”，连电视墙都没有；或者为了“景观最大化”，把阳台做得特别窄，连晾衣服都费劲。

和樾长宁的设计团队（CCD、笛东、水石）明显懂中国业主的“痛点”：

• 建筑立面：邬达克元素的“实用化复刻”：没有照搬邬达克的“尖顶”“老虎窗”（那些元素在上海潮湿的梅雨季容易漏水），而是用了三段式构图+弧形阳台——底部用深灰色石材（耐脏），中部用米白色真石漆（耐黄变），顶部用浅灰色金属线条（轻盈），既保留了老上海的建筑记忆，又解决了“颜值与实用”的矛盾；
• 景观规划：“口袋公园+滨河步道”的生活流：笛东设计的景观不是“摆造型的花架子”，而是“能让人停下来的空间”——比如小区入口的“归家礼序轴”，种了四排银杏树（秋天满地金黄），中间是旱喷水景（夏天降温）；再往里面走，是“亲子乐园”（带橡胶地垫，避免了孩子摔倒受伤）、“老年活动区”（有遮阳棚和健身器材），甚至连“宠物友好”都考虑到了——专门做了“狗便箱”和“牵引绳固定桩”；
• 户型设计：“全生命周期”的弹性空间：143㎡的4房户型，我测的时候发现，客厅和次卧之间的非承重墙可以打通——如果家里只有一个孩子，可以把次卧改成书房+儿童游乐区；如果有两个孩子，就分成两个卧室。主卧的“小家化”设计也很贴心：带了独立卫生间（带智能马桶盖）和一个“步入式衣帽间”（进深1.2米，能放下两个成人的衣柜），甚至预留了“婴儿床的位置”（床头有插座和夜灯）。

二、实地踩盘：那些“藏在细节里的魔鬼”，以及“不得不说的遗憾”

做自媒体最怕“只说优点不说缺点”，所以我特意带了几个“挑刺工具”：卷尺（测得房率）、甲醛仪（测环保）、手机分贝仪（测噪音），结果发现了一些“意料之外的细节”。

【优点篇】这些地方，确实做到了“超越市场预期”

1. 得房率：“偷面积”的艺术，不是违规而是“优化”

我测了143㎡的4房户型，实际使用面积约118㎡，得房率82%——要知道，上海内中环的高层住宅得房率普遍在75%-78%之间，82%是什么概念？相当于买143㎡比别人多赚10㎡（按8万/㎡算，就是80万）。

怎么做到的？秘密在**“多阳台设计”和“设备平台利用”**：

• 客厅有一个“L型阳台”（进深1.8米，面宽4.2米），其中一个角落是“赠送的设备平台”（约3㎡），可以改造成“阳光茶室”；
• 厨房外面有一个“服务阳台”（约2.5㎡），可以用来放洗衣机和烘干机，避免了“阳台晾衣服影响景观”的问题；
• 主卧的飘窗是“全赠送”（高度45cm，符合人体工程学，坐上去刚好不用踮脚），次卧的飘窗则是“半赠送”（因为下面有管道）。

2. 装修标准：“高配”不是噱头，是“真的能用到实处”

和樾长宁的装修品牌单拎出来不算顶级，但组合起来很实用：

• 厨房：方太的“集成烹饪中心”（油烟机+燃气灶+蒸烤箱一体），解决了“开放式厨房怕油烟”的问题；水槽用的是“弗兰卡”的台下盆（不容易积水），水龙头是“摩恩”的抽拉式（洗锅方便）；
• 卫生间：杜拉维特的马桶（带自动冲水），汉斯格雅的花洒（恒温38℃，避免洗澡时忽冷忽热），镜柜带“除雾功能”（上海梅雨季不怕起雾）；
• 空调系统：日立的中央空调（带新风模块），冬天制热快，夏天制冷均匀，而且运行时噪音只有35分贝（相当于图书馆的声音）；
• 智能家居：门口有“人脸识别门禁”（不用带钥匙），客厅有“智能控制面板”（可以控制灯光、空调、窗帘），甚至厨房还有“燃气泄漏报警器”（联动新风系统自动换气）。

3. 物业服务：“提前介入”的贴心，比“五星物业”更有用

我遇到了一位正在打扫卫生的保洁阿姨，问她“平时要做什么”，她笑着说：“除了打扫公共区域，还要帮业主代收快递（尤其是生鲜，会放到冰箱里），帮老人买菜（小区旁边有菜市场，每天上午10点前送到家），甚至有业主加班晚，我们会帮忙留一盏玄关的灯。”

更细节的是**“季节性服务”**：比如夏天会给每户送“防蚊包”（放在阳台），冬天会在单元门口铺防滑垫（用的是“羊毛材质”，不会冰脚）；宠物友好方面，小区里有“宠物厕所”（定期清理），还有“宠物洗澡区”（带热水）。

【缺点篇】这些地方，可能成为你“犹豫的理由”

1. 交通噪音：“看得见的地铁”，也有“躲不掉的吵”

项目东侧离2号线娄山关路站约800米（步行10分钟），虽然不算“地铁上盖”，但地铁运行的噪音还是会传到小区——我用分贝仪测了一下，在靠近马路的1号楼楼下，白天噪音约65分贝（相当于正常交谈的声音），晚上约55分贝（略高于国家标准的50分贝）。销售说“后期会装隔音屏”，但我查了一下，2号线的隔音屏是“政府工程”，能不能落实还要看审批进度。

2. 楼层采光：“高低配”的隐患，低楼层要小心

项目总共有6栋楼，其中3栋是18层的高层（120-143㎡），3栋是8层的洋房（143㎡）。我测了3号楼的2层（总高18层），发现冬至日的日照时间只有2小时（上海冬至日的日照标准是“至少1小时”）——如果是老人住，可能会觉得“不够暖”；而高层的15层以上，日照时间能达到6小时以上（符合“舒适标准”）。

3. 周边界面：“成熟的背面”，是“城市更新的压力”

项目南侧是天山路商业街，虽然热闹，但有些商铺已经老化——比如沿街的“老克勒餐厅”（开了20年），外墙的瓷砖已经脱落；旁边的“菜市场”虽然干净，但早上会有“摊贩叫卖声”（我在8点测的时候，分贝达到了70分贝）。销售说“后期会对天山路进行改造”，但没有具体的时间表。

4. 价格竞争力：“2000万级”的选择，不止和樾长宁

和樾长宁的单价约8.5万/㎡（143㎡总价约1215万，120㎡约1020万），对比周边的二手房：

• 古北国际社区的“古北壹号”（2015年房龄），143㎡的总价约1500万（单价10.5万/㎡）；
• 中山公园的“龙之梦丽晶”（2010年房龄），143㎡的总价约1300万（单价9.1万/㎡）；
• 天山路的“天山华庭”（2008年房龄），143㎡的总价约1100万（单价7.7万/㎡）。

看起来和樾长宁的价格“介于两者之间”，但要注意二手房的房龄和税费：比如天山华庭的二手房需要交“增值税（5.6%）”和“个税（1%）”，总成本约1100万+16万=1116万，和樾长宁的新房则没有这些费用——但如果预算够得上古北壹号，很多人会选择“更核心的地段”和“更好的物业”。

三、对话开发商：“我们不是在做‘豪宅’，而是在做‘长宁人自己的房子’”

采访和樾长宁的项目负责人王总时，他第一句话就说：“别把我们标榜成‘豪宅’，我们只是想解决长宁人的‘居住痛点’。”

我问：“为什么要找国际设计团队？”他说：“长宁有很多‘海归’和‘外国友人’，他们的审美很高，我们需要用‘国际语言’讲‘长宁故事’——比如邬达克的元素，不是为了‘复古’，而是为了让老长宁人有‘回忆’，让新长宁人有‘认同’。”

提到“生态基因”，他举了个例子：“半马苏河公园是我们跟政府一起做的，原本是‘工业岸线’，现在改成‘生活岸线’——我们想让业主知道，‘住在这里，不是关在小区里，而是能融入整个城市的生态网络’。”

我问：“你觉得和樾长宁的核心竞争力是什么？”他想了想说：“稀缺性+实用性——长宁内中环不会再有第二个这样的盘了，而我们的户型、装修、服务，都是为了‘让业主住得舒服’，不是为了‘拍照好看’。”

四、给不同客户的“购买建议”：对号入座，别盲目跟风

1. 适合人群：这三个群体，可以放心买

• 长宁本地改善客：父母住在中山公园/天山路，想在附近换大平层，不想离开熟悉的环境——和樾长宁的“配套成熟度”和“生态资源”刚好满足；
• 海归/外籍人士：喜欢国际社区的氛围，但又不想住在“过于偏远”的地方（比如浦东张江）——和樾长宁离古北国际社区只有3公里，既能享受古北的配套，又能避开“高密度”；
• 投资客：长宁的产业能级强（人均GDP全市第二），新房稀缺（未来5年不会有新增供应），租金回报率高（143㎡的租金约1.5万/月，回报率约1.5%）——适合长期持有。

2. 不适合人群：这两个群体，建议谨慎

• 刚需客：120㎡的总价约1020万，对于刚需来说压力太大——不如去看外环外的“轨交盘”（比如青浦徐泾的“蟠龙天地”，总价约600万）；
• 追求“顶级豪宅”的客户：如果你想要“私人会所”“无边泳池”“管家服务”，和樾长宁可能不符合——它的定位是“改善型住宅”，不是“顶级豪宅”。

五、结语：房地产的“好时代”，属于“真正懂用户的项目”

做房产自媒体这么多年，我发现一个规律：以前买房是“买涨不买跌”，现在是“买对不买贵”——客户不再会被“炒作概念”打动，而是会认真计算“得房率”“装修成本”“周边配套的真实度”。

和樾长宁的成功，本质上是**“抓住了长宁人的‘居住痛点’”**——不是靠“营销套路”，而是靠“解决真实需求”。它的热销不是因为“市场火”，而是因为“它值得”。

当然，它不是完美的——交通噪音、楼层采光、周边界面的问题依然存在，但对于长宁内中环来说，“没有完美的房子，只有适合自己的房子”。

如果你是长宁的改善客，或者想在“内中环”买一套“能住一辈子的房子”，我建议你去实地看看——毕竟，鞋子合不合脚，只有自己知道。

（注：文中数据均来自实地测量、克而瑞、链家网，部分内容为个人感受，仅供参考。）