解码消费基础设施REITs：从资产特性到投资策略

来源：市场投研资讯

（来源：浙商证券资产管理）

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消费基础设施REITs是什么？

消费基础设施REITs是一种将购物中心、社区商业、奥特莱斯等用于消费的实体资产，通过金融产品的方式，打包上市，让投资者得以投资这些大型商业地产，并分享其租金收入和资产增值收益的工具。

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消费基础设施REITs有何特点？

收入模式兼具稳定性与成长性。消费基础设施依赖商户租金和营业额，固定租金提供安全垫，而提成租金则提供了业绩增长的潜力。

运营复杂性较高，依赖主动管理、招商和营销。资产的盈利能力与管理团队的水平直接相关，需要不断焕新以适应消费者口味的变化。

区位和品牌效应显著。城市区位和交通带来天然的客流优势是难以复制的，成功运营形成的 品牌效应（如万象城、太古里等）能吸引优质租户和消费者，形成较高壁垒。

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投资消费基础设施REITs的几个实操技巧

看底层资产的硬件状态

区位能级：资产是否位于城市核心商圈或潜力新区的人口稠密区？交通是否便利（地铁上盖、多条公交）？周边消费人群的购买力如何？可以通过地图和城市发展规划来验证。

物理状态：物业的建筑结构、设计、内部动线是否合理？停车场是否充足？这些硬件条件决定了客流的承载能力和购物体验。

竞争格局：周边3-5公里内有无同质化竞争项目？商圈护城河有多宽？

看运营管理团队的实力

品牌库与招商能力：运营方是否有强大的品牌资源，能引入首店、热门品牌、标杆租户？租户组合是否合理（餐饮、零售、亲子、娱乐的比例）？

运营历史与口碑：查看该运营商管理的其他项目表现如何？出租率、客流、销售额的历年数据是否稳定增长？在消费者和租户中的口碑怎样？

焕新能力：商场是否定期进行租户调改和空间升级？一个能不断引入新品牌、优化业态组合的商场，才具有长久生命力。

跟踪租户结构

主力店与次主力店：了解主力店（如超市、影院、大型餐饮）的租约期限和经营状况。

租金贡献度：分析前十大租户的租金贡献占比。占比过高，则风险集中；占比分散，则抗风险能力强。

租约期限结构：查看加权平均租约到期期限。太短可能面临大量租户到期不续约的风险；太长则可能无法及时上调租金。一个长短搭配、滚动到期的结构较为健康。

关注分派率的性价比，考虑扩募机制带来的潜力

对比同类REITs和国债收益率，判断其吸引力。此外对比其历史估值和同行估值，判断是否处于合理或低估区间。

同时消费REITs的原始权益人（如华润、印力、万达等）通常拥有庞大的存量资产池。研究这些运营商的资产储备情况。选择那些资产储备丰厚、运营能力强的REITs，因为它未来通过扩募将优质资产持续注入上市平台的可能性更大，这会给投资者带来额外的资产增值机会。

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如何看待当下的消费基础设施REITs？

基本面来看，零售市场经历多年洗牌，头部购物中心凭借其护城河和运营能力，在行业竞争中保持稳定优势，消费类REITs的底层资产业绩多季度实现较好的完成度，甚至超预期。

随着新消费的兴起和提振消费政策的持续发力，消费类REITs受益于底层资产的稳健性和政策对估值的贡献，以及次新标的的流动性溢价，分子端稳健，分母端长期逻辑坚挺，仍值得积极关注。