扬州中院：合同司法终止规则的理解与适用

【案例一】：承租人因自身原因在承租两年后，欲解除十年租期租赁合同遭拒，出租人起诉要求继续给付租金。针对金钱债务的履行，是否构成合同僵局的治理对象？

【周洁 扬州中院民一庭法官】

案例1因自身原因，承租人无法继续履行合同，在与出租人协商降低租金、解除合同等无果的情况下，擅自交接钥匙、搬离承租场地，承租人不再按月支付租金，出租人要求按照合同继续给付租金，双方陷入僵局，个人认为该案系金钱债务，对期限较长的继续性合同僵局，可以有条件地适用民法典580条，580条虽然规定合同僵局可以解除指向的是非金钱债务，但并未明确排除金钱债务的适用，因此，可以有条件地予以适用。

【顾斌 邗江法院高新法庭法官助理】

民法典580条的适用范围是非金钱债务，但在继续性合同、分期付款合同当中，合同履行的期限往往跨度比较长，强制要求继续履行可能对当事人不公平。有学者认为租赁合同既包含金钱债务，又包含非金钱债务，承租人欠付租金属于金钱债务，出租人交付租赁物则是非金钱债务，当事人申请终止租赁合同，包含对非金钱债务的履行，故580条可以适用于租赁合同。在长期履行的继续性合同中，若一方解除合同不存在明显的恶意，对方因解除合同丧失继续履行的预期利益，可通过主张赔偿弥补损失，双方利益不因违约方解除合同造成明显失衡，支持违约方解除合同有利于破除合同僵局。

【王涛 广陵法院民一庭庭长】

从法律规定看，金钱债务合同的终止不能直接适用民法典580条，但在一些长期性合同履行过程中，可以根据九民会议纪要48条规定，赋予违约方起诉解除权，但要进行严格把握和限制，防止不诚信的违约方滥用解除权突破合同严守。

【武雪宝 扬州中院民三庭法官助理】

本案可以适用民法典591条的减损原则来处理，当承租人将案涉房屋钥匙交还给物业，并明确表示自己不愿继续承租，也无法继续承租的时候，对于后续的租赁费用，法院可以判决不再支持，以此倒逼出租人及时行使解除权，以防止损失扩大。

【于毅 扬州中院民一庭庭长】

继续性合同非一次性给付的合同，是意定将来发生的定期给付之债。承租人占有使用租赁物后，租金这一对价给付之债才确定发生，即合同履行中需要双方当事人进行协作，与一般金钱债务具有较强的替代性不同，可以通过类推解释非金钱债务的方式适用民法典580条。

【张春龙 扬州大学法学院博士】

该案属于定期的继续性合同，民法典563条第2款规定持续履行的不定期合同在合理期限前通知对方可解除合同，但忽略了定期性的合同；民法典566条规定了合同解除的后果，但对继续性合同的终止规则规定并不全面。学理上对金钱债务履行是否构成合同僵局，有两种看法：一是通过对民法典580条进行类推或者扩张解释，把金钱债务包含进去。但580条第一款的三种除外情形本身就是例外规定，如果再进行类推或者扩张解释，会与该条的文义产生冲突。二是通过民法典591条的减损规则，承租人抛弃租赁物虽然违约，但可通过减损规则来倒逼或者促使出租人行使解除权，个人倾向于适用该规定。

【叶金强 南京大学法学院教授】

欠付租金一般不存在履行不能的问题，不给付金钱，是不可能形成僵局的，双方僵持的点在于出租人要把房子交付给承租人，承租人拒绝受领，基于拒绝受领是否可以给他一个解除权，目前法律没有依据。如果用民法典580条即可终止定期租赁合同，相当于在租赁合同中设立了任意解除权，租赁期限就失去意义。这与对不定期租赁适用时损害赔偿的范围有差异，不定期租赁提前通知可能会赔几个月租金，但对长期性租赁的损失远不止这些，否则就侵害了出租人的正当利益。因此，要尽量限制580条的适用范围，否则与合同严守原则相冲突。减损义务当然可以适用，但减损义务在实施时会有很多问题，比如采取哪些措施是适当的。从法院的角度讲，解决思路是给予承租人更充分的救济，尽量充分的赔偿责任，但是怎么量化，还是有一定的困难。

【杨晓蓉 扬州中院院长】

减损义务毫无疑问是可以用的，关键问题是难操作。对民法典580条进行类推适用也好，扩张适用也好，都要考虑充分赔偿。九民会议纪要48条规定的三个要件，实际上就是怎样严格控制违约方解除权的适用范围。还有一个路径，就是合同严守，承租人继续履行合同，并负责转租或者找次承租人。案例1如果是受疫情影响，就完全不一样，疫情就变成一个情势变更，3到6个月的租金赔偿就够了。如果是自身原因，那赔偿要非常充分。我个人倾向于对580条进行扩张适用，尽管580条针对的是非金钱债务，承租人不给付租金确实是一个金钱债务，但实际上是要解除不动产租赁合同，这就不仅是租金的争议，所以类推扩张适用该条款，是符合公平原则的。如果合同约定的十年租期，承租人到第八年的时候要求解除，判决继续履行至租期结束问题不大。但如果承租人只租了两年就因为商业风险要解除合同，若坚持让承租人履行剩余的八年租期，承租人的损失将会很大。因此，适用580条可以平衡两者的利益，但应该给守约方更充分的赔偿。

【朱明 扬州中院审委会专职委员】

租赁合同中的承租人，既要按照合同约定接受并使用租赁物，又要支付租金，因此租赁合同并非单一的金钱债务履行合同。

【戚兆岳 扬州大学法学院副教授】

租赁合同并不是纯粹的金钱之债，在产生履行不能陷入合同僵局时，可以适用民法典580条。

【案例二】：开发商未在约定时间交付房屋，买房人在解除权行使期限届满失权后，还能否主张合同解除？

【王丽燕 扬州中院审监庭法官助理】

守约方的合同解除权因除斥期间届满而消灭，无权要求解除房屋买卖合同。守约方在合理期限内怠于行使解除权而归于消灭后，支持其行使解除权，不利于双方权利义务的平衡。一般而言，一年的时间已足够解除权人权衡利弊，决定是否解除合同。解除权的初衷在于保护守约方的利益，如果期限过长，解除权人不使用也不放弃权利，将使合同处于长期不确定的状态。

【吕士杰 经开区法院民庭庭长】

因合同解除权除斥期间届满，买房人不再享有解除权。商品房受供需关系市场价格波动较大，从买房到房屋交付周期较长，当房屋价格下跌时，买房人要求解除合同，不利于合同的稳定。

【唐宁 扬州中院民一庭法官助理】

本案中即使买房人解除权的行使期限已经届满，其主张解除合同的诉求依然可以得到支持。从事实角度，买房人诉至法院时，还没有拿到房子；从权利配置角度，民法典580条第2款从文义解释上看，当事人包括守约方在内。在除斥期间届满后，守约方已经失权，只有赋予他终止合同履行的权利，才有利于打破合同僵局。

【魏锦波 高邮法院三垛法庭法官助理】

本案中解除权的除斥期间已届满，解除权归于消灭。虽然根据文义解释，民法典580条规定的当事人可能包含守约方，但个人认为根据体系解释和历史解释，该条的当事人仅指“违约方”，并不包含守约方，故本案中原告无权依照580条主张解除合同。

【杨晓蓉 扬州中院院长】

本案应限制买房人适用民法典580条解除合同，法定解除权有非常明确的期限要求，若适用580条就架空了除斥期间的规定。守约方超过一年的除斥期间就丧失合同解除权，但只是目前没有解除权，该案需要去住建部门查询是否能够达到交房条件，如果确实不能交房，买房人可以再催告，如果开发商还是交付不了，新的合同解除权就产生了，不受已经超过一年除斥期间的限制了。

【戚兆岳 扬州大学法学院副教授】

该案适用民法典580条第2款不合适，守约方享有解除权，但是否因为解除权除斥期间届满而失权。合同中约定了交付条件和解除时间，虽然超过了合同约定解除时间的一年期间，但在守约方起诉时，房屋仍不满足交付条件，存在持续违约的问题，通过补正方式消除合同解除权也不合适，除非双方协商同意。若持续违约的情形已经消除，则从消除之日起算一年除斥期间。

【张春龙 扬州大学法学院博士】

法律明确规定，除斥期间经过即失权。立法规定解除权行使期间为一年的目的，是让当事人之间的法律关系尽快趋于稳定。如果开发商不能交付房屋，由购房人重新进行催告，除斥期间重新起算，也是一个路径。

【叶金强 南京大学法学院教授】

如果解除权的行使期限届满失权后还可以解除的话，那除斥期间的规定就没有意义了。不能把相持不下都理解为僵局，如果实务中认为存在相持不下，就考虑适用民法典580条，会造成该条款滥用。当开发商不能交付房屋处于持续状态的情况下，需要查询该房屋的交付条件，如果根本交付不了，构成根本违约，则是法定解除权。如果是瑕疵交付，是否可以考虑从违约事由结束后的最后一天作为除斥期间的起算点。

【案例三】：承包方以《建设工程施工合同》中以房抵款条款无法继续履行为由，主张确认以房抵款条款终止履行，并要求发包方给付工程款。一时性合同能否成为民法典580条规制对象？

【葛盈盈 扬州中院民一庭法官】

一时性合同表现为一次性给付，与持续性合同适用终止规则存在明显区别，民法典580条并没有排除一时性合同的适用。案例3中结算条款是一个非金钱性的一次性合同条款，性质上不适合强制履行，如不终止该条款将会陷入无法继续履行的僵局，因此应准许当事人适用合同终止打破合同僵局。关于以房抵债条款，双方经过多次协商均未能达成一致意见，可以认定该条款的履行构成僵局，一方当事人主张终止该结算条款的履行符合580条第2款的规定。针对涉金钱债务的一时性合同，如房屋买卖合同纠纷，由于市场行情等原因一方当事人不愿意继续履行，多属于正常的商业风险，因此判断一时性合同是否陷入合同僵局，不能仅以一方利益受损作为判断标准，防止当事人为了追求自己利益最大化而故意制造虚假的合同僵局，实际上是恶意违约行为，所以应严格限制一时性金钱债务合同的司法终止规则。

【江媛 邗江法院民一庭庭长】

虽然九民会纪要只规定长期性合同可以适用违约方起诉解除权，但民法典580条并没有明确该条款只适用于长期性合同，故一时性合同可以作为合同僵局的治理对象。案例3中以房抵债结算条款经双方多次磋商后仍不能履行，已经陷入合同僵局，一方当事人要求终止该条款的履行符合法律规定。商业风险与合同僵局存在交叉，需要按照580条第1款规定的具体情形进行区分，属于法律上或者事实上不能履行或者履行成本过高的，构成合同僵局。

【汪洋 邗江法院民一庭副庭长】

对一般商业风险和合同僵局的区分，应当按照民法典580条的三种除外情形进行分析。在认定双方责任时，还应当考虑当事人的接受度，尽量终局性解决矛盾。

【吴沁晨 扬州中院破产庭法官助理】

应对合同不能继续履行的原因进行分析，案例3双方争议的是合同中以房抵债条款的履行，首先进行合同解释，如果一方当事人不能按照约定方式给付工程款，可能构成根本违约，对方可以主张法定解除。本案并未陷入合同僵局，不适用合同司法终止规则，不能适用民法典580条第2款规定终止该条款的履行。

【戚兆岳 扬州大学法学院副教授】

通说认为以房抵债条款有效，案例3中约定抵偿的工程款本应现金支付，若认定是以房抵债协议或代偿性质的协议，则不适用民法典580条，因该条只规定了非金钱债务的履行。该案中承包方已起诉，考虑到发包方无法履行以房抵债协议构成违约，承包方可以要求发包人直接给付工程款，故该案不需要适用580条第2款的规定处理。

【张春龙 扬州大学法学院博士】

不管是一时性合同还是长期性合同，都可以适用民法典580条的规定，该条规定的三种除外情形，主要考虑的是违约形态的类型，即客观上履行不能、法律上履行不能，或者履行费用过高。公报案例“新宇公司诉冯玉梅商铺买卖合同纠纷案”实际上就是履行费用过高，符合580条第1款的规定情形，能够适用司法解除权。案例3中以房抵债条款的约定并不明确具体，从文义解释的角度并不符合580条规定的三种情形。

【于毅 扬州中院民一庭庭长】

以房抵工程款的房屋不明确，该约定属于预约条款。对于预约合同，如过了除斥期间就不能终止双方合同关系，则会导致强制缔约的后果，与意思自治原则冲突，当事人难以从合同桎梏中摆脱出来。以此类合同为视角分析，过了除斥期限的合同，应赋予守约方司法终止权。

【朱明 扬州中院审判委员会专职委员】

案例3以房抵款的约定无法履行，可适用民法典495条关于预约合同的规定，要求对方承担违约责任，即赔偿损失，也就是给付工程款，不可以强制缔约，该案不符合民法典580条规定的适用情形。

【叶金强 南京大学法学院教授】

案例3以房抵款是关于支付方式的特别约定，可适用预约合同的相关规定，一方违约，对方主张损害赔偿，但该案中判断谁违约比较困难。关于以物抵债，通常情况下物是特定的，而本案中所涉物是不特定的，因此本案难以直接引用以物抵债的相关规定。本案可换一种思路，双方约定以房屋履行付款义务，部分工程款已以房清偿，剩余部分以何种方式清偿双方未能协商一致，此时可通过合同解释进行漏洞填补，该条款可解释为在不可能100%实现以房抵债的情况下，超出的部分可以给付现金，亦符合双方当事人真实利益状态和意思表示。按照当事人选择权解释案例3比较困难，本案并无明确的安排，抵债的房屋并不明确，契约补充解释下亦无法确定抵债的具体物。因此最终的结论是应当给付欠付的工程款及利息。

【杨晓蓉 扬州中院院长】

对案例3的讨论更重要的是寻找判决的正当化路径。该案首先需要明确是否存在合同履行不能的情形，然后才能判断是否适用民法典580条关于合同僵局的规定，但本案不涉及这个问题。该案主要是关于工程款的支付，双方约定了非金钱债务履行的方式，用房屋抵工程款，不存在合同无效的问题。在合同有效的前提下，需要考虑的是解释履行路径的问题，用预约和本约这个路径是可以考虑的，如果以房抵债的房屋价格、面积、方位能够确定，那么就不是预约，而是本约；该案中因为房屋的方位、价值等都不能明确，则可以考虑预约。但该预约与一般的预约合同不一样，它是在建设工程合同这个大合同中关于工程款怎么履行的一个预约条款，在无法订立本约的情况下，不影响工程款债务的履行，所以合同没有必要解除。既然房屋买卖的预约无法实现，那就换一条路径即考虑继续履行建设工程合同，直接判令支付工程款，不需要考虑一时性合同和长期性合同的问题。