新租赁准则（CAS 21）详细要求解析：从确认计量到披露全流程规范

新租赁准则（《企业会计准则第 21 号 —— 租赁》修订版）的核心目标是消除经营租赁与融资租赁分类导致的财务信息不对称，通过 “全面资本化” 原则，要求承租人将几乎所有租赁业务纳入资产负债表核算。准则从租赁识别、确认条件、计量方法到信息披露均制定了详细规范，为企业提供了清晰的操作指引，同时也对财务核算与业务管理提出了更高要求。

一、租赁的定义与识别要求：明确边界，避免规避

1. 租赁的核心定义

准则明确，租赁是指 “出租人将资产的使用权让与承租人，以获取租金的协议”，核心判断标准是 “承租人是否拥有在租赁期内主导资产使用并获得几乎全部经济利益的权利”。这一定义强调 “控制权转移”，而非资产所有权归属。

2. 租赁识别的三项关键条件

企业需在合同开始日评估是否存在租赁，需同时满足：

存在特定识别资产（可明确区分的有形资产，且出租人无实质性替换权）；

承租人有权在租赁期内主导该资产的使用（包括确定使用目的、使用方式等）；

承租人有权获得租赁期内该资产几乎全部经济利益（包括直接使用收益、转租收益等）。

3. 豁免与例外情况

短期租赁：租赁期≤12 个月且不包含续租选择权的租赁，承租人可选择简化处理，无需确认使用权资产和租赁负债；

低价值资产租赁：单项资产全新状态下价值较低（通常≤4 万元）的租赁，承租人可简化处理；

服务与租赁混合合同：若合同同时包含租赁和非租赁部分（如设备租赁 + 运维服务），承租人需将各部分单独区分核算；无法合理区分的，整体作为租赁处理。

二、确认要求：承租人全口径资本化，出租人分类核算

1. 承租人确认要求

确认范围：除短期租赁和低价值资产租赁外，所有租赁均需确认 “使用权资产” 和 “租赁负债”；

确认时点：租赁期开始日（承租人有权行使资产使用权的日期）；

不确认情况：租赁资产的所有权最终转移给承租人但未实质控制、或租赁期占资产使用寿命比例较低且无购买选择权的，仍需按准则确认，仅计量方式有差异。

2. 出租人确认要求

分类标准：仍需区分融资租赁和经营租赁；

融资租赁确认条件（满足其一即可）：

租赁期届满时资产所有权转移给承租人；

承租人有低价购买资产的选择权且合理确定行使；

租赁期占资产使用寿命≥75%（资产已使用年限超 75% 的除外）；

租赁收款额现值≥资产公允价值的 90%；

资产特殊性质，仅承租人能使用且无需重大改造。

经营租赁：出租人仍保留资产所有权，按直线法确认租金收入，不终止确认资产。

三、计量要求：精准核算，兼顾实操性

1. 承租人计量规范

（1）初始计量

租赁负债：按租赁付款额的现值计量，折现率优先采用租赁内含利率；无法确定的，采用承租人增量借款利率（反映承租人信用风险、租赁期限等的借款利率）；

租赁付款额构成：包括固定付款额、实质固定付款额（扣除折扣）、合理确定行使选择权的付款额、或有租金（仅当金额确定时）等；

使用权资产：初始成本 = 租赁负债初始计量金额 + 初始直接费用（如佣金、律师费）+ 租赁期开始日或之前支付的租金（扣除折扣）- 租赁激励（如出租人给予的租金减免）。

（2）后续计量

租赁负债：按实际利率法计提利息，利息费用计入当期损益（财务费用）；付款时优先冲减租赁负债本金；

使用权资产：按直线法或其他系统合理方法计提折旧，折旧年限取 “租赁期” 与 “资产剩余使用寿命” 较短者；需进行减值测试，减值损失一经确认不得转回；

租赁变更处理：如租赁期延长、租金调整等，需重新计量租赁负债和使用权资产，调整差额计入当期损益。

2. 出租人计量规范

融资租赁：初始确认应收融资租赁款（按租赁收款额现值 + 未担保余值现值计量），未实现融资收益按实际利率法摊销计入当期损益；

经营租赁：资产仍按自有资产核算（计提折旧、减值），租金收入按直线法确认，与实际收款节奏差异计入递延收益。

四、列报与披露要求：强化透明度，满足决策需求

1. 列报要求

资产负债表：承租人需单独列示 “使用权资产”“租赁负债”（分流动和非流动部分）；出租人需单独列示 “应收融资租赁款”（分流动和非流动）；

利润表：承租人的 “使用权资产折旧” 计入营业成本或制造费用等，“租赁负债利息费用” 计入财务费用；出租人融资租赁收益计入利息收入，经营租赁收入计入其他业务收入；

现金流量表：承租人支付的租赁负债本金和利息，分别计入筹资活动现金流出；短期租赁和低价值资产租赁付款计入经营活动现金流出；出租人租赁收款计入经营活动现金流入。

2. 披露要求

（1）承租人需披露

租赁负债到期期限分析（按 1 年以内、1-5 年、5 年以上分类）；

折现率确定方法及关键假设；

使用权资产的折旧政策、减值情况；

租赁活动对财务报表的影响（如资产负债率变动原因）；

未确认的租赁承诺（如重大续租选择权相关义务）。

（2）出租人需披露

融资租赁的剩余租赁期、未实现融资收益余额；

经营租赁资产的类别、账面价值、折旧政策；

租赁收款额到期期限分析；

与租赁相关的风险（如信用风险、利率风险）及管理策略。

五、特殊交易的准则要求

1. 转租业务

原承租人作为转租出租人时，需先判断原租赁是否为融资租赁：若是，转租分类为融资租赁；若原租赁为经营租赁，转租仍按经营租赁处理；

原承租人需继续确认使用权资产和租赁负债，转租收入计入当期损益。

2. 售后租回交易

构成销售的：卖方（承租人）按准则确认销售收入和资产处置损益，同时按新租赁准则确认使用权资产和租赁负债；

不构成销售的：卖方（承租人）不终止确认资产，收到的款项作为金融负债核算，租金支付作为利息费用摊销。

3. 租赁变更

租赁范围扩大、租赁期延长等导致租赁负债增加的，按新增租赁付款额现值调整租赁负债和使用权资产；

租赁范围缩小的，按比例减少使用权资产和租赁负债，差额计入当期损益。

结语：准则要求的核心是 “实质重于形式”

新租赁准则的详细要求，本质是通过全流程规范，迫使企业还原租赁业务的经济实质，避免通过经营租赁 “表外融资” 美化财务指标。对企业而言，严格遵循准则要求不仅是会计合规的底线，更是提升内部管理效率、增强资本市场信任的关键。

未来，随着监管对准则执行情况的持续核查，企业需重点关注租赁识别的准确性、折现率选择的合理性、信息披露的充分性。唯有将准则要求嵌入合同管理、财务核算、业务决策全流程，才能真正实现财务信息的真实透明，为企业长期发展奠定坚实基础。