最高院：小区地上车位属于房地产公司，还是全体业主共有？

作者：周军律师.

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小区地上车位的归属问题，是业主与开发商、物业公司之间高频爆发的纠纷焦点。

那么，小区地上车位属于房地产公司，还是全体业主共有？

最高人民法院公报案例《重庆市豪运房地产开发有限公司诉重庆市九龙坡区西彭帝景豪苑业主委员会车位纠纷案》中明确：

小区建设完成之后随小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移至小区业主:小区的共有部分士地使用权归小区业主共有。不能办理产权登记成为特定业主所有权的客体的地上车位，不能成为享有专有权的专有部分，该部分占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

最高院认为，

豪运房地产公司申请再审认为原判决适用法律错误，应适用《物权法》第142条，而不应适用《重庆市物业管理条例》第63条第2款。

《物权法》第142条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”

而《重庆市物业管理条例》第63条第2款规定：“建设单位依法取得车位、车库权属登记后，可以向业主出售车位、车库。拟出售的车位、车库数量等于或低于物业管理区域的房屋套数时，每户业主只能购买一个车位或车库。”

上述两条规定并不矛盾。由于豪运房地产公司向小区业主出售房屋，小区内的土地使用权也转移至小区业主，小区共有部分土地使用权归小区业主共有。故豪运房地产公司关于适用《物权法》第142条之规定，本案所涉地上停车位应归其所有的主张不能成立。原判决适用《重庆市物业管理条例》第63条第2款之规定，在于明确建设单位只有取得车位、车库权属登记之后才能进行出售，而案涉车位不能取得产权登记，因此不能进行出售。

故原判决适用《重庆市物业管理条例》第63条第2款并无不当，豪运房地产公司关于原判决适用法律错误的申请再审事由不能成立，不应予以支持。

根据《建筑物区分所有权纠纷案件解释》第2条第1款关于“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”之规定，案涉车位不能办理产权登记，因此不能成为享有专有权的专有部分。

即使豪运房地产公司在建造帝景豪苑小区时支付了建筑区划内的土地使用权出让金，成为建设用地使用权人，但是小区建设完成之后，随小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。由于案涉车位不能办理产权登记，不能成为专有部分，原判决确认该部分停车位属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位并无不当。而开发商建设的小区经验收合格，是开发商的基本义务，且绿化是否超过规划面积对认定停车位是否占用业主共有场地没有必然联系。故豪运房地产公司关于原判决认定案涉车位系占用业主共有道路或其他场地的车位，缺乏事实依据，申请再审事由不能成立。

周军律师提醒，小区地上车位的归属，核心是 “是否占用业主共有资源” 和 “能否独立登记” 两大判定标准：可登记的规划内车位归开发商（可约定处置），不可登记的规划内车位和规划外车位均归业主共有。遇到相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。

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