沉寂近10年！青岛超级商业地标，迎重大突破！

起拍楼面地价才2720元/㎡？青岛地铁上盖的15万㎡超级商业地标，为何白菜价出让？中粮大悦城，这个让青岛人又爱又恨的名字，这次真要杀回来了？

▲大悦城二期地块

近日，青岛自然资源和规划局发布公告，市北区原青岛装饰城地块，位于辽宁路以南、宁海路以西，占地50417.1㎡，容积率2.5，总建面151042.75㎡，其中地上建面约126042.75㎡、地下一层建面25000㎡，地块为商业用地（零售商业），起拍楼面地价2720元/㎡，起拍总价4.1亿，将于12月5日拍卖。

▲大悦城二期地块数据指标

时间倒回2016年，大悦城落户市北区的消息曾轰动一时。二期地块（即原装饰城地块）规划为商业体，然而这一等，就是将近十年！2019年原青岛装饰城拆除时，所有人都以为中粮大悦城会立刻动工，结果没想到，这期间传了无数次“即将开工”，最后都不了了之。‌

▲大悦城一期

▲大悦城二期地块

为什么拖这么久？市北区官方曾经解释过，主要是中粮集团领导变动，加上测算后觉得投资回报率不高，就临时变卦了。转机出现在今年7月，市北区滨海产业新区管委会和中粮青岛公司正式签订《青岛啤酒文化休闲商务区二期项目合作协议》，地块控规也做出了相应调整。

▲调整后的控规图

大悦城二期地块，从协议签署到土地挂牌，不到4个月，这效率杠杠的，在青岛算非常快的了。而且起拍价定得不高，起拍楼面地价才2720元/㎡，很明显，市北区给足了诚意，希望中粮大悦城二期能尽快落地。

▲青岛大悦城效果图

放眼全国，中粮大悦城是个特殊的存在——它不像万达那样快速复制，也不只盯着顶奢客群，而是精准锚定18~35岁的年轻人，用主题街区、首店经济、潮流展览等，专为新兴中产打造城市商业空间，做成年轻人的社交场。

但问题是，中粮大悦城这几年自己也过得不舒坦，处境早已今非昔比。2023年，大悦城地产（0213.HK）从港交所退市。这意味着，资本市场不看好大悦城的重资产商业地产模式，觉得回报率太低。退市后的大悦城，虽然喊着要"轻资产转型"，但手里的存量项目还得运营，一些商户扛不住撤店，空置率压力山大。

从全国数据来看，大悦城的同店销售额增长乏力，好几个项目都在搞调改，传统商业地产的"租金+流水提成"模式，在当下这个电商直播、即时零售的时代，越来越玩不转了。行业人士直言：大悦城模式在一线城市已显疲态，下沉市场更是举步维艰。

▲大悦城二期地块

大悦城地产退市后，中粮对重资产项目的态度很谨慎，在青岛能不能真金白银砸钱拿地，还得看后续。12月5日的土地拍卖，不论最后是中粮“重资产”拿下，还是市北区平台公司接盘、中粮“轻资产”运营，这块沉寂了近十年的地块，终于要“醒”了！