楼市的“泼天富贵”退潮，北上广深永远涨的神话何以终结？

作者：海豚商业研究院研究员洪涛三（欢迎转评赞）

国家统计局最新发布数据显示，2025年10月份，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比和同比均出现一定幅度下降，房住不炒的政策理念得到了彻底贯彻，曾经排队摇号买房的时代一去不返，北上广深永远涨的神话也被刺破，曾经扛起中国经济重任的房地产行业，正在变成平凡的样子。

整体市场承压，但亮点与分化并存

从全国范围看，2025年前10个月的房地产市场依然处于调整期。绝大多数城市的房价相比去年同期出现下跌，许多二、三线城市的累计跌幅超过5%，显示出市场整体面临的压力。

然而，在一片“跌”声中，有几个城市的表现格外引人注目，形成了鲜明的对比。

上涨阵营：上海、杭州领跑，西部核心城市坚挺

真正的亮点集中在少数几个城市。上海是当之无愧的“领头羊”，其同比涨幅高达5.7%，1-10月平均涨幅也达到5.8%，在全国一枝独秀，展现了其作为一线城市的强大抗跌性和吸引力。紧随其后的是杭州，同比上涨4.0%，显示出强劲的市场活力。

此外，部分西部核心城市也表现出色。成都同比微涨0.7%，在市场下行周期中保持了难得的稳定。乌鲁木齐更是逆势上涨，同比和环比均实现正增长，成为区域市场的亮点。

下跌阵营：部分二线城市与北方城市压力显著

相比之下，下跌阵营的跌幅更为普遍和明显。在重点城市中，广州（-5.8%）、西安（-5.2%）和昆明（-6.8%）的1-10月平均跌幅均超过5%，反映出这些城市面临较大的去化压力。一些北方及中部城市，如郑州、武汉、天津等，也普遍出现了3%左右的同比跌幅。

一线城市内部剧烈分化

特别值得关注的是，曾经“同涨同跌”的一线城市，出现了剧烈分化。上海逆势大涨，而北京、广州、深圳则均录得下跌，尤其是广州和北京，跌幅较为明显。这打破了人们对一线城市房价“铁板一块”的固有印象，说明即使在同一能级的城市中，由于产业活力、人口流向和政策预期的不同，房地产市场也正在走向分化。

与新房市场类似，2025年前10个月的二手房市场整体处于深度调整期，且下行压力更为显著。一个直观的感受是：几乎所有城市的二手房价格同比去年都出现了下跌，寻找正增长的城市变得异常困难。

下跌重灾区：普遍与深度并存

从数据来看，下跌是普遍现象。许多省会城市和重点二线城市的同比跌幅都超过了5%。其中，郑州（-8.2%）、南京（-6.4%）、武汉（-6.9%）、合肥（-6.5%）、南昌（-6.2%）等中部核心城市成为下跌的“重灾区”，反映出这些区域二手房市场面临的巨大挑战。甚至连一线城市的北京（-4.7%）和广州（-6.4%）也未能幸免，跌幅显著。

相对抗跌阵营：成都、西宁等表现稳健

在一片下跌中，成都的表现堪称“万绿丛中一点红”。其同比跌幅仅为-1.5%，1-10月平均跌幅为-1.9%，是所有核心城市中最为坚挺的，再次印证了其强大的内生住房需求和市场韧性。

此外，一些非热点城市也展现出较强的抗跌性。西宁（同比-3.0%）、深圳（同比-3.3%）、海口（同比-3.5%）的跌幅相对较小，在市场寒潮中守住了部分阵地。

一线城市内部：全线失守，但程度不一

与新房市场上海独自上涨的局面不同，二手房市场的一线城市“全军覆没”。其中：

• 广州同比跌幅最大（-6.4%），表现最为明显。
• 紧随其后（-4.7%），市场调整压力较大。
• 深圳（-3.3%）和（-3.4%）虽然也在下跌，但跌幅相对可控，显示出更强的底部支撑。
• 但北京二手房10月环比下降1.10%，在四个一线城市中下跌幅度最大，上海、广州、深圳，环比均下降0.90%

总结：二手房市场更真实地反映了当前楼市的寒意

相比新房市场可能受到政策指导价等因素影响，二手房价格更能反映市场的真实需求和业主的心态。当前数据揭示出两大特点：

1. 深度普跌：市场信心的恢复仍需时日，绝大多数城市的二手房业主都在经历资产价格的回调，买卖双方的心态都在发生激烈变化。此前有段子调侃，一旦接受第一次还价，业主会马上答应。
2. 韧性分化：即使在寒冬中，像这样具有强大人口和产业支撑的城市，其房产（尤其是二手房）的保值能力依然有一定优势。对于购房者而言，在二手房市场寻找机会时，城市的“基本面”比以往任何时候都更加重要。