广玉兰下的新家园：从“66公园”看房地产发展新模式的武汉实践

秋日午后，武昌中南一路66号社区的六棵广玉兰下，老人们围坐聊天，孩子们追着泡泡在友友花园里追逐，前院的设计师捧着咖啡从社区风物店走出，还有9号仓库前，循着小红书攻略来的年轻人正举着手机找角度，把老旧居民楼里的网红打卡点定格成朋友圈里的风景……谁能想到，如今满是活力的社区，曾是挤在高楼间、被违建与闲置空间占据的夹缝地带。

近日，这个小院落接连斩获日本优良设计奖、缪斯设计奖等国际荣誉，更成为湖北省小刘家湾片区房地产发展新模式试点的“核心样本”。从一方小院的焕新，到千亩片区的系统更新，武昌正在书写房地产从增量开发向存量提质转型的生动答卷。房地产的未来或许不再仅仅是建造新楼，而是通过空间的重构、政策的整合与资源的链接，重新激活城市的内在生命力。

66号公园/图源：湖北省建筑设计院

方寸院落实践共治

66号公园的温暖密码

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中南一路66号的蜕变，始于对大院记忆的珍视。作为武昌老城区的典型院落，这里曾因违建挤占、交流稀疏，逐渐失去往日活力。联投湖北省建筑设计院以社会设计+空间设计破题，将六棵承载居民情感的广玉兰作为核心，走出了一条居民主导、多元共建的更新路径。

2024年11月风物店建成后举办社区生活节

居民是改造的主角。从闲置宿舍变身社区风物店，到荒废花坛共建友友花园，每一步都遵循居民提议、多方协商、共同执行、运营反哺、长效维护的闭环机制。企业参与设计、商户注入运营资源，社区和居民参与共创，最终300平方米的空间里，不仅长出了口袋公园、议事平台，更培育出参与、认同、主导的社区凝聚力。如今，这里不仅是武汉市创意社区，更成为全龄友好的记忆容器。老人在这里找回邻里情，年轻人在这里碰撞创意，孩子们在这里种下童年。

2024年10月友友花园种植活动

这个小院的成功，恰是小刘家湾片区改造的微缩模型：不追求大拆大建，而是以空间重构唤醒场所精神，以社区治理激活家园认同，为大片区更新提供了可复制的民生样本。

千亩片区构建系统

小刘家湾的更新解法

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2025年6月九号楼建成后第一次议事会

如果说66号公园是点上突破，那么占地124.5亩、涉及2986户居民的小刘家湾片区，则是面上铺开的系统工程。作为在城市存量更新提质中探索构建房地产发展新模式试点，这里正以“重组一切空间、整合一切政策、链接一切资源”的思路，破解老城区设施旧、功能缺、活力弱的难题。

“建筑行业的转型升级，不仅仅是技术上的，还应该是理念上的。我们希望和大家一起共探行业智能化新路径。”展区工作人员说。

风物店&友友花园场景

空间重组是基础。通过“收、租、建”多措并举，片区已盘活闲置空间约1.88万平方米。省建筑设计院的低效用地变身幸福食堂，闲置用地建起口袋公园，武珞六巷旁新增儿童游乐设施与移动商业盒子。18800平方米的“留白”被填满后，“住、吃、游、购、娱、医、养”七大功能落地，24项服务业态覆盖全龄需求：老人能在家门口享受到专家坐诊的医疗服务，孩子有托幼中心与社区乐园，设计师群体则能在设计师之家交流创意。

九号楼&发酵花园场景

政策与资源的合力更关键。项目整合中央财政老旧小区改造补贴、电梯加装补贴、幸福食堂助餐补贴等政策红利。同时链接湖北省中医院、武汉市第七医院等医疗资源，引入中百罗森、知音幼教等品牌服务商。这种政策搭台、资源唱戏的模式，让片区更新既有政府托底的保障，又有市场参与的活力。

模式革新转向服务

房地产转型的湖北探索

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小刘家湾的突破，更在于打破了传统房地产盖房子、卖房子的单一逻辑，构建起造服务、卖服务的新商业模式。负责项目实施的武汉天悦启新公司，正以空间运营和服务生态为核心，探索存量时代房地产的可持续路径。

风物店场景

在这个模式里，服务是核心价值。项目不只是改造房屋，更是围绕安全化、适老化、适儿化建设，打造全周期服务：通过加装电梯、升级管网补齐居住短板，通过幸福食堂、康养中心满足老人需求，通过特色餐饮、创意工坊吸引年轻人。目前，片区已有4个点位投入运营，18个点位加速推进，社区医院、社区客厅、青年公寓等将陆续落地，形成儿童宜学、青年宜创、老年宜养的生态闭环。

66号公园内的面包店

可持续的资金账是模式落地的关键。项目总投资1.12亿元，通过空间租售、商业增值服务等收益，预计将在11.5年实现盈亏平衡。运营收益将反哺片区后续更新，形成运营盈利—资金反哺—持续更新的长效闭环。这种以运营养更新的思路，让老城区改造不再是一次性投入，而是动态生长的民生工程。

2025年6月66公园有了门牌号

从66号公园的广玉兰，到小刘家湾的千亩片区，武昌的实践正在证明，房地产发展新模式，本质是以人为本的模式。不再追求钢筋水泥的扩张，而是聚焦空间里的人的需求；不再依赖土地财政的红利，而是挖掘服务生态的价值。当老院落找回记忆，当老片区焕发活力，这种存量更新的探索，不仅为城市留住了烟火气，更为房地产行业转型提供了民生导向的新方向。

（湖北省住房和城乡建设厅）