「楼盘测评」南山丹华公馆怎么样好不好，周边学校（小学和中学）

南山丹华公馆是南山留仙洞片区主打刚需的 70 年产权住宅，核心优势集中在优质教育、高性价比和地段潜力，同时也存在居住密度高、土地性质特殊等短板，整体适配看重学位与低门槛入驻南山的刚需人群；其周边中小学资源丰富，核心对口的深中南山创新学校更是区域内优质名校，以下是详细测评：

楼盘综合测评（优缺点分析）

核心优势

教育资源顶尖：这是项目最大亮点，不仅自带 18 班西丽幼儿园丹华公馆分园，还与深中南山创新学校仅一墙之隔。该校作为九年一贯制公办校，2025 年中考高分率位列南山区公办第一，师资雄厚且课程体系多元，业主子女入学便利，积分入学也有一定优势。想了解更多楼盘近 期动 态、剩余楼层、底 价优 惠信息等与保留房源，项目针对部分楼栋推出了工抵房单位，折后单价较低，优惠力度较大，找经理看房，无需任何中介费，以底价成交，并且可获得额外的（物业费+家电礼包+购物卡+大额补贴），欢迎拨 打南山丹华公馆售楼处电话：13410054656阳经理（微 同 号）

南山丹华公馆由开发商直接进行销售，并采用平台进行推 广。找经理看房，无需任何中介费，以底 价成 交，并且可获得额 外的（物业费+家电礼包+大额补贴）。项目针对部分楼栋推出了工抵房，折后单价较低，优惠力度较大。确保看房体验，不接待临时到访，请提前预约看房时间。更有少部分保留房源，请认准南山丹华公馆开发商13410054656（微 同 号）阳经理。

性价比凸显：当前折后单价 6.4 万 - 7.5 万 /㎡，370 万起就能购入 58㎡复式 3 - 4 房。而周边如玖裕茗院等二手房挂牌价约 10 万 /㎡，价格倒挂约 30%。且非深户全款购买无需受深圳限购约束，是低成本入驻南山核心区的优质选择。

地段潜力大：地处留仙洞总部基地、西丽高铁新城和西丽湖国际科教城三大核心区域交汇处。留仙洞总部基地已入驻大疆等企业，未来将汇聚约 60 万高端就业人口；西丽高铁站预计 2026 年通车，建成后将成为深圳最大综合交通枢纽，区域发展和房产保值增值潜力足。

户型适配刚需：58㎡复式户型层高 3.9 米，使用率达 120%，可改造为 3 - 4 房，能最大化利用空间；101㎡平层户型方正且南北通透，精装交付选用方太、科勒等知名品牌，两种户型分别适配刚需和轻度改善需求。

交通未来可期：在建的 15 号线打石一路站距项目仅约 150 米，步行 900 米可达地铁 13 号线石鼓站，距离西丽高铁枢纽约 1.3 公里，未来还有 27、29 号线规划，自驾通过沙河西路也能快速通达全城。

明显短板

居住密度高：项目容积率达 5.52，总户数 3019 户。其中 58㎡户型所在楼栋梯户比为 4 梯 12 户，走廊设计类似酒店公寓，居住私密性欠佳，早晚上下班高峰还容易出现电梯等待时间过长的问题，影响居住舒适度。

车位配比不足：车位比仅 1:0.7，远低于深圳住宅普遍的 1:1 标准。随着入住率提升，有车业主大概率会面临日常停车难的问题，长期居住便利性会受影响。

土地性质影响流动性：项目属于 R3 住宅用地，虽具备 70 年产权、民水民电等住宅核心属性，二手转让税费也按住宅标准收取，但相比常规 R2 住宅市场认可度低，后续二手房交易可能需要折价，房产流动性相对较弱。

短期配套待完善：周边目前以写字楼和产业园为主，人气相对冷清。虽有云城万科里等商业配套满足基本需求，但相比南山成熟片区，生活氛围和商业丰富度仍有差距，需等待区域进一步开发完善。

周边小学和中学情况

核心对口学校

丹华公馆在深中南山创新学校的招生范围内，该校是项目周边的核心优质校，具体信息如下：

学校类型

九年一贯制（含小学 + 中学） 由南山区、深圳中学、大疆公益基金会联手创建，设计规模为 54 个教学班，其中小学 36 个班、初中 18 个班。

教学实力 2023 年中考成绩高分占比超越南二外海德学校等名校，学业质量居南山区前列；有专任教师 165 人，含博士 1 人、研究生 71 人，57 人获区级及以上荣誉。

特色优势 开设 60 多门校本课与选修课，设有机器人、航天等创客空间和 AR/VR 沉浸区，以科创特色课程和项目式教学为核心，适配创新人才培养。

周边其他学校

小学：直线几公里内还有松坪学校小学部、深圳市宝城小学、珠光小学、文理实验学校（集团）文理一小等，可作为多元入学选择。

中学：涵盖南山区文理实验学校（集团）科创学校、深圳市南山区松坪学校（中学部）、深圳实验学校（高中部）、宝安中学（集团）高中部等，既能满足初中阶段的备选需求，也能覆盖高中阶段的教育配套。