房价降了销量跌了，房企处处诱惑你去简陋，但背后却藏有更多猫腻

每天都有朋友在后台问我，现在到底能不能买房，一边是售楼处里特价房的吆喝声，一边是身边人在等等的劝诫，楼市的信号从来没这么混乱过。

10月国家统计局的最新数据一出炉，我盯着屏幕愣了半天，商品房销售面积在降，可待售的库存居然也在降，透着股说不出的反常，这些数据到底藏着什么猫腻？

开发商是不是真的躺平了，普通买房人该跟着数据走，还是继续观望？

开发商用脚投票，拿地建房都不敢了

要读懂楼市，得先看供给端的脸色，开发商愿不愿意投钱、建房子，直接决定了市场的基本盘，10月的数据里，最扎眼的就是房地产开发投资增速，1到10月同比下降14.7%。

这个降幅创下了这一轮调整以来的同期最低，可能有人对投资增速没概念，说白了就是开发商往楼市里砸的钱变少了，而且是少了很多。

这背后不是开发商没钱，而是没信心，毕竟谁也不想把真金白银投进一个看不清未来的市场，投资缩水直接传导到了新开工环节，1到10月全国房屋新开工面积49061万平方米。

同比下降19.8%，其中住宅新开工面积35952万平方米，下降19.3%，工地少了，未来上市的新房自然就会减少，这一点在土地市场上体现得更彻底。

克而瑞的数据显示，10月单月土地成交建筑面积和金额，环比分别下降13%和20%，同比降幅更是扩大到25%和33%，都是今年以来的最高纪录，更能说明问题的是土地成交的温度。

10月成交的14宗十亿元以上的重点地块里，只有上海、杭州的3宗宅地是溢价成交，剩下的全是底价成交，要知道，土地市场的溢价率就像开发商的信心指数。

以前抢地时熔断，摇号的热闹场面，现在换成了底价成交的冷清，分城市来看，一线城市土地成交额同比降35%，二线城市降42%，三线城市降33%。

连最抗跌的一线城市都没了往日的吸引力，开发商的谨慎程度可见一斑，这种供给收缩不是偶然，从2021年调控加码开始，开发商经历了融资收紧、债务到期的连环冲击。

现在的核心诉求已经从扩张变成活下去，与其冒险拿地建房被套牢，不如收缩战线消化库存，这也是为什么投资、新开工、拿地数据会集体速冻。

对市场来说，短期供给减少确实能缓解部分城市的库存压力，但长期来看，开发商信心不恢复，供给端的断档可能会引发新的问题。

降价换量没用，9成居民都在等

供给端在收缩，需求端的表现更让人揪心，1到10月，新建商品房销售面积同比下降6.8%，销售额同比下降9.6%，两个数据的降幅都比1到9月有所扩大。

这里有个关键的细节的：从今年4月开始，销售额的降幅就一直大于销售面积的降幅，而且两者的差距越来越大，这背后藏着两个扎心的事实，咱们一个个说。

买房人的观望情绪已经到了临界点，央行第三季度的调查数据显示，只有9.1%的城镇居民认为下一季度房价会上涨，这个比例创下了近年来的新低。

以前市场好的时候，买涨不买跌的心态会推动大家跟风入场，现在反过来了，越跌越不敢买，我接触过不少刚需买房人，他们不是没需求，而是怕买了就贬值。

宁愿把钱放在银行里，也不愿当接盘侠，这种情绪传导开来，就导致销量持续收缩，哪怕开发商推出打折、送装修的优惠，也很难打动真正的购房者。

新房价格确实在降，销售额等于销售面积乘以销售均价，当销售额降得比面积快，说明均价肯定在下跌，这个结论也能在国家统计局的70城房价数据里得到印证。

10月全国70城新房价格环比下跌0.5%，降幅比9月扩大了0.1个百分点，分城市来看，一线城市新房价格环比降0.3%，二线城市降0.4%，三线城市降0.5%。

无论是核心城市还是三四线城市，都没能逃过降价的浪潮，可能有人会问，降价不是好事吗，怎么反而没人买，这就涉及到楼市的预期管理问题了。

如果价格是稳中有降，大家可能还会觉得是抄底的机会，但如果形成了还要继续降的预期，就会陷入越降越等，越等越降的循环。

现在的情况就是这样，开发商降价没能换来销量，反而让买房人觉得还有降价空间，需求端就这么陷入了躺平状态。

降的是供给，不是压力

回到开头那个反常识的问题：销量在降，为什么库存也在降，10月末全国商品房待售面积75606万平方米，比9月末减少322万平方米，其中住宅待售面积减少292万平方米。

很多人看到这个数据会误以为市场在回暖，库存被消化了，其实完全不是这么回事，库存下降的核心原因，不是需求端变热了，而是供给端收缩了。

就像咱们前面说的开发商新开工面积大幅下降，很多项目因为资金问题停工或者延期，导致新上市的房源减少，而市场上正在销售的房源，哪怕卖得慢，只要新增的少，库存自然下降。

打个比方，一个水池子，进水口的阀门关小了，哪怕出水口的水流变慢，池子里的水也会减少，但这并不代表出水口的需求变大了，更关键的是，当前的库存体量依然很大。

7.56亿平方米的待售面积，比2016年涨价去库存时期的最高库存还要高，要知道，2016年的时候，楼市还处于增量市场，城镇化率在快速提升，消化库存相对容易。

现在城镇化速度放缓，人口红利也在减少，消化这么大的库存难度可想而知，尤其是在三四线城市，很多项目的去化周期已经超过了24个月，属于严重过剩的状态。

这些库存才是开发商真正的包袱，所以说，库存下降只是一个表面现象，它掩盖了需求疲软的本质，如果未来供给端恢复正常，新开工面积上来了，而需求端依然没有起色。

库存很可能会再次反弹，对买房人来说不能被库存下降的数据误导，要看到数据背后真实供需关系，对于开发商来说也不能靠收缩供给来粉饰库存数据，核心还是要想办法提振购房者的信心。

结语

把10月的楼市数据串起来看，其实能得出一个清晰的结论：市场确实处于摸底阶段，但远没到触底反弹的时候，从积极的方面来看，今年1到10月商品房销售面积降幅6.8%。

比去年同期的15.8%收窄了不少，说明市场的下行速度在放缓，调整托底的效果正在逐步显现，但从消极的方面来看，房地产开发投资增速的降幅在持续扩大。

开发商信心不足、买房人观望情绪浓厚的问题依然突出，这些都决定了楼市的调整还会持续一段时间，对于不同的人群来说，现在的楼市有不同的应对策略。

如果你是刚需买房人，不用过分焦虑，现在市场上的选择很多，价格也处于相对低位，可以多看多对比，重点关注那些资金实力强、口碑好的开发商的项目，避开有烂尾风险的楼盘。

遇到合适的房源可以果断出手，毕竟刚需的核心是住，没必要过分纠结于短期的价格波动，如果你是投资买房人，现在最好还是保持谨慎。

楼市已经告别了闭着眼买都能涨的时代，未来的分化会越来越明显，只有核心城市、核心地段的房产才有保值增值的空间，三四线城市的房产很可能会陷入卖不掉、租不出的困境，投资的风险非常大。

从长期来看，房地产市场进入存量房时代是必然趋势，新房的体量会不断收缩，这也是行业发展的规律，对于整个楼市来说，现在的调整不是坏事。

它在逼行业告别高杠杆、高周转的旧模式，走向更健康更理性的发展阶段，而对于我们普通人来说，读懂数据背后的逻辑，理性判断自己的需求，才能在楼市的波动中做出最适合自己的选择。

最后想说的是，楼市从来没有绝对的好时机和坏时机，只有适合自己的时机，希望这篇数据解读能帮你理清思路。