全球视野：中国房地产合理规模是多少？

本文的核心是用住宅投资/ GDP， 可以理解为住宅新建市场规模占GDP的比例，参考的是宏观经济研究的一篇科研报告。我们1998年房改，住宅市场化也才不到30年的时间，所以参考下欧美成熟的房地产市场，对于预测我国房地产未来走势是有意义的。

首先看美国住宅投资占GDP比例，二战结束前在4%以下，不过这是特殊时期，不太具备参考价值。然后美国战后快速重建，之后住宅投资比值就稳定在5%左右。2008年处于房地产泡沫时期，买涨不买跌的心理使得这段时间美国房产投资非常狂热，住宅投资占比达到7%。随后房产泡沫破裂后，该比值回落到4%。

英国住宅投资占GDP比重比美国低一些，差不多稳定在3.5%左右，主要是因为经济和人口增速都慢于美国（美国过去20年人口年均增长0.74%，GDP年均增长3.74%；英国过去20年人口年均增长0.59%，GDP年均增长2.41%）。房地产投资肯定还是跟人和钱相关的，更低的经济和人口增速就会抑制房产需求。

然后是我们的邻居日本，日本二战后快速城市化时期，住宅投资占比也一路飙升到9%，然后回落到4%左右的正常状态。期间在1990年的时候反弹了一下，主要是那段时间日本房产泡沫严重，跟美国2008年一样，有投机的成分在。

所以从西方成熟房地产市场的发展中，我们得到规律，住宅投资占比在城镇化时期是会比较高的，其次就是房产泡沫时期也会高一些。正常情况下，如果过了高速发展时期的话，一般这个数字会稳定在4%左右。

知道这个规律后，最后看看我国的数据。

在2014年之前，我国也经历了快速城镇化时期，这一阶段的住宅投资占比GDP达到了10%以上，这个数字比美国巅峰的7%和日本巅峰的9%还要高，主要原因也是我国城镇化的速度比较快。

我国房地产住宅投资分为三个阶段，1998-2013年的高速发展阶段，年均增速为25.7%、2014-2021年的低速发展阶段，年均增速8.3%、2022-2025年的下滑发展阶段，截至2024年，年均增速是-10.01%。从住宅投资占GDP的比重来看，2013年达到顶峰约11%，随后逐渐下降到2021年的8%，2024年仅有6.3%。

另外补充一组数据：2021年全国土地出让收入达到8.71万亿，2024年仅为4.87万亿，2025年上半年仅为1.43万亿。

美国房地产占GDP的长期比值是4.5%，英国3.4%，日本3.5%。我们目前还有6.3%。按照英国和日本的稳态标准，我们还有38%的下滑空间；按照美国的稳态标准，我们还有21%的下滑空间。

如果用最近的经济和人口数据来看，我们跟日本和英国相类比是更合适的。但是我还是原因相信目前的寒冬是暂时的，我们之后至少能够达到美国的增长水平。

不过不论怎么看，回不到之前的经济和人口增速肯定是确定的，所以住宅投资占比一定会继续下降，就是降多降少的问题了。当房地产行业规模停止下降的时候，可能才是房价企稳的时候。

从几十年的视角来看，当一个国家进入长期稳定阶段，房地产的规模都是围绕着这条线上下波动的。可能有几年或者几十年可能在线的上面，也有可能在线的下面。所以回过头来看过去20年一片火热并不是常态，而现在你感觉到的冰冷的冬天才是常态。

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