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8月29 日，石景山区首钢园区东南区的中海・长安源境二期（备案名 “源颂苑”）取得预售许可证。
虽然同在一天拿下预售证，但和风风火火接下一期热度的朝棠揽阅不同，长安源境这边一期去化就不算快，二期算是劣势入场。
最近石景山楼市可谓火药味十足，去年9月，中海长安源境一期开盘，就以6.2万/㎡的成交价低开低走，比指导价直接降了1.48万/㎡。
如今二期预售证到手，拟售均价定格在7.46万-7.5万/㎡区间，但市场早已今非昔比。
说几点看法：
其一，项目定位，城南改善盘。
长安源境二期（备案名“源颂苑”）由北京海鑫兴业房地产开发有限公司开发，是中海在石景山的又一力作。项目地处石景山首钢东南区，具体位于莲石路北景顺街西侧。
本次获批的是1号楼、6号楼、7号楼三栋住宅楼，共208套房源，准许销售面积近2.5万㎡。
项目规划7栋4-18层洋房和小高层，建筑高度60米，绿地率30%。产品设计上主打108-145㎡三至四居，全系南北通透，共计约334套房源，户均约121㎡，瞄准的是改善型家庭。
相对于一期，二期增加了南向开敞阳台，扩容采用南北双阳台+飘窗+设备平台的方式，得房率预计在88%-95% 之间。
装修标准延续了中海的品质，配备方太厨电、博洛尼橱柜、科勒卫浴、日立中央空调等品牌设施。
其二，产品力比拼，已显不足。
中海长安源境一二期出图时间相差将近9个月，这9个月时间里，北京楼市产品迭代了。
2024年11月22日，北京高品质住宅设计导则出台，鼓励楼盘设置“阳台+风雨连廊+首层架空层”，拉开了好房子时代的序幕。
首钢璟悦长安则成为了石景山楼市的“鲶鱼”。该项目首次带来了南向内嵌式阳台、首层架空层，将对石景山新老楼盘形成产品力上的“背刺”。
相比之下，长安源境二期虽然没有对一期形成“背刺”，甚至可以说是翻版，但在产品创新上已经显得不足，尤其当竞品拥有小户型优势时，二期的价格策略更显关键。
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