曹德旺预言成真了？我国二三十层的电梯房，或将变成烫手山芋

文 | 青茶

前言

曾经火爆的二三十层电梯房，如今正面临前所未有的危机。

电梯频繁故障、物业费用飙升、安全隐患加剧，加上成交低迷，高层房从热门资产变成负担。

曹德旺的预警正在应验，高层住宅的黄金时代真的要落幕了吗？

高层电梯房市场

2025年“金九银十”收官数据显示，百城二手住宅均价同比下跌7.6%，其中二三十层电梯房的跌幅尤为突出。

很多房龄超过十五年的高层住宅，挂牌价格一降再降，有些甚至比巅峰时期下跌三成以上。

在北京、深圳这些一线城市，同一小区里高层房源的价格明显低于低层房源，每平方米差价常常达到五千到八千元。

市场冷淡的现象直接体现在成交周期上。

低层住宅平均三个月左右就能卖出，而高层房往往需要半年甚至更久才有人问津。

有的挂牌超过一年依然无人看房，流动性大幅下降。

购房者观望情绪浓厚，高层住宅在二手市场的吸引力明显下降。

住进去的业主更为焦虑，电梯频繁故障、管道漏水、物业费不断上涨，使生活体验大打折扣。

有人曾认为高层房未来会贬值是危言耸听，但如今市场数据已经验证了曹德旺的预言。

购房者不仅面临经济损失，更有居住安全的隐忧。

市场上的二三十层电梯房正逐渐失去昔日的光环，从被疯抢的“香饽饽”变成了人人避之的“烫手山芋”。

电梯老化

高层住宅的问题首先来源于电梯。

大部分电梯寿命只有十五到二十年，而很多二三十层高层建筑是在二十世纪末和二十一世纪初建设的，这意味着电梯早已超龄服役。

2025年二月，昆明同德广场一部电梯从十七楼坠落到负二楼，又猛冲到三十三楼，导致一名五十九岁业主当场身亡，事后维保记录乱象丛生。

上海黄浦区一栋二十年房龄的高层电梯经常故障，业主被困成家常便饭；广州某小区四部电梯全部坏掉，高层住户不得不每天爬楼，老人和孩子出行极为不便。

更麻烦的是电梯更换成本高昂，一部新电梯动辄几十万元，一栋楼上几十户分摊，有的业主不愿意多花钱，有的干脆不同意更换，导致纠纷频发。

老旧电梯一旦出现事故，不仅威胁人身安全，也会导致物业管理难度增加。

电梯故障之外，高层住宅的火灾隐患也不容忽视。

二十层以上高层一旦起火，电梯肯定停运，居民需要爬几十层楼梯逃生，年轻人都可能气喘吁吁，老人和儿童几乎无法自救。

普通消防云梯只能达到十层左右，高层火灾救援难度极大。一旦发生事故，后果不堪设想。

公摊面积、物业费

高层住宅的另一个问题在于公摊面积和物业费。

北京朝阳区部分二三十层小区公摊率高达二十八%，意味着购买一百平方米的房子，实际可用面积只有七十二平方米，相当于多花三十万买走廊和电梯间的空间。

高层物业费居高不下，而且只会持续上涨。

物业费中约有百分之二十二用于维护电梯、水泵等设施，随着设备老化，维护成本逐年增加，每年涨幅可达百分之八。

一套一百平方米的高层住宅，物业费一年高达九千六百元，长期累积甚至可以攒出一个新的首付。

拆迁难题也让高层房雪上加霜。低层小区拆迁相对简单，几户人家商量好即可，开发商也愿意接手。

然而二三十层高层往往住户上千，拆迁补偿高达数亿元，居民诉求五花八门，有人要求现金补偿，有人希望换大户型新房，谈判难度极大，开发商接手意愿低。

最终导致老旧高层只能“烂着”，设施进一步老化，陷入恶性循环。

物业不管、设施坏掉、拆迁不成，这些问题叠加让高层住宅的吸引力越来越低。

高层住宅未来趋势

高层电梯房走到今天这一步，其根源在于当初建房过于追求高度，而忽视了居住舒适性和安全性。

曹德旺的警告提醒我们，房子是用来住的，核心在于舒心，而不是单纯的钢筋水泥堆积或楼层高低。

如今不少城市已经有所调整，低层小高层成为主流选择，十层左右的楼房配套完善、带小花园、居住体验更佳。

未来高层住宅将出现两极分化：物业管理良好、业主齐心维护的楼栋还可以勉强住得舒心，而物业差、设施老化无人管理的楼栋只会越住越糟。

对于准备购房的人来说，选择高层必须慎重。

优先考虑十层以下、房龄不超过十年、物业口碑良好的住宅，避免房龄超过十五年、电梯频繁故障、物业费高涨的小区。

已入住高层的业主应尽早成立有效的业委会，明确维修基金管理，定期检修电梯管道，防止问题积累，保证居住安全和舒适。

结语

二三十层高层电梯房的困境不仅是房地产市场的现象，更是城市建设理念与居住体验的重要反思。

追求高度和面子，忽视生活舒适度和长期维护成本，最终让高层住宅成为烫手的负担。

曹德旺的预言已经部分应验，高层房两极分化趋势明显。

购房者要理性选择，不被所谓视野和面子迷惑；业主要主动维护，防患于未然。

房子是用来住的，而非用来炫耀的，舒心、安全、便利才是衡量居住价值的核心。

高层住宅的未来，将取决于物业、业主和城市建设理念的共同智慧。

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