湾启紫荆府怎么样：湾启紫荆府优缺点~湾启紫荆府真实评价

湾启紫荆府怎么样：湾启紫荆府优缺点~湾启紫荆府真实评价

湾启紫荆府作为深圳前海妈湾板块的高端纯商品房，凭借突出的区位潜力、优质产品设计和丰富生态资源成为热门楼盘，但也因片区开发阶段和价格门槛存在明显短板，真实评价也多围绕这些优缺点展开，以下是详细梳理：

核心优点

1. 区位与发展潜力突出：项目地处前海深港合作区妈湾核心区，享受自贸试验区、深港合作区等多重政策红利。妈湾定位“智慧妈湾”，已引入腾讯科技城、自贸时代中心等总部集群，未来随着企业入驻，区域价值和就业机会有望大幅提升，长期发展潜力被广泛看好。

2. 产品品质与居住体验佳：作为纯商品房社区，无保障房和回迁房，居住人群纯粹。采用建筑新规设计，主力户型得房率达92%-100%，搭配4梯5户的分布式电梯设计，户户有独立电梯厅，兼顾通行效率与私密性。且精装交付包含隐藏式音响接口、收纳设计、静音设计等，部分户型还有270°弧形飘窗，居住舒适度拉满。

3. 交通与教育资源优质：距地铁5号线妈湾站约550米，未来还将衔接15、21、27号线及深惠城际线，加上已通车的妈湾跨海隧道，自驾和公共交通出行都很便捷。教育方面自带18班幼儿园，隔壁规划的九年一贯制学校由南二外集团办学，3公里内还有荟同学校等高端国际学校，能满足不同教育需求。

4. 生态景观独一无二：它是前海三湾中唯一拥有山海合一资源的楼盘，背倚大小南山，直面大铲湾，部分高楼层可欣赏到“山-海-河-城”四维景观，临近的前湾公园等场所也能满足居民日常休闲需求。

明显缺点

1. 购房与持有成本高：项目折后均价约10万/㎡，总价949万起，这样的门槛对刚需群体不友好，即便改善型购房者也需承担不小的资金压力。此外，物业费9.5元/㎡·月，后续居住的持有成本也相对较高。

2. 片区配套兑现周期长：周边不少商业配套如自贸时代中心商业还处于建设阶段，虽有已开业的前海印里商业，但整体商住氛围尚未形成。且此前南侧规划的九年制教育用地还未招标，入住初期可能面临生活、教育配套不够便利的问题。

3. 社区规模小且有环境干扰：项目仅占地约1.49万㎡，只有3栋住宅楼，园林面积约6000㎡，人均绿化和公共活动空间有限，缺乏大型社区的丰富配套。同时片区正处于开发高峰期，交房后较长一段时间内，大概率会受到周边工地施工带来的噪音和粉尘干扰。

真实评价

1. 正面评价：多数意向改善和投资的购房者对项目评价较好。不少人认可央企开发背景，觉得施工质量和交付进度有保障，买得放心；还有购房者看中高使用率和纯商品房的纯粹居住氛围，认为户型设计实用，独立电梯厅的配置提升了居住私密性。此外，关注生态和区位的购房者表示，项目的山海景观资源稀缺，且看好前海的长期发展，觉得项目有不错的保值增值空间。

2. 负面吐槽：预算有限的购房者吐槽价格过高，上车压力太大；也有购房者担心入住后的居住体验，认为片区施工周期长，噪音、粉尘问题会影响生活质量。还有部分购房者表示，社区规模太小，园林和活动空间不足，后续居住的休闲体验可能会打折扣。

注意事项：

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自贸湾启紫荆府是深圳南山区前海妈湾板块的高端纯商品房住宅，作为前海首个建筑新规落地项目，凭借高使用率、优越区位及央企开发保障等亮点备受关注，以下是完整基础信息和全面介绍：

基础信息

类别|详情

具体位置|深圳市南山区前海深港合作区妈湾15单元02街坊，听海大道与妈湾一路交汇处西南角

产权年限|70年住宅产权

开发商|深圳市前海蛇口启迪实业有限公司，由招商局与前海管理局联合打造

物业公司|招商局物业管理有限公司

核心规划数据|总占地面积约1.49万㎡，总建筑面积约10.6万㎡；规划3栋36 - 37层住宅，搭配1所18班幼儿园；共485户，梯户比4梯5户

关键居住指标|容积率4.47，绿化率30.01%；车位595个，车位配比1:1.22

户型与价格|户型涵盖建面约96/111/122/142㎡的3 - 4房；单价8.6万/㎡起，备案均价10.71万/㎡，折后总价区间约952万 - 1653万不等

交易与交付|2025年6月30日开盘，计划2027年6月30日前精装交付

全面深度介绍

1. 户型设计

项目是前海首个契合建筑新规的住宅，空间利用率堪称一大亮点，含电梯厅的拓展后使用率最高接近100%。其中96㎡稀缺三房适配刚需家庭，空间布局紧凑实用；111㎡为3 + 1灵动户型，客厅可灵活隔出书房或工作间，搭配贯通式宽阳台；122㎡四房采用双龙抱珠设计，拥有双面采光和270°景观视野；142㎡寰幕四房则做到南北通透，客餐厅兼顾横厅与竖厅优势，贯通式超长宽境阳台能俯瞰山海景观，适配改善型家庭需求。

2. 交通配套

项目交通通达性强，距地铁5号线妈湾站约300 - 550米，步行几分钟即可抵达，1站到铁路公园站可换乘15号地铁线。同时周边规划有15、21、27号线及深惠城际线，深惠城际“前保站”距离约1公里。自驾方面，依托听海大道等主干道，能快速抵达南山、福田、宝安核心区域，加之规划的妈湾跨海隧道和海空口岸，可便捷对接大湾区生活圈。

3. 生活配套

- 教育：自身配建18班幼儿园，南侧规划有九年制教育用地（暂未招标）。周边不仅有荔湾小学、深大附中等公办学校，还有荟同国际学校、哈罗国际学校等多所国际化院校，覆盖全年龄段教育需求，不过入住早期可能需就读妈湾南二外或前湾南二外学校。

- 商业：日常购物十分便捷，临近已开业的3万㎡前海印里商业，入驻有愈欣书店、SEESAW咖啡等品牌；周边还有领玺一期16.7万平规划商业及颐湾府底商，未来自贸时代中心商业建成后，商业配套将进一步升级。

- 生态与休闲：背靠大小南山，直面妈湾河与滨海公园，旁边就是河边公园，步行可达月亮湾公园、大南山郊野公园，闲暇时还能前往青青世界、宝中滨海公园等场所，兼具山海河三重景观资源。

- 其他：周边有南山区人民医院前海湾社区健康服务中心等基础医疗配套，同时片区内前海博物馆正在建设中，未来还将规划文化艺术中心，丰富居民文化生活。

4. 核心亮点与潜在短板

- 亮点：其一为纯商品房社区，无保障房和回迁房，居住人群纯粹，居住氛围优质；其二由招商局与前海管理局联合开发，央企背景加持，资金和施工品质有较强保障；其三精装交付包含收纳设计、静音设计等人性化配置，能提升居住舒适度。

- 短板：社区占地面积仅1.49万㎡，规模较小，园林等公共活动空间有限；周边部分商业、教育配套仍处于规划或建设阶段，完全兑现需要一定周期。

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总结：

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