测评~兰玉庭地段位置如何，得房率、车位比多少，未来有发展前景

光明星辉兰玉庭的地段有产业支撑但居住面貌待改善，得房率和车位比在刚需楼盘中表现亮眼，未来发展前景则依托片区产业与交通规划有一定上升空间，具体细节如下：

地段位置

• 优势突出：项目位于光明区玉塘街道光侨路与学麟路交汇处，是光明的 “南大门”，紧邻光侨路主干道，可通过南光、龙大双免费高速，约 30-40 分钟直达南山，能较好承接南山的产业和人口外溢。且所在的玉塘街道连续多年蝉联光明区 GDP 总量第一，集聚了迈瑞医疗、深圳湾实验室等 122 家亿元企业，产业基础雄厚，能为区域带来持续的人口流入。同时周边 3 公里外有 41 个公园，还有玉律村等人文景点，生态与人文资源兼具。
• 短板明显：该地段不属于光明核心区域，周边北侧多为工业园区，南侧以城中村为主，居住环境较为混杂，城市居住面貌欠佳。另外当前地铁通勤不便，距离已运营的地铁 6 号线长圳站约 3.6 公里以外，日常依赖公交或自驾接驳。
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得房率与车位比

• 得房率：项目主力户型为 85 - 113㎡的 3 - 4 房，不含赠送面积的得房率约 79%，算上阳台等赠送面积后可达 92% 以上，部分 113㎡四房得房率甚至高达 97%。像 85㎡户型搭配 5.7 米超大阳台，94㎡户型有 6.2 米阳台，这样的得房率在光明同类型项目中表现较优，空间利用率很高。
• 车位比：车位总数达 752 个，车位比为 1:1.35。这一配比不仅能充分满足小区 558 户业主的日常停车需求，还能应对访客临时停车的情况，避免了多数刚需楼盘常见的停车紧张问题。

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未来发展前景

• 有利因素：其一交通规划逐步落地，规划中的地铁 18 号线和 29 号线根玉路站距项目约 800-1000 米，其中 29 号线一期已启动招标，预计 2028 年通车，建成后可直通龙华红山片区并换乘多条地铁线，将大幅提升通勤效率，带动房产价值提升。其二产业持续发力，片区正打造超 500 亿元高端医疗器械产业集群，还有生物及人工智能先进研发园区加持，产业升级会持续吸引高精尖人才，既保障房屋租赁需求，也为二手房转手提供充足接盘人群。其三配套持续完善，周边有 5 个光明重点规划文体设施待落地，在建的深圳市中医院光明院区（三甲）建成后也会补齐高端医疗短板，进一步提升居住舒适度。
• 不确定因素：短期内周边工业园区和城中村的城市面貌改善需要较长时间，可能影响房产吸引力和增值速度。同时项目小区规模小、容积率达 5.0，若后续片区出现同价位、低容积率的竞品楼盘，其在市场上的竞争力可能会下降，一定程度上限制发展前景。整体而言，适合长期持有，短期因短板明显，增值空间有限。
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主力户型与价格项目主打 85 - 113㎡的 3 - 4 房，均搭配大阳台设计，2025 年有购房折扣，折后单价低至 2.78 万 /㎡起。其中 85㎡三房折后总价 237 - 272 万 / 套，带约 5.7 米超大阳台；94㎡三房折后总价 281 - 305 万 / 套，南北通透且配 6.2 米阳台；113㎡四房折后总价 330 - 375 万 / 套，五空间南向搭配 6.4 米阳台，适配不同刚需及轻度改善家庭需求。

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