中建智地与越秀和解背后，业绩压力下销售不及预期

针对中建智地与越秀在北京两个项目运营方面的纠纷，11月16日晚间，中建智地、越秀北京、金茂北京三家企业几乎在同一时间发布联合声明。声明称，北京朝阳黄杉木店项目（推广名紫京宸园、璞樾）是由北京兴鼎房地产开发有限公司、北京方兴亦城置业有限公司与广州越秀华城房地产开发有限公司三家联合竞得并合作开发的项目。各股东方经过坦诚协商、充分共创、达成共识，将秉持专业、阳光、公开、透明的原则，推进项目开发经营各项工作，向社会及客户提供更好的产品和服务。

声明中的北京兴鼎房地产开发有限公司为中建智地旗下企业，北京方兴亦城置业有限公司为金茂下属公司，广州越秀华城房地产开发有限公司为越秀下属公司。表面看，中建智地与越秀似乎是握手言和了，但声明中没有透露任何达成共识的细节。

中建智地方面向界面新闻表示：“南北地块共同操盘，互派营销副职，金茂派观察员。”

“双子”带来的祸端

中建智地与越秀的此次纠纷要追溯到今年4月。4月28日，中建智地+金茂+越秀+朝阳城开联合体以126亿元底价摘得北京市朝阳区平房乡黄杉木店平房区城中村改造项目地块、孙河组团地块。黄杉木店地块被分成两部分，中建智地独自操盘南地块，开发项目为紫京宸园；金茂+越秀联合操盘北地块，开发项目为璞樾。

这是继北京市朝阳区三间房的“双子”项目保利·朝观天珺和金茂满曜之后，朝阳区又一个“双子”项目。该地块紧邻黄杉木店路，也被业内称为黄杉木店“双子”项目。由于项目位置优越，周边近十年没有新项目入市，区域内置换需求较大，因此自拿地之时关注度就比较高。

北地块璞樾的项目公司为北京茂越置业有限公司。企查查信息显示，北京兴鼎房地产开发有限公司持有该公司49.9%股权，北京方兴亦城置业有限公司持股33.1%，广州越秀华城房地产开发有限公司持股17%。越秀虽然持股比例最低，但是作为操盘方具有营销话语权。

南地块紫京宸园开发公司为北京兴昶房地产开发有限公司，该公司股东与北京茂越置业有限公司股东一致，三家股东分别持股50.1%、32.9%和17%。

10月12日，紫京宸园正式开盘，5天之后，璞樾开盘。璞樾项目相关人士当时在接受界面新闻采访时表示：“两个项目的营销事项相互拉通，业绩也是两个地块合并计算。开盘时间错开，也是为了两个项目都达到最好的开盘效果。”

为了吸引不同的置业客群，最大化确保销售业绩，两个项目在风格上也存在差异，产品面积互补。不过即便如此，毕竟是两个毗邻的楼盘，定位相似，对于各自项目团队来说，竞争在所难免。在璞樾开盘之前，上述璞樾项目人士曾坦言称：“两个项目虽然有差异，但是肯定有一部分重叠的客群。目前也有认购了紫京宸园的客户在等璞樾开盘，最终对比后再决定。”

昔日盟友翻脸

两个项目表面看相安无事，双方更是联合发布海报，祝贺两个项目10月网签霸榜北京冠亚军。根据北京市住建委信息，目前紫京宸园已签约120套，璞樾已签约133套，可谓旗鼓相当。表面气氛融洽，但是背地里却是暗流涌动。

11月10日，北京兴鼎房地产开发有限公司向广州越秀华城房地产开发有限公司发送一份函件，要求广州越秀华城房地产开发有限公司立即停止恶意攻击并移交北地块营销条线负责权。

交涉未果后争端继续升级，中建智地向广州市纪委监委驻市国资委纪检监察组发出带有公章和骑缝章的正式举报信，举报广州越秀华城房地产开发有限公司相关领导人员董毅，赵峰，滥用职权、造成国有资产重大损失，已涉嫌构成国有公司、企业人员失职罪。

举报信截图

这份落款日期为11月12日的举报信称，自南地块（紫京宸园）蓄客以来，广州越秀华城房地产开发有限公司通过有预谋、有组织的低劣营销行为持续进行恶意竞争，严重损害了项目整体和主要股东利益。

举报信称，北地块越秀方在事先知晓南地块紫京宸园销售价格的情况下，有预谋地通过不合理定价，造成所有户型均有客户以较低价格购买北地块的优势房源，严重拉低客户对于整个板块价格的预期。（越秀方）组织人员有针对性地恶意攻击南地块，导致南地块已购客户退房且流失到板块外竞品，严重损害了全体股东利益，经初步评估，影响南地块签约金额222503万元，造成货值损失已达36508万之巨。

值得注意的是，此次举报已对紫京宸园销售带来影响。11月17日，界面新闻查询北京市住建委网站发现，紫京宸园813套预售房源中，693套为状态为“不可售”，被锁房源占总供应量85%，被锁定金额约110亿元。而目前璞樾销售未出现异常。

紫京宸园1号楼销售情况。截自北京市住建委官网

北京盈科（上海）律师事务所资产律师陆鼎对界面新闻分析指出：“这反映出之前各方分工操盘的管理可能存在漏洞。两个地块虽然是各自负责营销操盘，但表价调整、优惠方案、一房一价表均是要向上审批的。如果这几个核心方案都没有纳入联合审批体系，则说明当时合作就有漏洞。”

由于可以降低资金压力，实现资源互补，当下房企联合拿地的案例较多，尤其是一些体量大金额高的地块。而此次中建智地和越秀的纠纷，也暴露出联合开发的一些弊端。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，在联合开发中，各方都有自己的利益诉求，当市场形势发生变化，如销售不佳、利润预期降低时，各方在定价、营销策略、成本控制等方面容易产生分歧，难以达成一致，进而影响项目的顺利推进。当市场下行时，项目销售压力增大，合作方可能会为了自身生存和发展，采取一些激进的手段，破坏原有的合作平衡，导致合作破裂。

更为严重的是，在当前市场下行、销售不及预期的背景下，合作双方的内讧和价格竞争，会使购房者对项目的信心下降，担心项目品质、交付风险以及后续服务等问题，从而导致潜在客户的流失，进一步影响项目的销售进度和去化率。

房子不好卖

近年来，中建智地和越秀在北京市场跑马圈地，迅速崛起。

中建智地是央企中国建筑旗下中建一局下属地产平台，总部位于北京。根据克而瑞榜单，2020年中建智地在北京市场权益销售金额排名还在30以外，而今年1-10月，中建智地已来到了榜首，权益销售金额187.8亿元。

越秀为广州国企，于‌2021年5月‌首次进入北京市场。今年1-10月，越秀在北京权益销售金额120.18亿元，虽然与中建智地尚存在不小的差距，但是其排名已位居第6位。

截自克而瑞房价北京微信公众号

从产品角度来看，中建智地在北京市场可谓“稳扎稳打”，中建宸园、北京宸园、中建璞园、北京国贤府等多个项目赢得了不错的市场口碑。合硕机构首席分析师郭毅对界面新闻评价中建智地时说：“中建智地在产品打造方向上一直有非常清晰的认知，就是把文化作为项目的一个精神内核，从而形成了文化地产标签。每个产品都在不断地自我迭新和进阶，也因为这种进取心，未来这样的企业也能够获得持续稳健增长，获得更大的市场机会。”

而反观越秀，其在北京的多个项目，核心竞争力的来源并非自身。以璞樾为例，该项目产品设计由金茂操刀，科技系统也由金茂提供。

另一个案例就是北京海淀区的“功德寺双子星”项目，即和樾望雲、和樾玉鸣。2024年11月5日，越秀地产以63.83亿元拿下了002号地块，绿城则以51.75亿元竞得001号地块，两个地块后来开发了和樾望雲、和樾玉鸣。和樾望雲项目中，越秀引入了华润置地联合开发；绿城在和樾玉鸣项目开发上，也与越秀进行了合作。而在和樾望雲、和樾玉鸣两个项目中，越秀仅负责营销和物业服务，产品打造则分别由华润置地和绿城负责。

这种“借力”模式，某种程度上已成为合作开发的普遍现象。然而，它也折射出越秀自身产品体系在北京这座对产品力要求极高的城市中，可能遭遇的“水土不服”问题，以及其产品力不够的状态。其成功更多仰仗于合作方的优势，而非自身的操盘实力与产品竞争力。

据了解，越秀地产北方区域2025年定下300亿销售目标，而集团层面2025年销售目标为1205亿，均尚有差额未完成。一二线核心城市是越秀布局重点，尤其是北京市场，作为越秀北方区域总经理的董毅，压力不小。

一位不愿具名的专家在接受界面新闻采访时表示：“问题不能归咎于某个企业文化或管理者素质的问题，而要归咎于市场行情的变化。两个项目地段非常不错，所以本质上是反映了市场的问题，说明客户量在减少，房子不好卖。同时也说明企业近期销售业绩考核的压力在明显增大。”