中信信托“讨债”14亿，宝能深圳核心区160套房产遭处置

深圳宝能城花园又有资产遭挂牌处置。

近日，国内头部信托机构中信信托在上海联合产权交易所公开挂牌了一笔高达14.08亿元的不良债权，其底层资产直指姚振华旗下宝能城有限公司位于深圳核心区域宝能城花园（东区）三期的160套房产。

值得关注的是，深圳宝能城花园早已是法拍市场的熟面孔。近年来因宝能系债务危机，其名下房产持续密集走上法拍台。南都湾财社记者注意到，早在2022年，宝能城花园便被法院查封484套房产并启动拍卖程序，此后2024年又有多批次房源挂牌；进入2025年，除了中信信托挂牌处置160套房产对应的14.08亿元不良债权外，后续宝能城花园还有12套房源将于12月在京东法拍平台开拍。

而在宝能系整体债务压力持续升级的背景下，这批核心资产的处置方式与最终结果，也被市场视为观察其债务困局走向的关键。

14亿债权竞拍，不预设转让底价

据上海联合产权交易所披露的信息显示，此次中信信托处置的债权包括：宝能城有限公司的借款本金10亿元、剩余利息2.265亿元和其他费用1.816亿元，共计14.08亿元。

值得一提的是，这笔债权的抵押物是宝能城有限公司以深圳市南山区留仙大道北侧宝能城花园（东区）三期工程半地下101等160处房产进行的抵押，而这批抵押物存在被二押、三押、四押以及被查封的情况。

据网络竞价方案，转让方中信信托决定通过联交所组织竞价，采用联交所网络竞价系统——一次报价方式确定受让方，项目不预设转让底价，设置保留底价。在报价期间内一般竞买人仅可提交一次有效报价，报价期间截止，最高报价且不低于该项目保留底价的竞买人即为受让方。

“不预设转让底价的意思是拍卖前不会公布固定的起始转让价格；设置保留底价是处置方中信信托私下设定的资产成交最低价格底线，且该价格不会对外公开。”有熟悉法拍市场的人士向记者表示，这种方式打破了传统法拍里“评估值×折扣”的固定定价逻辑，竞买人需结合自身调查判断给出报价。

资深企业管理专家、高级经济师董鹏指出，中信信托采用的竞价方式，本质上是对传统不良资产定价机制的一次颠覆性创新。

传统固定底价模式往往因定价僵化而抑制市场参与度，导致资产流拍或折价过度；而新规则通过不设公开底价吸引更广泛竞标者，再以保留底价保障卖方利益，实则将价格发现权交还给市场，这要求机构具备更精准的资产估值能力、动态风险定价模型以及高效的竞拍策略设计。

昔日片区“楼王”，变为法拍常客

据了解，宝能城花园位于深圳南山西丽大学城核心片区，紧邻南方科技大学，与地铁5号线塘朗站无缝接驳，地理位置优越。项目整体规划为东区与西区两大组团，其中东区以住宅为主力，由9栋高层住宅构成，总户数达1613户。乐有家数据显示，截至11月17日，宝能城花园（东区）有55套房源在售，小区挂牌均价为10.56万元/平方米。

图源阿里法拍平台。

尽管西丽并非深圳传统意义上的顶级豪宅聚集区，但该项目凭借其品质一度成为片区标杆，是少数几个突破西丽房价天花板的楼盘之一。在2021年楼市高峰期，其成交单价曾高达15万元/平方米。

然而风光背后，项目却受宝能系债务危机拖累，近年来频频现身法拍市场，成为法拍网上的常客。

早在2022年，平安银行便因相关借款合同纠纷，向法院申请强制拍卖宝能城东区的484套抵押房产，其中包含223套住宅及261套公寓、酒店类房源。当年9月，该批房产中的56套住宅率先启动首拍，最终50套成功成交，整体成交均价约10.05万元/平方米，总成交额达7.6亿元。

据阿里法拍网信息，近期该项目又有8套大平层住宅完成二拍交易。这批房源此前因一拍定价偏高遭遇流拍，二拍时起拍单价下调至8万元/平方米，相当于当前市场挂牌价的六折水平，最终8套房源全部成交，总成交额达1.9亿元，整体成交单价约8.5万元/平方米。

南都·湾财社记者注意到，本次160套抵押物的总建筑面积约21605.05平方米，若按照近期法拍市场8.5万元/平方米的成交单价计算，整体资产价值或超过18亿元。

而此次14.08亿元的债权处置，对深陷泥潭的宝能系而言，或只是其庞大债务冰山的一角。天眼查数据显示，截至11月17日，深圳市宝能投资集团有限公司的被执行金额已超247亿元，其中宝能地产股份有限公司被执行金额逾170亿元。

采写：南都·湾财社记者 孙阳