迟来的豪宅供应潮，深圳湾二手与新盘迎来踩踏时刻

01 深圳新房、二手房月网签量

11.1-11.4月，深圳新房住宅网签量333套，二手房住宅网签量502套。

02 一线市场分析：宝安二手房价格倒挂，新盘定价承压

深圳四季度新盘供应持续井喷，尤其是南山片区，迎来了今年住宅新盘供应高峰。

今年第四季度，深圳计划入市的住宅商品房项目约34个，共计10112套住宅。其中，南山有9个住宅新盘集中推出，共计约2713套住宅，与三季度235套相比，南山四季度住宅供应量暴增了10倍。

不过，新盘对二手房的冲击已不如以往，部分区域早已出现‘二手房价格倒挂，新房定价承压’的现象。

比如宝中新盘保利瑧誉府二期，预计11月中旬加推，此次入市约206套住宅，主打115–143㎡纯四房。保利瑧誉府一期在8月底以折后均价约9.02万/㎡开盘，取得了96%的高去化率。

然而，项目周边二手房价格优势明显，例如深航假日名居近期四房成交均价约6.8万/㎡，第五大道三期等楼盘的挂盘价也稳定在8.5万/㎡左右。

二期若想复制一期的去化成绩，在定价上可能需要展现出比一期更强的吸引力，才能有效应对同片区二手房的价格竞争。

今年四季度即将开盘的碧海玖号花园，新盘去化也将直面周边二手房的价格压力。碧海玖号花园，户型为105-188平四房户型，预计开盘均价7.5万/平。

而目前碧海二手房成交均价普遍都在7万以内，比如，碧海次新标杆，华丰前海湾二期，单价6.6万/平直接买到带精装修的品质四房。

碧海成交单价能达到7万以上的，仅有圣淘沙和榕江壹号院两个楼盘。不过，圣淘沙10月102平4房成交均价也就在7.4万/平，而榕江壹号院虽然报价一直稳定8万以上，但已经连续3个月零成交。

03 1355套新盘集中供应，深圳湾3000万以上豪宅首次迎来窗口期

四季度，南山将会集中推出4个豪宅新盘，成交总价至少2000万，计划推出住宅套数约1355套。

—— 位于后海总部基地的深圳湾澐玺，户型为209-1050平豪宅，预计今年年底推出339套。

—— 位于深圳湾片区的信悦湾，约407套住宅，规划推出建面210-510平豪宅。

—— 位于蛇口招商街道“后海玺”家园，今年下半年首推197-235平大平层，计划推出348套，预估单价12-14万/平，总价2300万起步。

—— 位于前海桂湾片区前海时代三期，将会推出第三批住宅，计划推出261套，户型均为215-295平豪宅。

深圳湾豪宅区每年二手房成交量在200套左右，这四个豪宅新盘1355套供应量，相当于豪宅区6年多的需求量被一次性全部释放。这里面影响最大的，无疑是深圳湾第一梯队的豪宅成交。

整个10月，深圳湾市场活跃度降至冰点，整个片区只有7套成交，其中，3000万段及以上的豪宅成交仅3套，整体价格持续承压。

—— 恒裕滨城二期168平，10月初成交了两套3栋超高层，均享深圳湾一线海景，成交价在3600-3700万，陆续刷新该户型近五年来历史新低。

—— 卓越维港南区，176平客厅正出超大阳台，中间楼层看小区园林和部分海景，10月底成交价3100万，刷新了自双证合一以来的价格新低。

深圳湾第一梯队豪宅业主心态已出现松动，部分急售业主开始主动降价抢跑。

恒裕滨城二期，228平楼王栋楼王户型，稀缺40层以上超高层享深圳湾无敌海景，3梯2户，电梯入户设计，超高赠送套内面积高达270平，所有房间全做套房设计，目前业主报价下调至6250万。

去年，楼王栋228平成交价7900万，这套楼王栋228平超高层基本刷新了该户型的历史新低，是当前恒二兼顾价格和价值的超级笋盘，也是目前深圳湾6000万段最具价值的笋盘。

三湘海尚，208平海景大平层，偶数层客厅正出超大景观阳台，楼王栋高层看小区花园、远眺一线海景。

今年3月，同户型相似楼层的成交价3780万，目前这套房业主报价已经下调至3600万，基本刷新了该户型楼王栋高层近五年内价格新低。可以说是，目前深圳湾3000万以上豪宅产品中，兼顾价格与价值的超级笋盘。

卓越维港南区，161平5房，超高赠送套内面积达210平，高楼层享深圳湾无敌海景。卓越维港南区161平高层的房源近几年诚心放卖的非常少，最近两年没有1套高层成交。

这套房业主非常诚心，10月中旬放盘时给到的报价近乎贴近市场成交价。要知道，卓越维港北区168平高层户型，最新的一套成交价在3400万。

现在豪宅区的新盘，开发商在设计户型时，面积往大的做已成为共识。随着年底澐玺和信悦湾的入市，会吸走很多的顶豪客户，这两个楼盘的供货总价至少大几百亿，短期对顶豪二手房市场会有影响。

不过，深圳湾第一梯队豪宅价格较高峰期已普遍回调超30%，且近期仍呈现补跌态势，二手房业主在卷价格的同时，新盘定价也在持续承压。

这几个豪宅新盘普遍存在高容积率以及2-3年交付周期的现实问题。对于部分客户而言，这些新盘未必是最好的选择。

通过我们最近的客户反馈，部分客户也明确不会考虑这些新盘，原因就是交房周期比较长，容积率相对较高。且要买到真正的板式结构、南北通透好户型，总价也要比二手房高很多。在目前新房不限价的背景下，开发商的定价不可能很便宜。

整个南山片区，豪宅的供应高峰还是在2018年前，就是2021年暴涨的小区。近7年来，真正的核心位置豪宅供应量几乎没有。

招商玺在豪宅区的最末端、以及科技园的润玺，这两个楼盘的地段，当然不会有现在后海与深圳湾这么受欢迎。

这一波市场供应量的井喷，新盘与二手房会出现相互踩踏现象。部分二手房业主可能会急于换房、二手房放盘量激增、加上目前市场去化周期又比较长，导致短期内房价会很不稳定。

新房报价也会参考二手房成交价，这样一来，新盘也不敢定价过高，开发商也怕新盘与二手房价差过大。

比如，深湾玖序现在都还没有卖完，户型差是一方面的原因，最本质还是定价过高。

不过，对2500万以下的客户，是重大利好。