房地产税，狼迟早要来

11月14日，楼继伟在某经济论坛上再次发声，语气坚定，仿佛在敲打一扇尘封多年的大门。

他说，房地产税实际上全国人大立法已完成，难点问题也基本解决了，要适时推出。

房地产税是2013年提出来的，最大的难点是税基的制定，税基应该是自由交易的房产的价值，然后打一定折扣。但是，大量的房屋比较复杂，不是自由交易的，因此，怎么打折是个难题。

2022年时，出台房产税被认为不是时机，现在虽然房地产泡沫已经破灭，但下行仍在过程中，还是比较难的。

这也印证了业内的共识：

房地产税的落地，应该就是地产估值见底的时候。

房地产税，从上海、重庆试点以来，房地产税便如幽灵般游荡在地产圈，每次提及都引发市场震颤，却又总在利益博弈中“难产”。数据显示，2024年房地产业占GDP比重已跌至6.3%，较2013年的15%腰斩过半，行业深度调整已成定局。然而，这头“狼”迟迟未现形，不是因为它不存在，而是因为牵绊太多。

地方财政的窘境，已容不得再拖延。当全国1-9月房地产开发投资同比下降13.9%，东部地区暴跌16.2%，土地财政的黄金时代彻底落幕。房地产税的研究背景，本质是一场财政自救的预演：从立法草案的反复打磨，到免征范围的激烈争论，无不在试探既得利益者的底线。

但楼继伟们清楚，泡沫终要挤，税源终要换，这场改革没有无退路。

房地产税真的能刺破房地产泡沫吗？过去在房价暴力上涨周期时，还真不一定。但在目前，答案是肯定的。

增加持有成本，直接打击投机需求，让空置房产从资产变成负债，这本是经济学常识。当持有收益跑不赢税负，抛售潮便如多米诺骨牌般触发，“砸盘效应”足以让虚高房价现出原形。

决策层若敢推出这一税种，必然意味着他们判断市场泡沫已挤压到可控范围，系统性风险基本解除。

看看近期的新闻吧：电商税全面铺开，美团等平台被要求推送餐饮数据用于补税，税务部门甚至追缴微商个税...这些动作，赤裸裸揭示了财政的饥渴。土地出让金枯竭，转移支付压力山大，地方早已从“地主”沦为难民。

开源无门，唯有节流自保，地主家也没余粮。而房地产税，正是那把砍向自己的刀。

其实，越是基建完善的区域，城市维护成本越高。地铁、学校、医院，这些推高房价的利器，每年吞噬着巨额维护资金。以上海为例，仅地铁网络年维护费用就超百亿元。基建完善本身是房价的直接推手，而房价支撑的房地产税，反哺到基建维护上，要想可持续城市化，这是必然逻辑。

从地方来看，推动房地产税，绝非为了扼杀楼市，而是为了构建长期税源。越是基建成熟的区域，房价抗跌性越强，房地产税的征收基础越稳固。

房地产税落地的难度，无非地方土著的抵制、砸盘风险的担忧、税制设计的司法争议。但反向来看，越是房地产税能够落地的区域，也就越是代表了房价的见底。

当前的市场调整，恰恰为房地产税创造了窗口期。房价下跌，租售比改善让税后收益具有吸引力。

它刺破泡沫，标志见底；它逼迫地方动刀，折射落地倒计时；它衔接基建与房价，维系城市生命线。

狼迟早要来，或许就在未来两年。

随着狼真的来了，房价的最后一轮调整，也就来了。是危，当然也是机。

大号谈地产，小号谈经济，防止失联

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