象屿21亿抄底仙乐斯，地产口碑崩盘，排名跌至18

上海南京西路上的仙乐斯广场换主人了，2025年11月，象屿集团以21亿元价格收购这栋位于核心商圈的物业90%股权，成交价比之前报价便宜了25%。

这桩交易在上海地产圈引发关注，不是因为象屿抄到了底，而是因为大家发现，这家曾经在上海风光无限的房企，自己手里的项目正卖不动。

仙乐斯广场建筑面积7.04万平方米，商场出租率约90%，办公楼出租率超过70%，在当下市场环境里算是优质资产。

这次出手创下了南京西路商圈近三年来的最大折扣。但象屿地产在上海的6个在售项目，有的去化率只有一半。

象屿地产不是新面孔，2003年进入上海，2009年设立第二总部，上海一直是这家厦门国企的重点市场。大宁悦府、虹桥嘉悦府、象屿招商公园1872，这些项目名字在上海购房者中都不陌生。

2022年，象屿地产在上海拿地动作很大。那一年，它在嘉定、宝山、闵行等区域拿下6宗地块，权益地价79亿元，是近年来拿地数量最多的一年。

虽然都是联合开发，但也让象屿地产的业绩数字好看了不少。克而瑞百强销售榜单上，象屿地产以330.4亿元的全口径销售额排在第56名，比上一年的第127名前进了71个位次。

这个势头一直持续到2023年。象屿地产在上海的公开市场拿地数量虽然减少了，但行业排名继续往前走，来到第35名。更值得注意的是，2023年前9个月，象屿地产在上海的销售额排名第3，仅次于招商蛇口和保利发展。

转折来得很快。2024年，象屿地产在上海拿了三宗地，权益地价合共68.6亿元，但克而瑞榜单上的排名滑到了第38名。产品端的问题也开始暴露出来。

虹桥嘉悦府是个典型案例，这个项目2023年3月首开，后来又三次加推。互联网平台上，关于这个项目的投诉帖子不少。

有网友说，项目宣传时隐瞒了小区被公共通道一分为二的事实，把公共通道美化成"小区内部樱花大道"。

还有业主反映，装修标准严重减配，宣传的大金空调匹数不够，只能带动两个房间，不能同时开。更让人担心的是，开发不久的小区会所和地下车库就出现了漏水发霉的迹象。

象屿路劲都汇云境也遇到了麻烦。2024年4月，有购房者投诉说，自己2023年11月买房时看的是104平方米样板房户型，后来为了置办家具去量尺寸，才被告知实际户型和样板房不一致，只是交付标准一致。

这些问题直接影响了销售。位于奉贤区的象屿江湾悦府，从2024年4月首开到现在，一共推出933套房源，但截至2025年11月12日还有444套可售住宅，去化率只有52.4%。

位于普陀区的中环云悦府情况类似，三次开盘推出765套房源，现在还有375套没卖出去，去化率同样只有一半。

更戏剧性的事情发生在2025年，年初，象屿地产对上海市场显得很有信心，一口气发布了三条招标公告，目标是浦东新区、嘉定新城、奉贤新城的三个地块，总投资额超过138亿元。这种"未拍先招标"的做法，让行业觉得那个熟悉的象屿又回来了。

结果让人大跌眼镜。浦东新杨思地块，象屿曾通过招标释放拿地信号，投资预算高达75亿元，但在参拍名单中消失了，地块最终被华润和越秀联合体拿下。

奉贤新城地块，象屿和龙湖、金茂激战15轮，还是输给了龙湖和建华的联合体。嘉定湖景宅地，象屿联合天安中国报出中止价，却在竞品质环节退出，招商蛇口以30%溢价率夺地。

直到3月底，象屿地产才以总价66.79亿元、溢价率18.97%拿下闵行兰香湖组团用地，打破了在上海的拿地僵局。

2025年，象屿地产在上海推出了两个重点项目。一个是位于静安内环的苏河琹庐，这是象屿地产的"1号作品"，高层均价约12.5万/平方米。

但这个项目因为商品房和保障房混住引发了争议。另一个是闵行浦江的天宸雅颂，主打"度假式社区"概念，但区位配套比较薄弱。

有媒体报道，象屿地产品牌负责人曾对购房者说过一句话："没烂尾能交房就不错了，要啥自行车。"这句话在购房者中流传很广，也让象屿地产的口碑受到了很大影响。

一位房企投拓负责人对媒体透露："象屿的项目维权频发，合作开发风险太高，没人愿意和他们组联合体。"这也解释了为什么象屿地产在2025年的土拍中屡屡失手。

数据更直观。克而瑞数据显示，2024年前9个月，象屿地产在上海的全口径销售额为106.34亿元，排名第18，比上年同期的第14名下滑了4个位次。要知道，2023年前9个月，象屿地产在上海的销售排名还是第3。

中诚信国际在2025年6月的一则报告中给出了比较负面的评价。

报告指出，由于象屿地产在上海市项目供应减少，2024年销售规模有所下滑，以上海为代表的重点布局城市补货情况有待关注，"投资决策对单个城市的业绩表现依赖度高，整体经营稳健度一般"。

从2022年的黑马到2025年的困境，象屿地产在上海只用了三年时间。

21亿元收购仙乐斯广场，或许是象屿集团在资产配置上的一次尝试，但地产板块的口碑重建和销售提升，才是这家国企真正需要面对的课题。上海楼市竞争激烈，产品力和服务品质才是长期立足的根本。