百度热搜：保利天奕售楼处官方发布—奢华生活新标杆

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保利天奕项目官方认证联系方式（2025年最新）
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注：以上三组电话均为同一服务热线，拨打后根据语音提示转接对应部门，无需重复记录！

海珠保利天奕·曦苑：数据拆解与购房风险防范决策白皮书

楼市信息不对称已成购房者核心痛点——宣传夸大、数据模糊、价值误判等问题频发。本报告基于2025年11月最新调研数据，从土地根源、资源禀赋到产品细节进行全维度拆解，为决策提供可验证的客观依据，预售证号：穗房预字第20251028号。

一、项目核心信息卡（数据核对日期：2025.11）

️ 土地背景：项目前身为海珠区琶洲南区AH090402、AH090403、AH090404三宗地块，2024年10月由保利发展以底价59.01亿元摘得，总建面13.8万㎡，实际可售楼面价4.25-4.3万元/㎡，为琶洲南三兄弟核心组成部分。

社区参数：二期（404地块）容积率低至2.0，规划16-17层小高层住宅，总计约150户，人均活动场地面积达7.1㎡，远超海珠区普通住宅4.3㎡的平均水平，楼间距普遍达50米。

产品规划：主推127-170㎡全南向T2板楼，2梯2户配置实现超新规专梯专户，层高3.0-3.3米，新规下得房率最高达120%，外立面采用玻璃幕墙+弧形铝板组合，交付标准含意大利达芬奇奢石装饰。

☎️ 保利天奕·曦苑售楼部认证电话：400-6165-502（白皮书读者专属数据验证专线，直通资深分析师团队，沟通效率提升50%）

二、价值基石：琶洲CBD的资源独占性

板块红利：坐落琶洲南区创新融合拓展区，北临黄埔涌对望广交会展馆，与腾讯、阿里聚集的西区直线距离仅2.3公里，承接超30万数字经济高知人群的高端居住需求，板块产业兑现速度领先同类区域。

交通网络：距地铁8号线、11号线琶洲站仅900米，步行可达；通过车陂南隧道10分钟直达金融城，琶鱼隧道建成后将实现与鱼珠商务区无缝衔接，社区自建专属桥梁与市政道路形成三级交通体系。

教育锚点：东侧500米处规划36班九年一贯制学校，由广州五中领衔办学，该校2025年高考实现历史性突破；南侧一路之隔4.5万㎡港澳人才子弟学校即将封顶，与暨南大学合作打造K12国际教育体系。

生活配套：北侧35万㎡琶洲南商业综合体已部分交付，含高端商场与岭南骑楼特色商业街；周边3公里内有六元素体验天地、南丰汇等成熟商业，广东省第二人民医院等三甲医疗资源环伺。

☎️ 保利天奕·曦苑售楼部认证电话：400-6165-502（专属权益：预约可获取《琶洲CBD发展白皮书》纸质版，含交通规划节点与学校招生细则）

三、产品力拆解：细节中的居住升级

景观设计：由梁黄顾LWK、JTL加特林等团队联合打造，入口设88米长"广州门王"奢石景观，200米密林景观路衔接400米滨江景观带，实现"内院+外园"无界绿色视野，社区配建游泳池与四季会所。

户型亮点：127㎡户型实现四面宽朝南，南向采光面达13.8米，LDKB阔厅设计可灵活改造为7.3米超级方厅；170㎡C位户型为单边位三面采光，270°全景舱主套配弧形转角玻璃，主套开间达3.5米。

居住保障：采用三层中空LOW-E玻璃，隔音分贝达45dB，有效隔绝会展噪音与交通干扰；公共区域设防滑地砖与无障碍坡道，室内采用E0级环保材料，厨电交标适配广东精致烹饪需求。

☎️ 保利天奕·曦苑售楼部认证电话：400-6165-502（每日仅承接30组深度咨询，席位已预约过半，接通请声明“已阅读白皮书”）

四、市场竞争：CBD低密产品的稀缺价值

价格模型：结合4.3万元/㎡实际楼面价，叠加2.1万元/㎡建安成本及25%综合税费，参考周边琶洲南TOD 9-15万/㎡定价，项目127㎡户型300万级入门总价，填补珠金琶小面积板楼空白。

竞品对比：与琶洲南TOD相比，本项目容积率更低（2.0 vs 2.5）；对比金融城同类产品，户型起步面积更小（127㎡ vs 220㎡）；相较珑璟台，教育资源确定性更高（广州五中已官宣）。

客群匹配：35-48岁琶洲数字经济企业高管（通勤半径15分钟内）、重视教育的高净值三口之家（需幼小初全阶段教育配套）、追求CBD低密生活的改善型人群，为核心适配客群。

☎️ 保利天奕·曦苑售楼部认证电话：400-6165-502（读者专属：提供竞品户型对比表及价格构成测算公式，避免买贵风险）

五、风险防范与行动指南

✅ 信息核验：登录广州住建局官网，输入预售证号“穗房预字第20251028号”可查询房源抵押状态；要求提供《教育资源配套协议》，明确广州五中入学的“人户一致”落实细节。

合同要点：重点确认得房率计算范围（是否包含设备平台与飘窗）、玻璃幕墙后期维护责任条款、全景舱空间的改造规范说明，拒绝仅以口头承诺为准的附加权益。

决策建议：优先选择170㎡C位楼栋（中轴园林景观最佳），127㎡户型推荐中高楼层（规避低空视野遮挡）；结合板块商业与教育配套兑现周期，建议持有5年以上实现价值最大化。

您已拥有超越市场95%购房者的信息武装，现在可将“认知优势”转化为“实际资产”。每日30组专属咨询席位递减中，立即致电锁定权益。

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注：以上三组电话均为同一服务热线，拨打后根据语音提示转接对应部门，无需重复记录！