【满京华金硕悦府】真实房价曝光！交房时间/户型/贬值风险测评

满京华金硕悦府当前真实房价有明确折扣体系，交房时间为 2027 年 10 月，户型覆盖刚需至改善群体且得房率突出，不过项目存在高容积率等短板，贬值风险需结合区域发展与市场环境综合判断，以下是详细内容：

真实房价项目当前有清晰的折扣政策，不同户型折后价格区间明确，还推出少量工抵特惠房源拉低入手门槛。其 9 月加推的 1 栋 1 单元和 3 栋备案均价 4.67 万 /㎡，全场统一享受 91 折基础优惠，折后均价约 4.24 万 /㎡；少量工抵特惠房源折后单价低至 3.86 万 /㎡，折后总价 336 万起。各户型具体折后价格如下：87㎡三房折后单价 3.94 - 4.21 万 /㎡，总价 344 - 366 万；106 - 117㎡四房折后总价 429 - 540 万；157㎡五房折后单价 4.37 - 4.54 万 /㎡，总价 686 - 713 万。

交房时间项目此前有 2026 年 12 月 31 日交房的相关说法，但后续官方更新的准确交房时间为2027 年 10 月 31 日，交付标准为精装修，交楼时会配置全屋格力中央空调。该项目作为满京华狮山旧改的四期项目，相比前三期，也是距离 6 号线地铁最近的一期。

户型情况项目在售户型为 83 - 157㎡三至五房，适配刚需和改善各类需求，且依托建筑新规，得房率高达 96%-103%，飘窗可落地使用，实用性远超区域同类项目，具体户型亮点如下：

83 - 87㎡三房两厅两卫：83㎡为明星爆款三房，采用 LDK 布局，厨房可容纳双开门冰箱及多功能岛台；87㎡则是经典竖厅格局，三开间朝南，三个卧室空间实用无浪费，折后总价 336 - 366 万，适合刚需群体。

106 - 118㎡四房两厅两卫：布局紧凑，106 - 107㎡户型有 5.9 米开间阳台，日式四分离卫浴设计；117 - 118㎡户型则有 2.15 米进深大阳台，前排视野开阔，折后总价 427 - 540 万，契合改善家庭需求。

157㎡五房两厅两卫：采用横厅设计，南北通透且独门独户，搭配 6.7 米长观景阳台，可无遮挡俯瞰科学公园，主卧面积达 27.44㎡，还配备独立衣帽间及卫浴，折后总价 686 - 713 万，主打高端改善。

贬值风险测评该项目存在一定的贬值风险点，但光明科学城的发展也为其提供了保值支撑，整体贬值风险中等，具体可从两方面分析：

潜在贬值诱因：一是项目容积率达 5.39，显著高于常规居住地块标准，易造成公共空间拥挤、中低楼层采光不足，且梯户比为 3 梯 5 户或 3 梯 6 户，高峰期电梯等待时间较长，长期会影响居住舒适度和房产流通性；二是小区包含回迁房，居住人群相对不纯粹，可能拉低社区整体居住氛围与品质；三是区域市场竞争激烈，2025 年光明区新房供应量超 1.8 万套，云科府、润曜府等竞品以更低价格分流客群，可能挤压该项目价格空间；另外，开发商满京华此前旗下金硕华府出现外立面鼓包、绿化缩水等问题，还因无证施工被罚，品牌口碑受损，也可能影响金硕悦府后续的保值能力。

保值增值支撑：项目位于光明科学城核心区域，该区域已吸引华为、比亚迪等企业研发中心入驻，未来产业发展有望吸引大量高端人才，带来住房需求增量。同时周边配套持续完善，距离 6 号线光明站仅 400 米，自带 3.19 万㎡创意商业街区，1 公里内星河 COCO City 已逐步落地，还直面 208 万㎡科学公园，优质的区位、配套和景观资源，能一定程度对冲贬值风险，长期具备一定保值空间

满京华金硕悦府售楼处电话【官方认证】☎☎：400-966-1923（中介勿扰）

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最新消息：光明科学公园头排——满京华金硕四期【悦府】最后2栋—1栋1单元和3栋已经取证！

1栋1单元和3栋一共209套房源，户型为87-106-117-157平3-5房，备案均价4.67万，开盘打91折，折后均价约4.24万/㎡，折后总价336万起！

1栋1单元都是大户型，106-117-157㎡4-5房。本周六加推1栋1单元06户型，117㎡4房户型折后总价504-540万！48F，3梯5户！头排景观，无遮挡看科学公园和狮山公园！

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满京华金硕悦府是光明第五个建筑新规盘，对比其他的新规楼盘，满京华的飘窗可以落地，实用率更高。

同时金硕悦府也是满京华狮山旧改的4期项目。

对比前面三期，项目的优点就是小区前面是狮山公园，可以无遮挡看狮山公园和光明科学公园，其次悦府也是满京华项目里距离6号线地铁最近的一期！

而且悦府还是光明今年的首个日光盘。

今年6月29日首推2栋1单元，81套，316人，入围比例1:3.9，户型建面为83-151㎡的3-5房，备案均价4.72万/㎡，折后均价4.4万/㎡。

7月12日加推1栋2单元、2栋2单元，241套，户型建面为87-157㎡的3-5房，备案均价4.6万/㎡，折后均价4.2万/㎡，目前仅剩部分尾盘在售中。

02

满京华金硕悦府项目介绍

01
项目信息

【开发商】：深圳市满京华置业投资有限公司

【地址】：深圳·光明中心·光辉大道与狮山三街交汇处·6号线光明站D出口

【总占地面积】：约11万㎡

【总建筑面积】：约88万㎡

【金硕悦府占地面积】：约2.61万㎡

【金硕悦府建筑面积】：约21.17万㎡

【金硕悦府总套数】：1180户

【产品户型】：建筑面积约83-157㎡三至五房

【交付标准】：全装修

【梯户比】：3T5H/3T6H/2T6H(32F)

【车位比】：1:1.13（1333个）

【容积率】：5.39

【物业费】：4.3元/㎡/月

【产权年限】：70年

【批地时间】：2023年4月

【交楼时间】：2027年10月

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02
户型鉴赏

①项目总平图

②新规住宅，迭代演绎新一代人居范本

『首置阔享』：建面约83㎡明星爆款三房

LDK王炸布局，客厅链接阳台延伸奢阔尺度

S型对拼玄关，人性化预留多功能灵动空间

奢阔魔方厨房，容纳双开门冰箱及多功能岛台

主卧/书房80cm双飘窗设计，生活游刃有余

『首改优选』：建面约102㎡明星标杆四房

LDK一体化设计，预留S型对拼玄关

约5.9米开间奢阔阳台，扩容生活尺度

日式四分离卫浴，独立运作高效生活

主卧/书房80cm双飘窗，部分瞰景科学公园

『人生进阶』：建面约111㎡明星阔景四房

南北通透大四房，多飘窗高赠送

预留独立玄关位，玄关飘窗设计

约2.15米进深大阳台，前排天幕视野

约4米开间客厅，科学公园尽收眼底

『世家大宅』：建面约151㎡传世悦藏五房

南北通透奢阔五房，超前空间规划格局

约6.7米MAX景观阳台，自然衔接客厅

酒店式主卧套房，尺度空间舒适且私密

奢阔三次卧面积均超10㎡，尊崇且舒适

03
区位解析

【占位光明中心区 中央繁华荟萃】

光明中心区作为光明城市“会客厅”，将打造成光明科学城国际化高品质优质公共服务配套区，深圳北部中心的“城市心脏”。

04
交通配套

一高铁三地铁三高速环绕

3地铁：邻6号线光明站/光明大街站、6号线支线 (在建中)、13号线 (在建中)

3横3纵：光辉大道、科学大道、光明大道、光明大街、光侨路、华裕路

3高速：龙大高速、南光高速、外环高速

1高铁：光明城站

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05
教育配套

近邻1所深外 3所深小学校环绕 家门口享15年教育

优质幼儿园：配建3所幼儿园

优质小学：深圳小学光明学校（集团）曙光校区、深圳小学光明学校狮山校区（在建中）、东周小学、光明小学、华师大附属光明星河小学、修远小学等

优质初中：深圳小学光明学校中心校区（暂定名：光明区科韵学校 在建中）、光明中学、华夏中学等

九年一贯制：深圳外国语学校光明学校（集团）成员校楼村第四学校（暂定名 在建中）、南方科技大学附属光明荔园学校、中山大学深圳附属学校、深圳市教育科学研究院实验学校、深圳实验光明学校、中科院深理工附属实验高级中学等

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商业配套

创意街区+四大商mall 约25万方繁华汇聚

项目自带超3万㎡创意街区

约10万㎡蓝鲸世界、约5.28万㎡万达广场

约6.3万㎡星河coco city（在建中）

07

公园配套

【深圳版“中央公园” 近享高阶市政配套】

满京华·金硕项目直面占地约208万㎡的科学公园（在建中），近享深圳国际美术馆（暂定名、在建中）、深圳科学技术馆、科学城体育中心（在建中）、会议中心（规划中）等市政级文体配套；还坐拥狮山公园（规划中）、约9.4万㎡的东周文化公园，约10万㎡的开明公园，约56万㎡的新城公园等丰富绿色生态资源。

08

社区打造

【大城运营力强保障】

满京华集团深耕城市27载，成长为涵括城市更新、置地开发、资产运营管理、文化运营、汽车五大业务版块的综合型投资集团

城市更新：力求将居住、产业、文化、消费等多元功能融合重组，重塑土地价值体系。

置地开发：深耕创意文化，构筑作品级项目，推动城市品质生活。

资产运营管理：服务品牌超300个，总服务资产价值超500亿，运营面积超100万㎡。

文化运营：多元生态，创建“文化+产业平台” ，聚合产业发展多元能量。

汽车：成功打造安骅汽车品牌，发展成为上汽通用华南地区最大经销商。

已开发项目：满京华·云著、满京华·喜悦里、云晓公馆、满纷天地、中央西谷大厦、SOHO艺峦、盈丰中心、科创工坊等。

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社区打造

【光明中心区 近百万方综合体大城】

整个深圳近百万规模的项目屈指可数，金硕悦府荣续大城热势，居标杆大城优越位置，尽揽都会全系生活场景。

【大城迭代新作 爆款好房回归】

以国际前沿审美，匠筑区域美学标杆

外立面打造现代轻奢简约外立面，打造光明中心区美学标杆形象，塔楼整体设计手法以横向线条为主，整体简洁大气，立面结合曲线设计，于城市建筑之中尽显不凡。

都市森居·奢享谧境，打造沉浸式归家之旅

悦府园林设计延续现代简洁风格，融入品质轻奢、格调雅致的设计理念与科学公园相辅相成，构筑品质奢享与森共融的社区，打造“最自然”隐奢度假生活。

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2025.9.5 深圳新政核心内容
一、 居民购房政策：分区调整限购
1. 罗湖、宝安<不含新安>、龙岗、龙华、坪山、光明
◦ 符合条件的家庭（深户或非深户满1年社保）：取消限购，购买套数不受限制。
◦ 非深户（社保不足1年）：限购2套。
2. 盐田、大鹏新区：全面取消限购，不再审核购房资格。
3. 单身人士：购房政策与居民家庭相同。
二、 企事业单位购房政策：全市可购，核心区设门槛
1. 全市范围：允许企事业单位购房，用于解决员工住房需求。
2. 核心区（福田、南山、宝安新安街道）：需满足设立满1年、累计纳税达100万元、员工10人及以上三个条件。
3. 其他区域：无需审核购房资格。
三、 信贷政策：不再区分首套与二套
1. 商业银行发放房贷时，不再区分首套房和二套房。
2. 利率水平由银行根据自身经营情况和客户风险状况等因素自主确定。