从抱团取暖到反目成仇(一) : 越秀与中建智地遭遇“中国合伙人”式掀桌

文/地产金融视界

临近周末，网友吃瓜吃到地产圈。

北京朝阳区黄杉木店及孙河组团地块，这宗总价126亿元的优质宅地，由中建智地联合中国金茂、越秀地产、朝开公司于4月28日共同竞得，承载着各方对高端改善市场的期待。

然而，随着项目推进，原本旨在“收益共享、避免竞争”的交叉持股合作模式，却因南北两地块的经营分歧陷入公开纷争。

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初衷：协同开发、联合拿地

作为朝青板块近十年唯一新增宅地，黄杉木店及孙河组团地块的特殊性，从拿地之初就注定了其市场关注度。

据了解，该地块地处东四环与五环之间的朝青板块，是区域内近十年唯一新增住宅用地，南临朝阳北路，东侧为平房公园，北侧紧邻京城森林公园，西侧800米可达朝阳大悦城，距离地铁青年路站直线距离仅900米，周边有星河湾等成熟豪宅项目，二手房挂牌价约9.5万/平方米，高端改善客群基础扎实。

凭借优越的区位条件，这宗由2107-01住宅地块、2107-02托幼用地及孙河2902-73商业用地组成的组团地块，被业内普遍看好。

然而，该地块虽具备稀缺性特质，然而其体量颇为庞大、总价也相对高昂。不仅如此，孙河商业体与住宅采取捆绑出让的方式，需同步施工、同期交付，这对开发商的资金流状况、建设推进速度以及多业态协同运作能力等方面，都提出了不小的挑战。

根据合作约定，该组团宅地分为南北两块独立开发，形成两个定位高端改善的项目。其中，南地块由中建智地操盘，案名为紫京宸园；北地块由越秀地产操盘，案名为璞樾。持股方面，中建智地50.1%、中国金茂32.90%、越秀地产17%。

从项目规划来看，两个项目虽同属高端定位，但在产品设计上呈现出差异化特征。紫京宸园体量更大，规划15栋楼共815户，面积段覆盖133平方米至400平方米，配套有约5700平方米的会所。

璞樾项目规划9栋楼共424户，起步面积段为152平米，涵盖152平米、188平米、195平米、204平米、230平米、258平米等多种户型，圈层纯粹度较高。

2025年9月，两个项目相继开盘入市：紫京宸园于9月26日取证559套房源，璞樾于9月27日取证308套房源。截至11月14日，紫京宸园批准销售套数达813套，已签约套数为120套，成交均价约10.06万元/平方米。

而晚入市一天的璞樾，截至11月14日，批准销售套数为410套，目前已签约套数为130套，成交均价约9.986万元/平方米。

然而，表面看似和谐的市场竞争背后，中建智地和越秀双方的矛盾已逐渐激化。

02

合作破裂：函件曝光的经营分歧与损失数据

据多家自媒体爆料，日前，一封中建智地的举报信在坊间流传。据网传信息显示，中建智地旗下子公司北京兴鼎房地产开发有限公司（持股紫京宸园项目公司50.1%）率先发难，向越秀地产发函要求其“立即停止恶意攻击”，并限期在11月17日中午前交出璞樾项目的操盘权。与此同时，中建智地已停止对北地块的所有审批、合同、用印及财务工作，采取实质性制约措施。

然而，越秀方面并未予以回应。11月13日，中建智地公开了一封盖章版举报信。

在致广州市纪委监委驻市国资委纪检监察组（简称“广州国资委”）的举报信中，北京兴鼎房地产开发有限公司明确指控越秀地产作为璞樾项目操盘方，未遵循股东方约定的统一定价标准，通过暗中调价方式让紫京宸园部分房源失去竞争优势，直接造成两方面损失：一是导致超3亿元货值损失；二是造成紫京宸园已认购客户大量流失，影响房源签约金额超22亿元，两项合计损失超25亿元。

中建智地对于越秀地产的核心指控，集中在“违背统一定价约定”和“恶意市场竞争”两方面。

根据中建智地在函件中列举的具体经营数据显示，受璞樾项目“不合理定价及恶意攻击”影响，紫京宸园的首次开盘成交转化率、签约转化率均出现大幅下降。经统计，该项目已认购客户流失共计131组，其中首开阶段流失115组，续销期流失16组；从流失原因分类，短期不买房的客户89组，转而购买上下游项目的客户42组。以项目套均1698.5万元测算，上述客户流失直接导致紫京宸园签约金额减少222503万元（约22.25亿元）。

作为璞樾项目的操盘方，越秀地产在璞樾项目合作公司北京茂越置业有限公司中，持有17%的股权，虽然持有49.9%股权的中建智地看似拥有更大话语权，但在实际销售过程中，越秀作为操盘方更具有营销话语权。

而按照联合开发的常规逻辑，交叉持股模式下的相邻项目，股东方通常会约定统一的定价策略、推售节奏和营销边界，以避免内部消耗，保障全体股东的共同利益。中建智地在举报信中明确指出，越秀地产未遵循此前股东方会议约定的统一定价标准，对璞樾项目部分房源进行暗中调价。这一行为直接打破了双方原本的差异化竞争格局，使位置稍逊的紫京宸园陷入被动竞争局面。

对于此次126亿联合地块合作破裂，中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，反映出当前房地产联合开发模式存在以下普遍性风险：

一是合作方利益协调困难：在联合开发中，各方都有自己的利益诉求，当市场形势发生变化，如销售不佳、利润预期降低时，各方在定价、营销策略、成本控制等方面容易产生分歧，难以达成一致，进而影响项目的顺利推进。

二是操盘权与股权不匹配风险：如该案例中，越秀作为小股东却拥有操盘权，可能导致其在项目运作中过于追求自身利益最大化，而忽视其他股东的利益，引发股东间的矛盾和冲突。

三是市场变化对合作的冲击：房地产市场受政策、经济环境等多种因素影响，市场波动较大。当市场下行时，项目销售压力增大，合作方可能会为了自身生存和发展，采取一些激进的手段，破坏原有的合作平衡，导致合作破裂。

在柏文喜看来，此次行为对项目销售的影响可能会被放大。在当前市场下行、销售不及预期的背景下，合作双方的内讧和价格竞争，会使购房者对项目的信心下降，担心项目品质、交付风险以及后续服务等问题，从而导致潜在客户的流失，进一步影响项目的销售进度和去化率。

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资金回笼压力不减，董毅操之过急？

在此次璞樾项目的操盘争议中，越秀地产北方区域总经理董毅作为关键人物，其职业经历和操盘行为受到关注。

公开资料显示，董毅于2017年加入旭辉集团总部投资中心任战略合作部负责人，2018年11月起担任北京区域事业部总经理，2019年带领团队实现销售额超200亿元。2020年1月旭辉整合北京、天津事业部成立华北区域集团后，出任该区域集团总裁，主管北京、天津、石家庄城市公司，提出“开发与持有并行”的深耕策略。2023年1月，董毅因华北区域与西北区域合并辞任旭辉职务，同年2月入职越秀地产任华北区域副总经理，主管投资与北京公司业务，负责该区域的项目开发与营销工作。

值得一提的是，有网传言论称，原本此次在联合拿地后，中建智地作为大股东原本想让金茂操盘，但金茂手上有一个项目“满曜”待开发，越秀也积极“自荐”，北地块项目便由越秀操盘，金茂则负责产品。董毅作为北方区域总，在璞樾的操盘过程中有着举足轻重的决定权。

从项目推进过程来看，董毅对璞樾项目给予了高度重视，甚至亲自上阵到售楼处带客户看房，这一行为在房企高管中并不常见。

不仅如此，紫京宸园和璞樾一直处于你追我赶的激烈局面。据公众号“北京进深”等多家自媒体爆料，紫京宸园最早出炉3套网签成绩，均价约9.37万元/㎡；璞樾也不甘示弱，开盘三天就有首发成绩，网签5套，成交均价9.82万元/平米。而后，紫京宸园的网签成绩“停滞”数日；而璞樾势头却后来居上，冲到23套。当外界都以为紫京宸园开局将落后，10月27日，紫京宸园网签猛增至70套，反超璞樾一套。次日，它们的网签数据追平，都是74套。如今，紫京宸园和璞樾网签数据分别为120套、130套，差距再次拉开。

如此看来，董毅主导的璞樾项目在销售策略上是富有激进倾向的，这背后，与曾经光鲜的销售成绩和业绩压力又不晓得关系。据克而瑞北京公众号信息，2021年，越秀正式进入北京，在强调产品品质和优质服务的战略下，业绩斐然，昌平朱辛庄越秀星樾项目开盘“日光”，香山樾曾拿下北京海淀区2024年销冠。今年越秀海淀功德寺的和樾望云与和樾玉鸣开盘当日揽金152亿，1-10月两个项目分别网签金额93亿元和65亿元。

到了2025年，越秀地产在北京市场投入不斐，除126亿元的黄杉木店地块外，斥资63.825亿元拿下的功德寺地块也需大量资金投入，快速回笼资金成为区域运营的重要目标。

但事实上，在北京，越秀的销售能力并不算“拔尖”。据克而瑞统计，2025年1-10月北京房企权益销售金额排行榜中，越秀地产的成交金额仅有120.18亿元，位居第六，较排名第一的中建智地（成交金额为187.80亿元）相差六十多亿。

柏文喜也提到，越秀作为异地扩张的房企，在北方区域重点项目中采取的操盘策略，与区域市场特性、企业业绩压力存在必然关联。北方区域市场与南方存在差异，如客户需求、市场偏好、政策环境等不同，越秀需要根据北方市场特点调整产品定位和营销策略以适应市场。同时，企业业绩压力也是重要因素，如越秀北方区域有300亿的销售目标，为了实现业绩，可能会采取更激进的操盘手段，如通过调价等方式快速去化，回笼资金，缓解业绩压力，但这可能会与合作伙伴的利益产生冲突。

截至目前，越秀地产尚未对相关指控和函件内容作出公开回应，11月17日的操盘权交接期限已临近，对于此次事件后续走向，地产金融视界将持续关注。

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