当长钱爱上长租，轻资产运营平台迎来价值重估

“轻资产平台否极泰来，迎来发展机遇”。

中信证券研究部已于今年11月11日发布的《租赁住房行业2026年投资策略—市场空间巨大，结构重估持久》报告中提出。

中信证券报告认为，长租资产是现阶段不动产投资基金（以私募REITs、公募REITs为载体，以险资等长钱为出资人）最青睐的一类资产。这主要是因为当前运营能力、基金平台和投资主体之间的结合不够紧密，投资者特别关注资产价格下行风险，而长租公寓需求最可预测，率先成为长钱优选。

所以，长租资产既诞生了持有型ABS最具股性的产品，也塑造了产权类REITs估值最高的品种。轻资产方面，随着主客观条件的改善，我们认为经纪和租赁产业的天然协同，有望助力长租平台业务实现规模经济。

长租公寓主要有三种模式——重资产（持有产权）、中资产（“二房东”包租）、轻资产（委托管理），轻资产模式之所以能脱颖而出，是因为它最好地适应了当前市场与金融环境的变化，并规避了另外两种模式的固有痛点。

其一，轻资产模式规避了“中资产”（二房东）模式的致命伤：资金压力与租金风险。

包租模式存在着严重的致命伤，需要投入大量资本用于支付长期包租的租金和装修改造，其核心利润来源于不确定的“租金差”。

在市场租金上行期，此模式利润可观；但一旦租金走平或下跌，正如中信证券报告提到的“2025年住宅租金走势总体偏弱应是事实”，将直接挤压其利润空间，甚至因固定的包租成本而导致巨额亏损。

同时，“房源获取难度加大”也推高了其初始成本。

而轻资产模式不承担包租责任和固定的租金成本，它通过输出品牌、运营管理等，向资产方收取管理服务费。

这意味着，轻资产模式的现金流更健康，没有沉重的资本开支和租金预付压力；租金波动的风险主要由资产方（业主）承担，轻资产平台的收入相对稳定，与出租率挂钩而非租金价差；此外，由于单项目投入成本低，可以更快速、更灵活地实现管理规模的扩张。

其二，轻资产模式抓住了“不动产金融化”浪潮中的确定性机会，成为专业服务商。

中信证券报告指出，长租资产是长钱（如险资、不动产基金）最青睐的资产之一，REITs市场快速发展。

这确实是重资产模式的机遇，但门槛极高，仅限于有雄厚资本实力的巨头参与，绝大多数企业无法玩转重资产模式。

轻资产平台巧妙地将自己定位为这个金融化生态中的“专业服务商”。无论是开发商、房地产基金还是准备发行REITs的资产持有方，他们都需要一个专业的团队来提升资产运营效率、维持高出租率、塑造品牌形象以稳定和提升NOI（净运营收入）。

轻资产平台提供的正是这种核心的运营能力。它们不拥有资产，但通过管理服务费，分享了不动产金融化的红利，这成为了一个全新的、可持续的B2B收入来源。

其三，轻资产模式充分发挥“品牌与规模效应”，实现内生性增长。

轻资产平台能与经纪业务产生“天然协同”，与大型房产经纪平台合作，能获得低成本的客户导流，极大降低获客成本。

有的轻资产平台，甚至拥有自主的庞大私域流量。

比如，自如 APP 1.7亿 APP装机量，910万活跃客户，这个是自如在维C公寓传媒主办的第八届“寓言·未来”中国住房租赁产业高峰论坛提出的最新数据。

随着市场发展，资产方（特别是分散的业主或机构投资者）越来越意识到专业运营的价值。一个成熟的品牌意味着更高的出租率、更稳定的租金收入和更优质的租客群体，这直接提升了资产的价值。

一旦建立起成熟的管理体系、供应链和IT系统，每新增一个管理项目的边际成本很低。管理规模越大，平台的平均成本越低，利润率也就越高，从而形成正向循环。

轻资产模式的“否极泰来”，本质上是市场选择的结果。它在一个租金回报率逐渐理性、金融退出渠道打通、但租金短期承压的市场环境中，找到了最优雅的生存和发展姿势。

相对于中资产模式，它更轻，现金流更好，风险更低；相对于重资产模式，它门槛更低，更专注于运营服务本身；在整体生态中，它作为不可或缺的专业服务方，嵌入了不动产金融化的价值链。

因此，什么样的轻资产平台值得投资，答案是聚焦于“协同和规模要素”——即看它是否具备强大的品牌输出能力、高效的管理、以及与上下游（如经纪业务、供应链）的协同能力，最终能否实现可持续的规模扩张和盈利。

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