面积送到顶，保利有个细节没拿捏

文/上海进深 严明会

上海新房市场的玩家，向来精于在规则的缝隙间游走。

闵行颛桥，这个曾被称为“区内配角”的板块，迎来了一位决心改写游戏规则的“卷王”——保利·都汇和煦。

这个项目最初以“滨江和煦”之名进入公众视野。“滨江”二字，在上海楼市中自带光环，往往意味着稀缺的景观资源与不言自明的价值共识。

然而，项目实际位置与黄浦江直线距离约五公里，真正的江景资源遥不可及。继续沿用“滨江”之名，非但不能借力，反而成了一种“概念负重”。

更名为“都汇和煦”，是一次务实的战略回调。

“都汇”更强调城市感与配套成熟度，恰恰契合项目作为15号线双柏路站地铁房、毗邻紫竹高新区与漕河泾产业园的优势。

这看似是名称的降维，实则是产品定位的一次精准校正。

保利在此真正押下的重注，是一场关于面积的极限游戏，它用多个“全市罕见”与“闵行首个”强势定义新标杆：

闵行在售新房唯一洋房社区、全市罕见1.5米全域地基整体抬高设计、全市罕见全系“类一梯一户”,带全明梯厅的项目、闵行第一批带“多阳台 花池”的项目、闵行第一批边套户型带“双270°满飘窗”的项目……

颇有炸场之势。

都汇和煦预计本周过会，下周取证认筹。首开就拿出了小区中心位置的9号楼、10号楼，坐拥园林与水岸双重资源。

极限操作

今年6月19日的上海五批次土拍中，保利发展以总价314026万竞得项目地块，成交楼面价38775元/㎡，溢价率12.95%，住宅装修标准≥3000元/㎡。

项目公司为上海新谱管理咨询有限公司，法定代表人是保利发展上海总经理吴劲松。9月下旬，该公司注册资本从73740万元减少至44000万元，减少了29740万元。

而在2023年5月，项目公司的注册资本从44000万元增加到73740万元。

7月下旬，项目报规，正好卡在了新规执行前的窗口期。

在产品层面，都汇和煦几乎集成了旧规下所有可能的面积赠送手段，并将其推向极致：

三阳台、花池、满配飘窗、一梯一户的全明独立电梯厅。

其中，最有看点的是花池，这个深60cm、被巧妙包装为“假飘窗”的结构，因其直接赠送且可被打掉，成为了拓展室内空间的利器。

它本质上，是个不算建筑面积的“一步阳台”。

这种设计在上海楼盘中并不多见，上一个将其玩得出神入化的，是浦东三林滨江的招商臻境。

作为闵行中部断供十年后再度出现的7层洋房产品，以及全区首个在98㎡户型上实现“一梯一户 全明电梯厅”的产品，都汇和煦确实在仪式感和空间感上，打破了市场的传统认知。

独立电梯厅带来了约8㎡的可独享空间，这在过往的小面积段户型中近乎奢侈。

一个小缺憾

地块容积率2.0，拟建4栋7F住宅，以及11栋14-16F住宅。配置了下沉庭院，部分楼栋做了首层架空。

户型分布方面：

14-16F小高层住宅：户型为建面约98㎡、108㎡以及建面约126㎡3-4房，共计约640套，全一梯一户无连廊，独立电梯厅，层高约3米。

7F多层住宅：户型为建面约129㎡以及建面约139㎡4房，共计约112套，类一梯一户，私厅入户，层高约3.15米，首层附带地下室。

具体看一下高层住宅户型：

108㎡3房2厅2卫：

一梯一户，独立电梯厅，预留入户玄关柜 800库空间；三开间朝南，LDKB一体化设计，南北三阳台 三花池，客厅面宽约3.7米，厨房附赠飘窗台面，主卧为270°转角飘窗。

98㎡3房2厅2卫：

该户型相当于108户型的缩小版，降低总价的同时，又可满足三房的功能性需求；飞机式户型，南北直通，双阳台 花池，客厅面宽约3.4米，厨房附赠飘窗，主卧以及北房间均为270°转角飘窗。

值得注意的是，上述两个户型有个不足，主卧的房门正对卫生间门。

传统风水学认为这种布局形成“门冲煞”，会导致财气外泄，部分购房者可能会介意。

126㎡4房2厅2卫：

该户型全部为西边套，大部分西侧临河，有河道景观；一梯一户，独立电梯厅，四开间朝南，LDKB一体化设计，厨房附赠飘窗台面，客厅面宽约3.8米，南向三阳台 花池；主卧三向采光 西侧全飘窗附赠，北房间同样为270°转角飘窗。

豪宅配置

抛开面积的附赠，项目本身的产品力也堪称超配。

社区全域抬板，带来高差更大的立体景观层次的同时，也增加了公区活动空间。

全系无连廊设计，每一套房子都做到了南北通透，采光性和隐私性也统统拉满。

酒店式奢阔门厅，整体面宽长约百米，沿街展面长约280米，归家的第一重仪式感满满。

1500㎡的“煦-CLUB”会所，不仅配置了恒温泳池，瑜伽室、私宴厅、棋牌室等常规功能，还有区域内首座篮球/匹克球双场景场馆，更配置有闵行住宅首个高压氧舱。

在全上海范围内，在社区内配备篮球场的多是2000万以上的顶豪产品。保利将此下沉至一个总价700万级起步的项目，其抢夺改善客群的决心可见一斑。

颛桥“卷王”的登场，注定不会平静。

对闵行颛桥的新房市场而言，都汇和煦堪称一颗“重磅炸弹”。

对于保利自身，所有的“超配”都必须经得起时间与市场的双重检验。