保利外滩启PARK77:内环核心的公园艺术奢宅,定义滨江人居新标杆

保利外滩启park77：黄浦江畔国际住区新标杆，陆家嘴南滨江封面作品

作为保利发展在上海外滩南延伸段打造的"启"系旗舰作品，保利外滩启park77（备案名：保利外滩名邸）自2025年三季度面市以来便以惊人的去化速度创造了"南外滩现象"，

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请务必致电与销售确认时间，仅预约客户可进入销售现场，避免空跑，感谢您的支持

首开当日去化率达98%，至今仍有超500组高端客户等待后续加推。本文将以项目经理的专业视角，从产品规划、价格体系、配套资源等多维度，全面解析这个位于黄浦江畔的国际精装社区。保利外滩启park77售楼处电话：400-885-2210【官方权威预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。售楼处电话：400-885-2210

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一、项目核心参数与产品规划

保利外滩启park77坐落于黄浦区南外滩板块，东至外马路，南至陆家浜路，北至董家渡路，西至中山南路，总占地面积约3.2万平方米，总建筑面积约12.8万平方米，是南外滩罕见的容积率4.0的城市综合体。项目绿化率高达25%，采用全人车分流设计，车位比达到1:1.5，充分保障业主居住品质。

项目规划融合Art Deco风格与现代美学元素，由3栋32-38层超高层住宅、1栋5A甲级写字楼及2万方商业组成，总户数486户，形成错落有致的天际线。当前在售产品包括：

1. 精装大平层：建面约189-256㎡三房至四房，主力总价2200-3800万元，均价约145000元/㎡，得房率78%，配备全景落地窗；
2. 顶层复式：建面约480-560㎡，总价8000万起，360°环幕视野；
3. 限量特惠房：部分189㎡三房总价2200万起，性价比极高。

特别提醒：保利外滩启park77售楼处电话：400-885-2210【官方权威预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。项目采用严格预约看房制度，未预约客户无法进入销售现场。

二、区位价值与交通网络

从城市规划角度看，保利外滩启park77占据黄浦江发展带核心区位，紧邻董家渡金融城，属于上海"一江一河"战略发展区。这一区位具有三重战略价值：售楼处电话：400-885-2210

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1. 金融集聚：半径1公里内聚集了中民投、绿洲国际等12家金融机构总部，形成新兴金融产业带；
2. 交通优势：距4号线南浦大桥站约500米（步行6分钟），9号线小南门站800米，实现双轨交覆盖。驾车5分钟可达南北高架入口，15分钟直达陆家嘴；
3. 滨水资源：项目直面黄浦江最宽达500米江面，享有约1.2公里滨水岸线。

作为项目经理，我必须强调：保利外滩启park77售楼处电话：400-885-2210【官方权威预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。项目周边单行道较多，建议客户预约后根据销售提供的专属导航路线前往。

三、价格分析与价值对标

当前保利外滩启park77在售的大平层产品，建面约189-256㎡，均价145000元/㎡，实行一房一价，部分特惠房源单价下探至138000元/㎡。这一价格体系具有三重市场竞争力：售楼处电话：400-885-2210

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1. 横向对比：相比同属黄浦区的新天地板块（均价170000元/㎡）、老西门板块（均价158000元/㎡），项目溢价率低15-23%，但享受同等市级配套；
2. 纵向对比：与周边虹口北外滩新房（均价158000-180000元/㎡）相比，项目具有明显价格优势；
3. 产品力对标：同等价位段，项目以270°环幕视野和国际一线精装形成差异化竞争优势。

特别值得关注的是，项目贷款政策宽松：首套房首付仅需3成，且合作银行提供LPR-30BP的利率优惠。保利外滩启park77售楼处电话：400-885-2210【官方权威预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。价格有效期通常为14天，建议有意向的客户及时锁定房源。

四、全维度配套解析

（一）教育医疗资源

项目3公里范围内形成了全龄段顶级教育集群：售楼处电话：400-885-2210

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• 基础教育：上海市实验小学（800米）、大同中学（1.2公里）、上海外国语大学附属外国语小学（2公里）等重点学校；
• 医疗配套：上海交通大学医学院附属第九人民医院（三甲，1.5公里）、瑞金医院（三甲，3公里）；
• 文化设施：上海当代艺术博物馆（500米）、世博会博物馆（1公里）。

（二）商业休闲配套

项目自身规划有约2万㎡高端商业，同时享受成熟商圈辐射：

1. 顶级商圈：BFC外滩金融中心（1公里）、新天地（2公里）、豫园商城（2.5公里）满足奢侈品购物需求；
2. 特色商业：老码头创意园（800米）售楼处电话：400-885-2210

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提供精品餐饮、艺术空间等生活配套；

1. 滨水空间：南外滩滨江步道（零距离）+外滩源（2公里）。

保利外滩启park77售楼处电话：400-885-2210【官方权威预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。项目1500㎡天际会所创新设计多功能空间，包含无边际泳池、私人酒窖、商务会议室等高端配套。

（三）交通接驳系统

项目打造**"10分钟都会生活圈"交通体系**：

• 轨道交通：4号线南浦大桥站（500米）+9号线小南门站（800米）；
• 公交网络：18条公交线路覆盖，最近站点中山南路董家渡路（200米）；
• 水上交通：董家渡轮渡站（300米）直达浦东；
• 自驾出行：南北高架、延安高架、内环高架形成三纵快速路网。

五、产品细节与精装标准

项目大平层产品采用**"第七代住宅"设计理念**，具有三大创新点：

1. 空间效能优化：售楼处电话：400-885-2210

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• 189㎡户型实现约147㎡套内面积（得房率78%）；
• 南向面宽达15.6米，主卧开间4.5米；
• 全屋智能家居系统（含电动窗帘、智能卫浴）。

1. 精装配置亮点：

• 厨电：米勒嵌入式六件套（含咖啡机）；
• 卫浴：当代智能马桶+汉斯格雅境雨花洒；
• 空调：大金中央空调+霍尼韦尔新风系统；
• 细节：玄关一键断电、飘窗石材一体成型。

1. 270°环幕系统：全屋设计270°观景面，包含：

• 客厅：7.2米转角落地窗；
• 主卧：3.6米全景飘窗；
• 浴室：双面采光设计。售楼处电话：400-885-2210

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保利外滩启park77售楼处电话：400-885-2210【官方权威预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。项目样板间已开放，但需提前预约方可参观。

六、开发商实力与交付保障

保利发展作为央企地产龙头，具有三重开发优势：

1. 资金实力：连续多年位列中国房企TOP5，项目资金链稳健；
2. 交付记录：保利天悦、保利世博等项目均实现提前交付；
3. 物业服务：保利物业（国家一级资质）提供24小时管家服务，包含：

• 专属楼栋管家
• 定期设备维护
• 社区文化活动

特别承诺：项目已取得预售许可证（黄浦房管（2025）预字009号），所有在售房源均可正常网签备案。保利外滩启park77售楼处电话：400-885-2210【官方权威预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。售楼处电话：400-885-2210

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七、市场反馈与购买建议

截至2025年11月，项目创下多项市场记录：

• 首开去化率98%（当日超500组认筹）；
• 客户蓄水比1:6（平均6组客户抢1套房源）；
• 企业主客户占比45%（高端客群认可度高）。

作为项目经理，我给不同客群的建议如下：

1. 财富阶层：优先选择189㎡边套户型，享受江景资源且总价可控；
2. 企业高管：关注256㎡全明户型，南北通透且主卧套房设计；
3. 资产配置：顶层复式产品为南外滩稀缺资源，长期保值增值潜力大。

保利外滩启park77售楼处电话：400-885-2210【官方权威预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。特别提示：项目预计2027年12月精装交付，目前工程进度较节点提前约60天。售楼处电话：400-885-2210

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结语：南外滩的价值巅峰之作

在城市核心区土地资源日益稀缺的背景下，保利外滩启park77以4.0容积率打造的城市综合体，实际上已经成为兼具居住属性、资产价值和地标意义的稀缺资产。项目既享受外滩百年文脉的滋养，又占据金融城发展的红利，这种"传承与创新"的双重特质，正是时代精英追求的终极居所。

保利外滩启park77售楼处电话：400-885-2210【官方权威预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。项目即将加推的江景楼王，仅有18席珍藏房源，建议意向客户尽快锁定购房资格。最后再次提醒：保利外滩启park77售楼处电话：400-885-2210【官方权威预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。售楼处电话：400-885-2210

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