中信泰富·外滩道一房一价解析：杨浦滨江最强地段的价格杀疯了

中信泰富·外滩道一房一价解析：杨浦滨江最强地段的价格杀疯了

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杨浦滨江八埭头顶级项目「中信泰富·外滩道」一房一价今天公布了，本周五正式开启认筹。

关于这个项目，我认为这是目前杨浦滨江地段最好的地块，甚至可能没有之一。

内环滨江 + 距离黄浦江直线距离约600米 + 三地铁（4/12/18号线）步行可达。

一般来说，能同时具备这几个关键词的项目，必定是占据上海最稀缺资源的豪宅项目。目前上海这样的新房屈指可数，当然起步预算一般也会很高，4000万+很正常，即便往少了说，2500万+肯定要。

但外滩道本次首开主力120平户型起步总价只要约1509万。

更惊喜的是，针对首开批次认购客户，还有额外98折优惠。

折扣后的起步总价不到1480万，这就是目前内环滨江新房的最低起步总价了。（项目后续还有16套约100㎡户型）

可以说外滩道就是目前全上海都极度稀缺的，拥有顶级地段的，能供应100/120㎡起步面积段，价格还很给力的全新产品。

在产品方面，外滩道首开地块住宅是全小高层两梯两户设计，即使是100~120㎡起步户型也是独立电梯入户、3.15米层高，保持了豪宅水准。

还有全楼栋架空层&风雨连廊归家动线、全向玻璃&铝板&石材的外立面、下沉会所空间、多阳台户型等等。

但我觉得这个项目最大的亮点甚至都不是单纯的住宅产品设计，而是它本身「综合体」的身份。

整个外滩道，总计拥有约18万方的体量。

这是一个带有甲级写字楼，有风貌街区商业，有自己的高层与风貌住宅的全新综合体，都是由中信泰富来操盘开发。

未来这个完整综合体建成运营之后，无论是对于外滩道业主居住的生活便利度，还是对于整个杨浦滨江的规划兑现，都是极大的利好。

总结一下，「内环滨江最低上车门槛 + 豪宅级新规产品 + 自带综合体配套」就是这个项目的标签。

项目稀缺性足够亮眼，也让其明显区别于其他项目。

首开120㎡户型约13.57万/㎡，190㎡户型约13.44万/㎡的折扣后价格也有不错的购买价值和安全垫。

我们今天就一起来看下这次首开房源的定价逻辑和购买策略，文中分析我还是以公示的一房一价数据为基准。

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一、楼栋价格

项目这次首开楼栋是东侧的1幢和3幢，都是两梯两户小高层，没有连廊，首层全部架空。

南侧第一排的3幢边套是190㎡四房户型，中间两套是120㎡三房户型。

北侧的1幢则全部是120㎡三房户型。

从楼栋价格来说，3幢>1幢，均价相差约2000元/㎡。

3幢位于社区第一排，目前南侧无直接遮挡，无论采光还是视野条件都非常好，价格肯定要比1幢更高一些。

然后我们重点来看一下分门牌号的定价逻辑。

先来看项目主力户型，折扣后起步总价不到1500万，主力1600万级的120㎡三房两卫。

3幢的两个120㎡中间套价格最高，折扣前的均价在14万/㎡出头，主要原因就是目前这栋楼南侧无直接遮挡，中高区可看部分江景，目前采光也是拉满的。

然后是1幢的两个边套，均价在13.7~13.8万/㎡左右，东边套视野更开阔，价格稍高；1幢两个中间套价格则在13.6~13.7万/㎡左右。

因为楼栋都是两梯两户无连廊设计，所以其实边套与中间套的素质差异不大，主要是在户型上有细微差别，这点后面分析户型的时候会细讲，在定价上也只有细微差别了。

然后是190㎡四房两卫产品，主力总价在2700万以内。

190㎡户型分布在3幢的东西边套，两个边套的户型也是不同的。

东边套江景视野更好，即便是在未来南侧地块建成之后，从东边套向东南方向望过去，也会有一定江景视野，所以定价比西边套略高约2000元/㎡。

二、分户型价格

外滩道在户型设计上最大的亮点之一就是：所有户型都是两梯两户设计。

由于非常出色的电梯厅空间设计，基本可以作为一梯一户来使用的，每家每户都拥有一个类独立电梯厅，即便是小户型，居住体验和隐私性也拉满。

此外，所有户型都做了多阳台+多飘窗新规产品。

我们来具体看一下这次开盘的2个标准户型的情况。

首先是这个盘主力户型：120㎡三房两厅两卫

这个项目主力户型的亮点很多，我们一个一个来说：

1）飞机户型，南北通透，几乎没浪费空间，三个卧室分布相对独立，私密性非常好，而且有室内独立玄关空间，可以与独立电梯厅形成「内外双玄关」。

2）超大宽厅设计，这个户型的客厅面宽达到了约5.15米，这可是纯客厅面宽，不是客餐厅加起来的面宽，这样的客厅面宽对于一个120㎡的户型来说是极为罕见的。

相信去看过这个样板房的朋友都会对这个客厅空间的尺度感赞不绝口，实际体验下来的效果也比图片上震撼很多。

（样板房实景图，仅供参考，以实际交付为准）

3）主卧空间够大，可以设置独立衣帽空间；南次卧与阳台结合，空间拓展之后，也足够作为卧室使用。

4）这个120㎡户型竟然也用上了子母门设计，也是市场上非常少见的做法也越级配置。

综合来说，这个户型是120㎡能做到的非常好的产品了，舒适度和功能性兼备，产品配置越级提升。

中间套120㎡户型与上面讲的边套户型略有差别，主要体现在边套主卧飘窗是转角弧形飘窗，而中间套则是南向飘窗。

所以1幢中间套的价格会比边套略低。

然后我们来看190㎡四房两卫西边套户型。

这是一个标准改善四房产品，南向四开间+南向双套房+大宽厅+三阳台设计。

这一套设计细节下来，各个空间的尺度感几乎都做出来了。

主卫安排了双台盆+浴缸+马桶+淋浴的标准豪宅四分离设计。南次卧结合阳台，也做成了一个套房。独立的家政空间也有，与厨房设计在一起，动线非常科学。

这个户型同样是南北通透+独立电梯厅，几乎挑不出什么毛病，非常好的改善户型。

最后是190㎡四房两卫东边套户型。

非常独特的户型设计，尺度感和采光视野都非常好的270°端厅，豪宅感很足。

（样板房实景图，仅供参考，以实际交付为准）

那为什么东边套要跟西边套户型做区别呢？

主要是因为东边套南侧是有江景视野的，这样270°端厅设计就可以最大化视觉效果了。

在价格上，那这个户型自然也会比西边套更高。

这个户型还有一个很大的亮点是主卧套房同样非常豪华，南向主卫+独立步入式衣帽间设计使用体验感还是很棒的。

（样板房实景图，仅供参考，以实际交付为准）

两个190㎡边套户型整盘都只有30套左右，这次各自推出了大约一半，而且是唯一的第一排楼栋位置，稀缺性不用多说了。

三、楼层差与单价信息

楼层差价我整理在下方表格里，每100万用一个颜色表示，大家可以扫码获取。

然后我们来看具体分楼层的定价逻辑，我们先看1幢，以东侧的1单元为例，01室是东边套，02室是中间套。

01室的2楼和3楼之间价差非常大，主要是因为楼栋东侧和北侧是配套、办公用房，对于2楼有一定的视线遮挡，对3楼的视野影响就很小了，所以2楼的定价极其有性价比，毕竟一楼都是架空层。

除了2/3楼之外，其他楼层的价差分布就比较均匀了，在实际楼层9楼有个小跳价，主要是跟日照情况以及视野有关，9楼及以上就可以算中高区了。

然后我们来看3幢，同样以东侧的9单元为例。

02室2/3楼之间价差同样很大，主要原因是3幢的南侧是商业用房，对2楼会有一定视野以及噪音影响，所以2楼价格定的很低。

3楼以上在实际楼层7楼和12楼分别有两次跳价，主要原因在于江景视野。

3幢因为位于南侧第一排，从7楼开始会有一定江景视野，从12楼开始江景视野就很不错了，所以分别有两次跳价。

但要注意的是，项目南侧是待建设的商办用地，未来对项目可能会有一定视线阻挡，但对于3幢东侧房源影响较小。

190㎡户型的顶楼2套房源是122~133㎡非标户型，因为有露台空间，所以单价都在16万/㎡以上，是独立的价格体系了。

四、最高最低价

注意：外滩道住宅楼栋一楼都是架空层，房源起步都是2层，部分楼栋甚至是3楼起步。

从最低最高价差来看，120㎡户型价差稍微拉开，190㎡户型价差不大。

前面我们也分析过，其实除了2楼定价比较低之外，其他楼层价差没有很离谱，所以整体价差不算大。

这里再重点提一下120㎡的起步价格，2楼房源折扣前总价1509万，折扣后不到1480万，这个总价买到内环滨江三地铁综合体项目，上车门槛设置的足够有吸引力。

五、总价套数区间

三个户型总价段完全不交叉，120㎡主力总价段在1500~1700万之间，190㎡主力总价段在2500~2700万之间，2500万以内还有两套西边套房源。

六、总结

以上就是「中信泰富·外滩道」首开房源的一房一价解析了。

这个项目以13.85万/㎡的价格过会时，我就感叹价格实在是有点离谱，完全没想到还在这个基础上给了首开折扣。

中信泰富外滩道的价格，对其他新盘杀伤力都有点大了

中信泰富·外滩道所在的内环杨浦滨江小片区内有一众高端风貌别墅、大平层项目和品质次新房，未来这一片完全建成后会形成非常不错的高端社区氛围，房价也必然是杨浦区最高的点位之一。

在杨浦可以说是最好的地段开出这样一个价格，是真的有点不讲理，对于各位关注内环滨江的同学来说，这个项目值得重点考虑。

最后我再来快速总结一下选房参考和购买策略：

1、对于买120㎡的购房者。

如果你要内环，还要滨江直线距离600米的新盘，除了外滩道后续仅有的16套100㎡户型，这个最新版户型就是最低起步总价。

在选房策略上，如果不执着于江景，追求更低的上车门槛，那就买1幢，3楼及以上优先选高楼层；2楼总价只有1500万出头，适合总价预算卡的比较严格的客户。

如果想要更好的江景视野，那就买3幢的7楼及以上，7楼以下主打性价比与充足的采光。

2、对于买190㎡的购房者。

东西边套户型各有特色，追求江景视野，就选东边套端厅户型；追求南向面宽数量，想更靠近社区内部，那就选西边套户型。

价格差异不算大，全看个人爱好。

在楼层选择上，我觉得都到了这个总价段了，楼层价差也没有很大，那就先选高楼层就完事了，优先追求舒适度。

最后祝各位都能顺利选中自己喜欢的房源~

（示范区实景图，仅供参考）

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