官方聚焦|建发望江云启官方售楼处发布:望江云启以品质铸就传奇!

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建发今年3月31日才拿地，当时溢价率接近30%，楼面价13923元/㎡，是重庆25年截止当前的地王，大概率也是今年的地王了。

短短半年时间就要首期开盘了，建发速度是真的快。而且示范区、样板间均已呈现。我在现场实地拍了几张无滤镜实景照片感受一下，整体感觉品质还蛮不错的，也不输启元、观宸。

观音桥这个板块肯定是没有任何问题的，观音桥是重庆价值最高的板块，具体可以看我之前的文章观音桥，重庆价值最高板块！。

建发望江云启处于一个什么地段呢？地处观音桥核心商圈和江北嘴CBD中间地段，以前观音桥商圈和江北嘴中间是有断裂带的，中间横亘着长安三工厂着一带，现在接近2000亩的长安三工厂城市更新，这个断裂带变消失了。这对江北，观音桥和江北嘴的势能都是提升。

从北城天街到长安中路到北城路，把观音桥商圈和江北嘴CBD串联起来。

且该板块要打造长安全球科创总部，长安国际文化商街，长安汽车是重庆首个央企总部企业，其全球科创总部一定吸纳的均是顶尖级人才，这也加大了观音桥板块的购买力（据悉，望江云启有不少客户来自长安）。

项目分为南北两个地块。

北侧K08地块面积较小，地块北侧是劳动一村，西侧是培新小学，东侧是山水天成，周边均被老旧小区包裹。

相对来说素质较差，总图上只能排布2栋住宅楼，2梯4户，户型面积123平米。

该地块景观面积和配套资源都有限，如果不是对于地段的执着，同等价位下，可以有更好的选择。

南侧K12地块面积较大，才有做豪宅的素质。

西侧是长安麒麟公馆，北侧和东侧后期均为新建项目，南侧是长安商业街和长安汽车总部。

虽然目前来看，周边界面还比较老旧，但陆续开发后，未来城市界面一定会焕然一新。

地块总共只能布置6栋住宅楼，主力户型面积段为140，185，251。

楼栋分布详细分析如下：

1号6号楼，北侧临路，户型面积186平米。由于北侧设置了门头和商业，临路退距较大，且地块做了整体抬升，因此道路的影响相对较小，南侧可正看小区中庭核心景观。

5号楼，位于西北侧的尖角地带，户型面积165平和185平，完全嵌入到长安麒麟公馆内。

2号楼，小区中庭楼王位置，251平的平层高厅，也是笔者最期待的一个产品。

3号4号楼，南侧临路，2T4户，户型面积140平米。朝南的两户临路，从现状来看，是看鲤鱼池4村老旧小区，界面很差。但后期此处将会调整为一个城市绿地和长安国际商业街，视野会比较开阔。

三、户型设计

重点关注在四代宅和其他高品质住宅之间，是送立体绿化平台，还是送多功能活动用房，建发做了怎样的选择？

首先是123的户型，4房3卫2套房。

建发没有跟风做四代宅，而是选择了多功能活动用房，把更多的面积给到了室内空间，我觉得是一种难得的清醒和实用主义。

户型比较常规，没有明显缺点。关于餐厨关系，动静分区，房间尺度，那些常规的我们就不多啰嗦了，只说两点。

1、面宽大。由于总图相对宽松，有条件把面宽做得较大，拥有5个面宽19.4米。

面宽大的好处很多，不仅采光好，也能享受更多的主朝向景观。反正设计师都喜欢得很，但很多都受制于总图条件，没有办法。

2、没有完整的入户玄关。开门就是餐桌，鞋子那些只能放在餐桌后的鞋柜里。

3、2梯4户的通用问题，就是做不到南北通透；

4、卫生间，生活阳台位于凹槽内，采光较差。

整体来说，这个户型对于普通家庭的改善房来说，还是比较实用。但如果按照“豪宅”来定义，那不管从地块素质，还是户型面积来说，都很难达到。

而330~400万的总价，买建发云启这个“豪宅盘”的“凤尾”，个人觉得还是有些贵了，这个价位在重庆完全可以有更多更好的选择。

北侧小地块说完，我们来看主菜，南侧的大地块。

首先是140户型，4房3卫2套房。

说实话，这个户型确实不怎样。

1、面宽窄。受总图限制，并排摆两栋楼后，横向无法展开，因此只能做到3个面宽，仅14.36米。客厅6米的宽度，也比不上123户型6.4米的宽度。

2、客厅四面是门。尤其是套房的卧室门，主卧的卧室门位于客厅电视墙一侧，开门正对床，里面才是衣帽间和卫生间。

既没有隐私性，也和习惯不符。毫不客气的说，老家修房子都会尽量避免，迫不得已才会这样。

3、两个次卧是侧面开窗，要么看马路，要么相互看。当然次卧的重要性相对也会差一点。

当然，一个产品的呈现肯定是多方面权衡的结果，尤其受地块形状、容积率大小、限高的影响。

但不管怎样，这样的产品出现，还是多少有点让人失望。我们甚至因此都忽视，或者说，没看出来，他多功能房间赠送的面积。

而380~480万的价格，在考虑地段的同时，理应有更好的居住空间。

其次是185户型，4房4卫3套房，四代宅。

1、面宽不足。户型图上努力把另一户的侧阳台也算上，才达到18米的面宽。实际也就是3个面宽。

2、电梯入户，超大前室。电梯厅前室竟然做到了5.85米的宽度，可以真正的做到所谓的花园入户，但因此也损失了户内的使用空间。这个萝卜青菜各有所爱。

3、客厅更宽的面实际是在侧面。正面6米，侧面8米多。而侧面从总图上来看，并不是主景观，要么看老房子，要么临马路，要么就相互看。

4、公共卫生间是暗卫，同时正对着餐桌。那个位置做个储藏间都比放个卫生间好。

5、绿化平台小。在185这个面积段上，绿化平台显得比较小，同时为长阳台的形式，进深方向约3米（可能还不到），并不方便使用。

而560~750万的总价，已经是重庆绝对的塔尖价格，产品多少差点意思。

最后是，楼王位置的251户型，也是我最期待的新规后的平层高厅产品。

由于样板房没有开放，我们就单看一下户型设计，不过多点评了。

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