直线5公里，一边17万/平豪宅疯抢，一边4万网红盘腰斩

很奇怪是吧。

市场都这么差了，总价上千万的豪宅卖的非常不错，距离不远的网红二手房却在一路下跌。

为什么会出现如此巨大的差异？

明天下午有个直播，大家预约一下！

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广州有一个豪宅卖得非常好，非常好的那种，首次开盘卖了106个亿。

保利玥玺湾。

有些朋友知道，有些朋友刚知道。

你也不用知道，只要知道保利玥玺湾的几个标签：

1、单价很贵，17万一平。这还不是最贵的，前排最贵看珠江的能达到20-30万一平。

2、位置极好。不是一般的好，就在广州最核心，珠江新城、小蛮腰、金融城、琶洲总部基地，就在旁边。你可以理解为，北京的国贸旁、上海的陆家嘴旁、深圳的超总旁，位置很好就对了。

3、总价太高。既然是豪宅，肯定不会是100平，都是200+大户型，套均总价3000万以上，听说最贵一套1个亿。

4、首开就卖了106亿。

总之一句话，牛逼，牛逼，真牛逼。

但是今天的主角肯定不是保利玥玺湾，因为保利玥玺湾的超级火爆，跟普通市场的行情没有一毛钱关系，就像马云再有钱也跟你没关系一样。

5公里外的兰亭盛荟，已经哭晕在厕所中。

2

兰亭盛荟才是这篇文章的主角。

一个从3万涨到8万，又从8万跌至4万的网红样本。

非常具有代表性。

1、位置好。

同样，这个小区的位置也非常好。

虽然不像保利玥玺湾那样的顶豪位置，但是同样不错，距离珠江新城、琶洲CBD、金融城直线距离不到5公里，30分钟车程。

不要笑，这个距离在一线城市非常短了，紧邻核心，一点都不夸张。

2、产品不错。

其实兰亭盛荟的地块非常奇葩，被高速直接拦腰分开。这样一来，紧邻高速的负面影响就不可避免，但是好在拿地开发的是两家国企，直接在高速上面搞了一个盖子，用景观绿化和休闲设施盖住了，一是更加美观，二是完美串联了这2个地块，三是减少噪音。

但是除此以外，兰亭盛荟缺点也不少：

1、纯刚需。70-90平是主力，100平以上也有，但不多。

2、户型一般，可以说很差。

3、学区很差。两个划片的学区都是很普通的学校，搞得很多业主不得不卖房寻找更好的学区房。

兰亭盛荟怎么样？

一个优缺点都非常明显的小区，一个房价涨幅非常典型的小区。

我梳理一下兰亭盛荟房价涨跌的时间轴。

16年3万出头，17年4万出头，19年5万。

市场最热的时候，房价一路上涨，最高涨到了8万一平。注意一点，不要相信什么最高9万10万，都是个例，个别的成交价没有任何参考意义，真实的成交均价是8万。

21年上半年后一路下跌，现在4万左右，小户型、低楼层、临高速3万多，6号楼120平大户型、好楼层小5万。

从均价8万到均价4万，差不多腰斩了。

位置更好的兰亭盛荟，二手房跌成这个样子，搞得很多新盘的价格一路下跌。再往东的越秀TOD星航、招商臻珑府、未来方洲、富颐华庭哪还敢冲刺6万、7万啊，连5万大关都是问题，在售新房单价4万出头，个别房源甚至价格更低。

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为什么？

直线5公里的两个典型小区，单价17万、总价上千万的保利玥玺湾，不仅卖的嘎嘎好，甚至连全国自媒体都在纷纷热议，反观兰亭盛荟，只能打断牙往肚子里吞，价格一路下跌。

这就非常奇妙了，已经不再是新房和二手房的价格差异了。

1、市场分化。

少部分的新房卖的非常不错，但是大部分的新房卖的不好，甚至根本卖不动的。

比如北京的紫京宸园、中建运河玖院卖的不错，天津的建投奥体宸院还抢房了，上海动辄上千万的豪宅嘎嘎抢，杭州8-9万甚至更贵的小区卖的也不错，湖墅区府的地王甚至要冲14万。

当然了，这肯定是少部分，大部分的住宅卖的很一般，毕竟市场基本面一般，大家的情绪也比较悲观。有一个城市的豪宅，拿的位置非常核心，楼面价也不低，但是开盘了几次去化就很一般。

2、新二分化。

个别新房不错，但是二手房市场就是不行，量价齐跌。

甚至新房还在涨，但是二手还在跌，杭州就是非常典型的案例。

3、阶层分化。

富者恒富，贫者更贫。

甚至更深层次的意义在于，阶层之间的差异已经成为了不可逾越的鸿沟。这个话题不能展开，展开的话没法聊，点到为止吧。

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以上，向大家展示的是楼市的复杂性。

根本不是简单的涨或者跌就能概括的。

楼市的复杂性在于，因人而异，因城而异，因房而异。是不是所有房子都要卖？是不是所有房子都要降价卖？是不是所有新房都不能买？以及降多少？还是随便降？

上周，有一个粉丝付费咨询，他在上海徐汇滨江、杭州奥体都有豪宅，之前也在成都天府新区、杭州市北买得早，绍兴1套大户型1套小房子，广州一套纯投资的房子但跌了。问我如何处置？

理论上，房地产都这个鬼样子了，是不是全都卖掉？

肯定不是啊。

徐汇滨江总价再高，那是住的，涨跌都不能卖。杭州壹号院跌了、绍兴大户型也跌了，但也不能卖。成都天府新区、杭州市北买得早，虽然也跌了，但卖掉或者留下都行，我偏向卖掉，也好卖。广州那一套肯定要抓紧卖，但不好卖。

你看，不同的房子，不同的定位，不同的涨跌，完全不同的配置方案。为什么？这就是上面所说的市场的复杂性，以及因人而异，因城而异，因房而异。

市场涨价的时候，一旦出错就是几百万的损失。

但是很少有人知道，在市场降价的时候，一旦出错更是几百万的损失。

类似的问题，非常多。

这几年大家也非常焦虑，涨的也有，跌的也不少，不知道要不要买，要不要卖，卖什么价格，以及卖完如何资产配置。

针对全国楼市，百夫长有一个1对1的会员咨询，也不贵，才299，相比动辄赔了几十万几百万，好太多了，或者想买房的也可以找我，欢迎骚扰。

如果大家有任何疑问，添加下面的企微沟通！

THE END

来源： 米宅（ID：MizhaiPlus）

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