李彦宏说无人驾驶要终结房地产的“地段为王”，市中心房价要凉？

商悟社｜张志雪

家人们，最近房地产圈和科技圈炸了锅！百度老板李彦宏在世界大会上抛出的一句话，直接给楼市来了记“惊雷”：“无人驾驶将根本性改变社会生态，甚至终结房地产‘地段为王’的黄金法则！”

这话可不是空穴来风，要知道“地段、地段、还是地段”这句从华尔街传到中国，被李嘉诚奉为圭臬的金科玉律，几十年来都是买房人、开发商的行动指南。现在李彦宏说要终结它，到底是科技大佬的夸夸其谈，还是即将到来的现实？今天咱们就掰开揉碎了聊聊！

先搞懂：李彦宏的底气在哪？

很多人觉得这是天方夜谭，但看看百度的实操和行业进展，还真不能不当回事。目前百度Apollo自动驾驶的测试和运营总里程已经突破1亿公里，每天还在以10万公里的速度增长，而且至今没有发生过自动驾驶主责的重大伤亡事故，已经在北京、上海、深圳等10多个城市开通了自动驾驶网约车服务。

李彦宏在大会上直言，现在城市最宝贵的核心地段，大量空间都被停车场占用，这是极大的浪费。而无人驾驶普及后，汽车可以实现“送客即走”，自动去偏远地区找车位，甚至变身共享车辆接单赚钱，市中心的停车场就能被重新开发成住宅、商业体或绿地，城市空间会被彻底重构。

更关键的是，行业已经有了明确的时间表。华为在《智能世界2035》报告中预测，2030年将实现L4级无人驾驶部分场景规模化应用，2035年就能在大部分场景实现L4+级无人驾驶，到时候自动驾驶出租车会成为城市交通的中坚力量。这意味着，这场变革不是遥远的畅想，而是未来10年内就能落地的现实。

核心逻辑：无人驾驶如何“杀死”地段红利？

其实“地段为王”的底层逻辑很简单——通勤成本决定房产价值。现在大家挤破头买市中心的房子，无非是为了缩短通勤时间，靠近优质资源。但无人驾驶会从根上打破这个逻辑：

1. 通勤时间不再是“枷锁”

驭势科技CEO吴甘沙早就分析过，有了无人驾驶，通勤时间会大幅缩短，而且路上的时间能变成“生产时间”——你可以在车里开会、办公、睡觉，长途通勤的痛苦感会彻底消失。到时候，距离市中心50公里的郊区，和10公里的近郊没区别，大家没必要再为了近几公里花几百万溢价买市中心的老破小。

就像现在地铁开通能让郊区房价上涨，无人驾驶带来的通勤革命，只会让这种效应放大10倍。以前大家买房的“1小时通勤圈”安全距离，可能会被拉长到2小时甚至更久，那些曾经被嫌弃“太远”的郊区房，价值会迎来重估。

2. 房产价值从“位置”转向“品质”

山东省住建厅智库早就发现，房地产的法则已经在悄悄改变，从单纯的“地段为王”变成了“位置、品质、服务”三足鼎立。而无人驾驶会加速这个过程：当位置的重要性下降，大家买房会更看重小区环境、户型设计、物业服务和生态景观。

想象一下，同样的价格，你是选市中心拥挤嘈杂、没车位的老房子，还是选郊区带花园、空气好、品质高的新房？答案不言而喻。到时候，“风景优美的郊区庄园+无人驾驶配送”可能会成为新的高端人居模式。

3. 房价差距会被大幅拉平

现在一线城市市中心和郊区的房价能差好几倍，但无人驾驶普及后，这种差距会逐渐缩小。吴甘沙就预测，高房价区域可能会降价，低房价郊区会升值，整体房价可能会下降。

这一点其实已经有地铁效应的先例。燕郊地铁开通后，沿线房价短期上涨了5%-15%；但反过来，郑州西南板块的郊区地铁房，因为库存过剩，即使地铁开通，房价也从万元跌到了3000元/平。未来无人驾驶带来的，会是更彻底的房价“去中心化”，核心区的溢价会不断降低。

争议：地段真的会彻底失效吗？

当然，不是所有人都认同这个观点。山东省住建厅智库就明确指出，位置仍然是房地产的第一要义，因为土地的不可移动性决定了它与城市资源网络的连接强度，教育、医疗等核心资源的聚集效应依然存在。

而且，无人驾驶的普及还面临不少挑战：监管政策的完善、5G等数字基础设施的覆盖、公众的信任度，还有充电设施的配套等等。如果这些问题解决不好，普及速度可能会放缓。

但不可否认的是，技术变革的趋势已经不可逆转。就像智能手机颠覆了功能机，电商改变了实体店，无人驾驶对房地产的冲击，只会迟到不会缺席。未来的“地段”，可能不再是物理距离的远近，而是数字基建的完善程度、无人驾驶的通达性。

最后提醒：普通人该怎么应对？

这场变革对刚需族来说，可能是个好消息——不用再为了地段背负沉重的房贷，有机会用更少的钱买到更好的房子。但对投资者来说，风险就来了：那些单纯依赖地段溢价的老破小，可能会越来越不值钱；而郊区那些配套完善、品质高的房子，反而会迎来升值机遇。

不过大家也不用恐慌，房地产的变革是渐进的，从技术普及到市场反应，会有足够的缓冲时间。但提前看清趋势，才能在未来的楼市中少踩坑、多受益。

那么问题来了：你觉得无人驾驶真的能终结“地段为王”吗？未来10年，你会选择买市中心的房子，还是郊区的品质房？欢迎在评论区聊聊你的看法！

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