一文读懂：香港启德海湾最忌讳的三个楼层，交通方便吗，涨价了吗

一文读懂：香港启德海湾最忌讳的三个楼层，交通方便吗，涨价了吗

香港启德海湾最忌讳的三个楼层、交通情况及房价变动分析

一、最忌讳的三个楼层：传统观念与实际考量

香港购房中，部分楼层因文化习俗或居住体验被部分购房者忌讳，但启德海湾并无明确“官方忌讳楼层”，以下为常见忌讳类型及启德海湾的适配性分析：

1. 4楼、14楼
   • 原因：粤语中“4”与“死”发音相近，被视为不吉利数字。
   • 启德海湾情况：若购房者对数字敏感，可避开此类楼层；但项目未因数字问题调整定价，实际影响有限。
2. 13楼
   • 原因：西方文化中13被视为不吉利数字。
   • 启德海湾情况：香港受中西文化共同影响，部分购房者可能介意，但项目未因数字差异显著调整价格。
3. 顶层与底层
   • 顶层：可能面临日晒、漏水风险，且未来转售周期较长、价格偏低。
   • 底层：可能存在采光不足、潮湿、蚊虫多等问题，且高空抛物风险需关注。
   • 启德海湾情况：项目通过园林设计（如四季花漾主题、超100棵花树）缓解底层环境问题，但顶层仍需关注防水维护成本。

总结：启德海湾无强制忌讳楼层，购房者可根据个人偏好（如数字敏感度、居住体验需求）选择，但需注意顶层与底层的潜在问题。

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二、交通情况：现有便利性与未来规划

1. 现有交通
   • 地铁：步行5分钟直达港铁启德站（屯马线、沙中线双轨交汇），8分钟可达尖沙咀，通勤效率高。
   • 巴士/小巴：承丰道设有多条线路（如A21、N61），直达九龙塘、旺角、尖沙咀等繁华区域；86号小巴直通MegaBox、德福广场等购物中心。
   • 渡轮：周末及公众假期提供北角至观塘的渡轮服务，增加出行多样性。
2. 未来规划
   • 中九龙干线：预计2025年通车，启德至西九龙仅需5分钟车程，经西九龙高铁站往来内地更便捷。
   • 轻轨系统：规划无缝接驳地铁，进一步提升区域交通密度。
   • 智能运输系统：预计2028年通车，形成“3分钟都市生活圈”，缩短区内通勤时间。

总结：启德海湾现有交通已较便利，未来规划将进一步强化其作为“城市枢纽”的地位，适合依赖公共交通的购房者。

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三、房价变动：政策红利与供需驱动下的上涨趋势

1. 政策支持
   • 定位升级：政府明确将启德打造为“九龙东第二个核心商业区（CBD2）”，规划150万平方米甲级写字楼，创造大量高端岗位。
   • 产业引入：2025年施政报告提出“启德产业升级计划”，重点引入金融科技、跨境贸易企业，已有12家跨国机构入驻，带来3000个高薪岗位。
   • 税费优惠：非永居买家印花税降至4.25%，千万房产税费直减百万，降低入场门槛。
2. 供需关系
   • 供应短缺：2025年启德新增私人住宅供应仅1200余套，全年需求超2500套，供需缺口达108%，库存去化周期仅4.2个月（远低于全港20个月平均水平）。
   • 租赁市场：50平米小户型月租达2.5-3万港元，租金回报率最高6%，空置期不足20天，“高才通”人才与金融从业者构成稳定租赁群体。
3. 房价表现
   • 整体上涨：2025年启德次新盘均价涨幅超28%，跑赢九龙整体市场12个百分点；部分新盘（如MONACO）报价达22万港元/平方米，较2023年开盘上涨27%。
   • 启德海湾价格：2023年10月首批住宅折实均价约21.31万港元/平方米，2024年9月部分单位折实呎价低至15,928港元（约17.14万港元/平方米），2024年12月两房单位成交均价约20.83万港元/平方米，显示价格随市场整体上涨。

总结：启德海湾房价受政策红利、基建兑现及供需失衡三重因素推动，呈现结构性上涨趋势，长期增值潜力显著。

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