奢侈品和地产商，开始“抱团”搞环保？

商业观察

观察行业 | 高端消费

作者 | 福贵

1）2022年10月25日，恒隆地产与LVMH宣布在内地开展可持续发展计划，该模式被恒隆称为全球首创。双方合作将持续到2025年年底，并有意在期满后延续合作。

2）2024年11月6日，LVMH与太古地产宣布建⽴战略合作伙伴关系，共同推动在中国内地六个城市及香港项目的绿⾊商业实践。合作期限⾄2027年年底，并计划届时续签。

3）2025年8月4日，开云集团与太古地产宣布建立以可持续发展为核心的合作伙伴关系，致力于提升开云集团在中国内地及香港太古地产旗下商场内所有新开及现有门店的ESG表现。

4）2025年11月6日，华润万象生活宣布与开云集团签署合作备忘录，正式启动可持续发展战略合作计划，包括零碳店铺试点及可持续生活方式倡导与服务。

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近年来，随着全球监管趋严、投资者关注度提升及消费者可持续意识觉醒，ESG与可持续发展已从边缘议题变为企业战略的核心维度。

三年时间，从初期恒隆与LVMH的“首创性”尝试，到近一年间LVMH、开云、太古与华润万象生活密集推进ESG与可持续发展合作，反映出商业领域特别是高端消费行业，发展路径正在发生系统性转移。

这一趋势背后，究竟反映了怎样的战略逻辑？是单纯回应外部的监管与消费者期待，还是企业看到了ESG在品牌价值、运营效率与风险抵御方面的长期潜力？为何这些具备强大独立运营能力的巨头，纷纷选择以“结盟”而非单打独斗的方式推进可持续转型？

01

市场与政策倒逼

头部企业需要做出改变

顶级商业运营商与顶奢集团之间展开的长期合作，是一场围绕未来价值的前瞻性布局。

对LVMH、开云等奢侈品巨头而言，尽管近年来全球市场经历波动，中国仍是其战略布局中至关重要的一环。根据贝恩咨询预测，到2030年，中国将贡献全球奢侈品市场40%的销售额，这一预期也持续推动着奢侈品集团在中国市场的深度投入。

今年6月，LVMH旗下LV品牌在上海推出“路易号”复合空间，引起广泛关注；集团董事长兼CEO伯纳德·阿尔诺也于9月到访中国。在LVMH 2025年第三季度财报中，多次提及中国市场呈现恢复性增长。

与此同时，开云集团新任CEO卢卡·德·梅奥近日在上海与香港完成了中国市场的首访，并在第八届中国国际进口博览会上强调：“中国不仅是关键市场，更是全球灵感与创新的策源地。”

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除了市场规模带来的吸引力，来自政策层面的导向也在倒逼着企业做出战略调整。

自2020年中国提出“双碳”目标以来，国务院、国家发改委及各地政府相继出台一系列与ESG领域相关的政策，推动企业可持续发展实践进入快车道。

据了解，全国碳排放权交易市场自2021年启动以来，截至今年9月底，累计成交量已达7.28亿吨，成交额约498.3亿元，成效显著。

在消费者端，可持续理念也正重塑购买决策。此前普华永道发布的《2023年全球消费者洞察调研》显示，全球超过40%的消费者愿意为符合ESG理念的产品支付10%的溢价，而中国消费者愿意为此支付高达20%的溢价。

而一直以来，消费者认为奢侈品行业存在过度消费、资源浪费、供应链不透明等问题。

在此背景下，奢侈品集团与恒隆、太古、华润等高端商业地产方建立深度绑定，能够系统性地、规模化地对旗下门店进行绿色改造与运营管理，将可持续发展的控制力从供应链延伸至价值链的终端，从而规避未来的政策风险，也能为消费者讲出新故事。

对商业地产方而言，此举同样是应对同质化竞争、实现资产增值的关键路径。通过打造“可持续商业生态”，运营商不仅能强化项目辨识度，也能增强与核心租户的黏性，提升资产长期竞争力。

以太古地产为例，自2018年起，太古地产先后推行多个绿色金融机制为公司的绿色建筑和其他项目融资，截至2024年底，太古地产约70%债券及借款融资来自绿色金融。今年7月，该公司成功发行总额35亿元人民币的绿色债券，而本次债券在簿记建档阶段认购总额逾210亿元，认购倍数超过6倍。

02

重新整合资源

提升准入门槛

如果再深入了解，奢侈品牌与商业地产商间的持续深化合作，也是对行业早期就已存在的资源壁垒与准入门槛的进一步强化。

奢侈品牌与顶级商业地产商之间的联合，从来就不只是租赁关系，而是一场贯穿价值链的资源整合。

回溯上世纪七八十年代，港资就开始与奢侈品牌展开合作。1970年香港置地将Cartier亚洲首店引入太子大厦；1975年Hermès总公司与李夏平以合资形式在尖沙咀半岛酒店开设了香港第一间Hermès专门店。

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香港企业凭借与国际社会的紧密联系以及港人很早就会英语，使得港资更容易与这些奢侈品牌进行交流。

港资成功引入Cartier、Hermès等头部品牌后，形成了一个高端的品牌朋友圈，后来的奢侈品牌为了融入这个顶级圈子，与头部奢侈品牌做邻居，自然会优先选择已经得到验证的港资商场。

基于长期的信任和共同的极致奢华定位，奢侈品牌和港资地产的合作关系不断加深。一个典型的例子是，香港置地改造中环置地广场时，多个奢侈品牌租户与房东共同投资了超过10亿美元（置地4亿美元+租户6亿美元），共同承担改造升级的成本。

这种方式，不仅分摊了资金投入成本，而且风险共担、利益共享，也让他们的关系更加稳固。

相比之下，内地开发商在早期阶段更关注短期销售与资金回笼，运营逻辑相对粗放。而奢侈品牌在进驻时往往提出严苛条款，包括高昂装修补贴、保底销售承诺等，导致即使合作达成，也难以持续。

可以看到，在内地市场，能与奢侈品牌建立紧密联系的，多是华润、SKP、武商等具备深厚背景的商业巨头。

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同时，近些年受宏观环境与行业周期影响，奢侈品牌普遍进入战略收缩期，如贵阳荔星中心多家奢侈品牌撤店，沈阳卓展购物中心直接闭店，而一些头部项目发展仍然很稳固，奢侈品牌开店，仍然是熟悉的几家运营商打造的商业体。

本身就有很高准入门槛的奢侈品消费行业，在头部企业共同探索ESG与可持续发展，将可持续竞争覆盖至产品、供应链到终端场景的全链路，无形中抬高了整个行业的准入门槛。

进而，市场格局也会加速分化，顶级品牌与顶级渠道的强强联合，使资源进一步向头部聚拢，市场集中度可能因此进一步提升。

奢侈品行业下一阶段的游戏规则，正在被改写。

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