褪去浮华 回归本质 太原楼市年末低位盘整 静候新机

“金九银十”传统销售旺季的黯淡收场，让年末楼市走势成为各方关注焦点。据克而瑞监测数据，10月，全国30个重点城市新房成交面积环比微增2%。与此同时，市场分化加剧，北京、广州供应集中放量，而上海、深圳供应量却创下历史新低。

太原楼市的“金九银十”同样成色不足，市场分化加剧的同时，新盘上市、房价波动与政策期待交织的年末房地产市场，正迎来一场供需关系的再平衡，太原楼市在稳健与观望中继续前行。

1 楼市低位运行 太原“金九银十”盛况难再现

近期，全国房地产市场持续处于低位盘整阶段，成交规模虽有微幅波动，但整体仍显低迷。据克而瑞监测数据显示，10月，全国30个重点城市商品住宅成交面积为970万平方米，环比仅微增2%。前10个月，北京、深圳等10个城市新房累计成交面积同比实现正增长，市场整体回暖势头仍显不足。

进入11月，全国新房供应规模保持稳定。28个重点城市单月商品住宅供应面积预计为518万平方米，环比微增5%，但同比大幅下降46%。2025年前11个月累计供应面积同比下降17%，显示供给端约束依然明显。从城市能级来看，市场分化特征显著。北京、广州11月供应量环比倍增，增幅分别达167%和126%；而上海、深圳供应量同环比齐跌，创下历史新低。二线城市中，长沙、长春、郑州、苏州等城市供应量环比翻番，形成高增长阵营；而宁波、南京、南宁等多数城市则面临供应“空窗期”，供应规模持续萎缩。更值得关注的是，市场供应结构正持续向高端产品倾斜。重点城市刚需、改善、高端产品供应占比分别为28%、55%和17%，刚需占比已连续两个月低于30%，创下半年新低。这种供应结构已成为重点城市的新常态，改善和高端市场正成为新房主战场。

太原市场与全国市场走势相似。国庆黄金周期间的数据特点非常有说服力，仅有465套新房成交，较去年同期725套下跌35.9%。即使在“金九银十”传统销售旺季期间，市场推盘力度有所加大，成交表现远不及往年。“与北京、广州等供应放量的城市相比，太原更接近供应‘空窗期’的城市，市场活跃度有限。”业内人士介绍，从供应结构看，太原市场呈现出与重点城市相似的趋势——刚需产品供应占比持续下滑，改善型和高端产品成为市场主力。这种结构性变化，虽然在一定程度上支撑了成交均价，却也使得整体成交规模受到制约。

“对比往年，太原楼市的‘金九银十’含金量继续下降。”业内人士分析认为，房企的营销费用一减再减，尤其对资金成本较大的高品质线下热场活动积极性不高。尽管9-10月期间部分项目试图通过促销活动吸引客户，但优惠力度普遍不大，太原楼市的观望情绪依然浓厚，整体成交持续承压。这一表现既与全国市场整体的大环境相关，也受本地产业结构调整、人口流动等区域特点等因素影响。

2 供应乏力制约成交 房企转向“求稳”经营

太原房地产市场当前最突出的问题，莫过于新房供应的持续乏力。业内人士表示，这一问题催生了楼市的独特现象：热门项目房源紧俏，整体销售数据却持续低迷。

“我们项目的房源所剩无几，品牌的其它项目也是如此，不着急出货。”央企某项目一位置业顾问说，该项目和品牌在“金九银十”营销宣传力度小。10月份以来，售楼部来访、认购客户数量没有显著增多，处于顺销状态。“金九银十”这一传统旺季的概念正逐步淡出供需双方。这一现象并非个例，业内人士认为，回顾太原楼市近年来的深度调整，不仅核心区域项目紧缺，从2016年开启高端化以来，高端、改善产品已是供应及成交主力，头部效应凸显，销售份额不断向核心地段和品牌项目集中。

与此同时，太原楼市供货量存在一定的不足，相关数据显示，去年年底，太原楼市库存约300万平方米，去化周期12个月，而同时期全国百城新建商品住宅库存去化周期为21.3个月，太原的去化周期远低于平均值。“楼市整体供应量下降，而销售情况又相对集中，这就造成了太原楼市呈现出‘量减价涨’特征。”业内人士进一步分析认为，从2020年楼市大洗牌开始至今，暴雷项目及品牌基本销声匿迹，财务运行健康、交房相对靠谱的项目和品牌持续清库存、收紧拿地开发新盘节奏。“过去房企追求销售额排名和市场占有率，拿地和销售额是融资、上市的重要指标之一，超大规模也是品牌实力的体现。但是在行业深度调整之后，高周转、高杠杆、高负债的模式难以为继，避风险、降负债是房企的共识。”对于财务健康的房企来说，“保生存”比“冲规模”更重要，放缓拿地推盘节奏，是一种“以时间换空间”的维稳策略。从太原楼市看，房企从土地开发到新盘上市销售，不再追求“闪电战”，而是更注重长期主义和可持续经营。

3 年末楼市趋稳 行业各方静待发展新周期

“2025年已进入年末，而从多数项目10月平淡的销售业绩看，2025年年末迎来了一个相对平静的收尾阶段。”业内人士表示，参照“金九银十”的市场反应，房企恐难推出力度空前的促销活动，市场各方将显得更为冷静与审慎。业内普遍认为，市场供应端仍在继续清库存，同时，供需错匹的问题无法在短期解决，太原楼市整体将延续当前平稳、趋淡的格局，房企的工作重心也将维持在更为长远的“稳健运营”。

土地市场是楼市的晴雨表，而太原土地市场的各项数据正呈现下滑趋势。中指云数据显示，2025年1月至9月，太原各类用地推出规划建筑面积375.96万平方米，同比下降36.03%；成交规划建筑面积335.4万平方米，同比下降22.75%。住宅用地市场更为低迷，成交楼面均价为1891元/平方米，同比下跌12.29%，出让金38.45亿元，同比下降46.4%。“今年以来，2月、4月、6月、10月，太原商住类土地均为零成交，有成交的月份规模也不大，且绝大部分为城改安置用地，纯市场商品房用地极少。”在此背景下，业内人士预测2025年大概率不会再有纯新楼盘上市，官方发布的“新增预售许可项目”为既有项目顺推。

此外，今年楼市趋于平静的另一个重要原因，在于行业各方对政策层面处于一个相对稳定的“观察期”。业内人士认为，近年来，从中央到地方已出台了一系列支持刚性和改善性住房需求的政策，包括优化限购、降低首付比例、调整贷款利率等。这些政策的效应正在持续释放，但短期内进一步加码强力刺激政策的可能性不大。目前，市场各方都将目光投向了更长远的未来——国家“十五五”规划（2026-2030年）。业内人士预计，“十五五”时期，关于房地产行业的定位和发展模式会有更清晰、更系统的顶层设计。“业内期待有更具颠覆性的重大新政策在年底前出炉，否则现有的政策框架将延续，市场难以出现方向性的大转折。”多位业内人士预测，今年太原商品房成交金额或难达400亿元，而在2017年、2018年楼市高峰期，这一数字曾突破千亿元。

4 市场逻辑转变 购房决策依赖居住本质

时至年末，楼市表面平静之下正经历着一场深刻的结构性转变。“当前的市场态势，房价已经逐步脱离大起大落的周期，在窄幅区间内波动，销售额也褪去了投资、炒作的影响，回归到由真实居住需求驱动的健康常态。”业内人士建议，对于消费者而言，这正是摒弃浮躁、重新审视住房本质的宝贵窗口期。

从太原楼市来看，市场分化或许是不可逆转的长期趋势。优质地段的产品因其稀缺性展现出更强的抗跌性，而缺乏产业与人口支撑的区域则面临漫长的价值重估过程。例如在整体销售低迷的大环境下，诸如中铁屿逸书院、金茂龙城晓棠等产品力出众的新盘去化迅速，成为市场中的亮点。这表明正在从追求规模的粗放扩张，转向注重质量的精细化发展阶段，“产品力”已取代“投资属性”成为决定项目成败的关键。

因此，消费者购房逻辑需要转变。首先，必须放弃寻找“价格洼地”和期待“大幅降价”的侥幸心理。经历深度调整后存活下来的房企，多为财务稳健、运营健康的品牌，其经营策略已从“以价换量”转向“利润与品质优先”，未来出现的优惠更多将是常规性与小范围的。因此，购房决策中的首要考量因素，已毫无争议地变为“安全性”。选择那些财务透明、过往交房记录良好、品牌声誉可靠的开发商，确保能够顺利拿到钥匙，其重要性远胜于任何短期的价格折扣。当安全性得到保障，决策的重心就应完全回归到产品本身的价值，地段是否具备可持续的发展潜力与便利的生活配套？户型设计是否科学、能否满足未来数年甚至更长时间的家庭生活需求？建筑质量、所用材料、园林规划以及至关重要的物业服务，是否经得起时间的考验？在价格趋稳的市场里，正是这些构成“好房子”内核的要素，决定了其长期的居住体验与资产保值能力。

业内人士表示，对于每一位购房者而言，必须以全新的心态和逻辑，去应对这个“慢下来”的市场。在年末的这份平静中，消费者对于房企的优惠与促销应该少几分期待，摒弃商家的营销话术之后，获得一个可以更加从容不迫、细致比较、深入思考的决策时机。而在当下逐渐由消费者主导的市场中，最终胜出的房企，也必然是那些将“安全”置于首位、用专业的能力打磨“产品力”、并坚定回归居住本质的优秀产品。记者　柴旭晖

来源：山西晚报