上海楼市出现关键信号:新房二手房价格走势分化,市场底部若隐若现

上海楼市进入关键转折点，理性繁荣时代正在开启

专家解读上海房地产市场：理性回归成为主旋律，品质住宅价值凸显

上海楼市迎来转折点？数据显示新房热度持续，二手房调整近尾声

深度分析上海房价走势：市场分化中蕴藏机遇，理性购房正当时

上海房地产进入新阶段：泡沫逐步挤出，真实需求成为市场主导

国家统计局最新数据显示，2025年9月上海新房价格同比上涨5.6%，这一涨幅在全国主要城市中位居前列。与之形成鲜明对比的是，同期二手房价格环比下降1.0%，连续第五个月保持下行态势。这种新房与二手房市场的“冰火两重天”，清晰勾勒出当前上海房地产市场的复杂图景。

市场分化现象背后是供需结构的深刻变化。2025年第三季度，上海内环内高端项目推盘量明显增加，单价10万元/平方米以上的楼盘在成交前十榜单中占据六席。以嘉里金陵华庭为例，该项目以每平方米20.5万元的均价开盘即告售罄，显示出高端购买力的强劲支撑。与此同时，静安大宁的中建·玖上琅宸项目认购率达到159%，开盘当日即实现清盘，成为市场关注焦点。

土地市场的活跃程度同样印证了这一趋势。徐汇区一块住宅用地以楼板价20.03万元/平方米成交，创下全国纪录。开发商敢于高价拿地的信心，很大程度上源于对核心地段稀缺价值的长期看好。上海中原地产市场分析师卢文曦指出：“当前土地市场的热度主要集中在核心区域，这决定了未来新房市场的供应结构仍将以改善型产品为主。”

与新房市场形成反差的是二手房市场的调整。链家数据显示，9月上海二手房成交1.8万套，虽然成交量环比微增3%，但价格下行压力依然存在。总价300万元以内的低总价房源占比达到61%，老式公房和房龄较长的住宅成为交易主力。从具体案例来看，浦东世茂滨江花园的成交单价从高点时的17万元回落至8万多元；大宁板块的明园森林都市挂牌价也从12万元以上的水平调整至7万元左右。这些曾经的热点楼盘价格回调，反映出市场正在挤出前期积累的泡沫。

市场调整过程中也显现出积极信号。数据显示，90-144平方米改善型户型价格同比微涨0.4%，144平方米以上大户型价格涨幅为0.7%。陆家嘴、新天地等核心区域的次新房价格已逐步趋稳。这种结构性变化表明，市场正在自发进行价值重估，产品质量高、区位优势明显的房产展现出更强的抗跌性。

政策层面，上海8月份推出的“825新政”正在发挥积极作用。该政策取消了外环外区域的限购限制，允许使用公积金支付首付款，并优化了房产税征收标准。这些措施出台后，9月份新房成交面积环比大幅增长28%，二手住宅成交套数同比增长27%。值得注意的是，政策调控体现出精准施策的特点，如公积金贷款额度上浮仅针对绿色建筑项目，外环外放开限购但仍保留社保要求等。这种有针对性的调控方式，有助于激发改善型住房需求，同时避免市场过热。

从长远来看，上海房地产市场正在向更加健康的方向发展。2025年前三季度，上海土地成交金额同比上升30.9%，房企拿地意愿增强表明开发企业对市场长期走势保持信心。业内专家普遍认为，随着市场供需关系逐步改善，上海有望率先完成调整周期，步入稳定发展阶段。

对于购房者而言，当前市场环境既充满挑战，也蕴含机遇。自住需求客户可以关注核心区域品质较好的次新房，这些房产价格逐步企稳，保值性较强。改善型客户可利用市场调整期，将手中老旧房产置换为品质更优的住房。需要提醒的是，购房决策应基于实际需求，避免盲目跟风。

上海易居研究院研究总监严跃进表示：“房地产市场正在经历从规模扩张向质量提升的转型阶段。随着各项政策效果持续显现，市场有望在明年下半年迎来更明显的回暖信号。”这种理性繁荣的市场环境，将更有利于保护消费者权益，促进房地产业可持续发展。

从租售比角度看，上海住宅平均租售比约为1.5%，虽然与国际成熟市场相比仍有差距，但已呈现出改善趋势。随着租金水平稳步上涨和房价逐步回归理性，租售比有望进一步优化。这种基本面改善将为市场长期健康发展奠定坚实基础。

纵观上海楼市发展历程，每一轮调整都伴随着市场结构的优化升级。当前的市场变化，实质上是一次价值的重新发现过程。那些区位优越、品质过硬、配套完善的房产将继续获得市场认可，而存在明显短板的房产则需要通过价格调整来匹配其真实价值。这种分化趋势将推动整个行业更加注重产品品质和服务提升。

在市场转型期，买卖双方都需要保持理性心态。卖方应根据市场变化及时调整定价策略，买方则需根据实际需求谨慎选择。双方理性的市场行为，将有助于加快市场出清进程，推动价格早日见底回升。

作为中国房地产市场的重要风向标，上海楼市的稳健发展对全国都具有重要意义。当前市场表现出的韧性和活力，展现出上海作为国际大都市的独特魅力。随着经济运行持续向好和居民收入水平稳步提高，房地产市场有望迎来更加广阔的发展空间。