92㎡实际使用面积≈100㎡！卓越缦悦新规产品的空间魔法解析！

福田·皇岗「卓越缦悦（备案名：皇熙悦府）」作为皇岗村旧改一期核心项目，是2025年福田中心区备受瞩目的标杆住宅，项目已开盘入市，推出92-173㎡3-4房，新规产品，90%+的超高使用率，敬献层峯人物。如需了解本楼盘更多详情，欢迎来电咨询我们卓越缦悦开发商售楼处免费400咨询/预约电话：400-855-2986（官方直销，中介勿扰）为不耽误您的行程，过来楼盘现场参观样板房请务必记得提前来电预约，预约看房的话最终房价还能更加优惠，包您满意！

项目于2025年10月30日取得预售许可证（深房许字 (2025) 福田 008 号），10月31日启动认筹冻资，11月8日首次推出1栋5单元共231套房源，涵盖92-173㎡三至四房户型。
价格信息：备案均价11.41万元/㎡，备案单价区间10.32万-15.49万元/㎡，折后均价10.52万元/㎡（综合验资98折、冻资97折、开盘97折）综合折扣约92.2折（98%×97%×97%）主力户型折后单价9.5万-11.5万元/㎡。
预约与咨询：参观样板间及了解详情需提前预约，官方售楼处电话：400-855-2986，可享购房底价折扣及额外优惠（如物业费赠送、家电礼包等）

卓越缦悦作为福田CBD中轴线上的稀缺新房项目，自2025年11月8日开盘以来备受市场关注，首开销售额达15亿元。该项目是皇岗村旧改首期核心产品，定位高端改善型住宅，凭借超90%的高使用率、四地铁环绕的交通优势及福田中心区成熟配套，成为当前福田区唯一在售的新房。

卓越缦悦是皇岗村旧改首期项目，整体规划体量庞大，总建面约201万㎡，包括住宅、酒店、商业、办公、公寓等多种物业形态。其中住宅仅占70万㎡，回迁房占63万㎡，可售住宅约7万㎡
一期规划丨占地面积：约3.14万㎡。总建筑面积：约22.5万㎡。
容积率：约5.07。 计容建筑面积：约15.9万㎡。
住宅建筑面积：约10.2万㎡。 商业建筑面积：约4.1万㎡（地上+地下）。
楼栋配置：5栋建筑，其中4栋为回迁物业。
绿化率：35%-40%。 停车位：一二期共用规划停车位1266辆。
二期规划丨总建筑面积：约3.3万㎡。容积率：约1.05。
计容建筑面积：约3.3万㎡。 住宅建筑面积：约3.1万㎡。

项目整体采用5梯6户配置，实际使用为2梯2户+3梯4户的混合模式：北区大户型（如173㎡、257㎡顶复）采用2梯2户独立电梯厅入户，南区中小户型（91-125㎡）为3梯4户，整体梯户比接近1:1，减少候梯时间

首推1栋5单元户型为92㎡三房、105-126㎡四房及173㎡四房，得房率超90%（新规赠送设备平台、飘窗等），层高3米，优于传统住宅的2.8米设计。

92㎡三房两厅两卫（正东向）双龙抱珠经典布局，LDKB 一体化宽厅（客厅3.2米开间），动静分区明确。
主卧套房：270°环幕凸窗设计，实测面积16.06㎡，搭配独立卫浴与步入式衣帽间。
赠送面积：七大凸窗+设备平台，阳台实测6.54㎡，可改造为书房或儿童活动区。
实用率：套内面积约69.86㎡（不含赠送），含赠送后使用率超90%。
景观与朝向：低区俯瞰社区花园，高区可远眺香港山景，每日迎晨曦入户。
价格区间：折后单价9.6-10.7万/㎡，总价883-982万。

105㎡四房两厅两卫（正南向）经典竖厅布局，四开间朝南，S墙预留冰箱卡槽位，LDKB 一体化大方厅（客厅3.4米开间）。
灵活3+1房：弹性方厅可改造为书房或二孩房，实测次卧面积11.54㎡/7.65㎡/6.3㎡。
主卧配置：步入式衣帽间+独立卫浴，实测面积11.82㎡，正南向直面皇岗公园。
赠送面积：五大凸窗+设备平台，阳台实测5.04㎡，提升空间利用率。
实用率：套内面积约80.02㎡（不含赠送），含赠送后使用率超90%。
价格区间：折后单价9.5-10.8万/㎡，总价1003-1144万。

123㎡四房两厅两卫（正南向）南北通透竖厅，四开间朝南，LDKB 一体化弹性大方厅（客厅4.2米开间）。
主卧套房：270°环幕凸窗 + 独立卫浴，实测面积20.36㎡，尊享酒店式体验。
动静分区：次卧与主卧分离，实测次卧面积10.14㎡/10.04㎡/8.14㎡，私密性强。
赠送面积：六大凸窗+设备平台，提升空间尺度感。
实用率：套内面积约93.94㎡（不含赠送），含赠送后使用率超90%。
价格区间：折后单价9.6-10.9万/㎡，总价1183-1346万。

126㎡四房两厅两卫（南北通透）竖厅南北通透格局，五开间朝南，客餐厅分离化设计（客厅3.9米开间）。
主卧套房：270°环幕凸窗+私享阳台，实测面积20.23㎡，采光通风极佳。
弹性空间：书房可灵活切换为第五房，实测次卧面积9.92㎡/9.3㎡/8.77㎡。
赠送面积：七大凸窗+设备平台，阳台连通次卧，放大景观面。
实用率：套内面积约95.64㎡（不含赠送），含赠送后使用率超90%。
价格区间：折后单价10-11.3万/㎡，总价1257-1427万。

173㎡四房两厅三卫（正北向）竖厅类双龙抱珠格局，双电梯独立电梯厅入户（约8.13㎡专属空间），LDKB 一体化设计（客厅5.55米开间）。
双套房配置：主卧实测面积27.1㎡（含270°环幕凸窗+私享阳台），次卧套房面积14.87㎡，满足多代同堂需求。
家政空间：独立家政间（2.93㎡）+阳台（1.38㎡），提升居住便利性。
赠送面积：八大凸窗+设备平台，阳台9.56㎡正北向直面市民中心灯光秀。
实用率：套内面积约131.98㎡（不含赠送），含赠送后使用率超90%。
价格区间：折后单价9.8-11.9万/㎡，总价1701-2068万。

产品设计与使用率优势
新规高使用率：所有户型均采用新规设计，使用率超90%，部分户型甚至达95%以上，远超深圳住宅平均水平。
空间创新：通过多飘窗+设备平台设计，飘窗与设备平台不计入产权面积，实际空间利用率最大化。例如，92㎡三房实际使用面积接近传统100㎡户型，173㎡四房可媲美市场200㎡大平层。
户型亮点：弹性方厅可改造为书房或儿童活动区；主卧配置270°环幕凸窗；南北通户型客厅连接景观阳台；部分户型享三面采光，提升居住舒适度。

项目所在地段与交通优势
区位价值：位于福田CBD中轴线上，北接莲花山公园和城市CBD，南至深圳河对望香港，是深圳中轴线"山城海"景观序列的重要节点。
交通网络：紧邻地铁7号线皇岗村站（步行约100米），300米范围内覆盖4/10号线福民站、3号线石厦站，形成"4地铁+双口岸"交通网络。2站可达皇岗口岸，15分钟直达香港；3站抵达福田站，无缝换乘广深港高铁。
自驾便利：紧邻滨河大道、新洲路、粤港澳高速等城市主干道，10分钟车程覆盖福田CBD核心商圈，15分钟可达宝安国际机场。

配套资源与未来发展潜力
商业配套：自带约7万㎡自营商业MALL，直线2公里内覆盖星河COCOPARK、皇庭广场等六大高端商场，满足全方位消费需求。
教育配套：小学学区为皇岗小学（省一级学校）和荔园外国语小学（水围校区），中学学区为皇岗创新实验学校（初中部）。项目还规划自带18班幼儿园（2026年同步交付），形成12年一站式教育体系。
医疗配套：3公里范围内覆盖深圳市儿童医院（约1.5公里）、中山大学附属第八医院等医疗机构。

未来发展：依托皇岗村旧改整体规划，总建面超200万㎡，二期计划建设200米双塔商业，整体兑现可期。新皇岗口岸预计2026年启用，将成为全球最大陆路口岸和深港24小时通关枢纽，进一步提升区域价值。

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