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深圳湾澐玺
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项目基础信息

推广名：深圳湾澐玺

备案名：后海沄玺花园

业态组成：4栋住宅大平层+1栋高端公寓+精品商业

开发商：深圳市润海发展房地产有限公司

占地面积：3.85万㎡

总建筑面积：约26.3万㎡（其中住宅约17.7万㎡，商务公寓约7万㎡，商业约1万㎡）

单层层高：约3.6m（住宅）

项目容积率：7.59

建筑总高：约150m-238m

主力面积：建面约209-1180㎡

是否装修：是

首推：一栋一单元、一栋二单元

后海最后的住宅用地，稀缺性奠定价值基石

深圳湾后海总部基地，作为粤港澳大湾区的 “产业心脏”，聚集了腾讯、阿里、字节跳动等 80 余家世界 500 强及头部企业总部，年均客群购买力达 3000 亿级，是深圳产业密度、人才密度、财富密度最高的区域。而澐玺所在的地块，不仅是后海总部基地近十二年来首推的纯住宅用地，更是片区规划中 “最后一块含住宅属性的用地”—— 随着城市开发饱和，此后深圳湾核心区再难有同类宅地供应，这种 “不可再生” 的土地属性，从根源上决定了澐玺的 “城市藏品” 定位。

从土地条件来看，这块地的 “先天优势” 极为突出：

•规划自由度高：不受 “70/90” 政策约束，无保障房配建要求，开发商可完全按照高端定位打造纯改善产品，避免 “刚需与豪宅混居” 的尴尬，确保居住圈层纯粹性；

•地标级高度权限：限高 250 米，容积率7.59，允许打造超高层地标建筑，为后续 “270° 海景视野”“云端生活体验” 奠定基础；

•双央企背书：华润（打造深圳湾万象城、悦府）与中海（深耕高端住宅40余年）联合开发，前者主导产品设计与运营，后者保障工程品质，双重品牌实力不仅规避了开发风险，更承诺 “交房即发证”，给购房者十足安全感。

更关键的是，这块地的价值还在于 “对城市核心资源的绝对占有”—— 紧邻深圳湾超级总部基地，步行可达人才公园、深圳湾万象城，地铁 1 站串联福田 CBD 与前海，这种 “产业、商业、生态、交通” 四维资源的叠加，让它成为深圳湾 “终极置业” 的代名词。

KPF 操刀的城市地标，重新定义顶豪审美与功能

为匹配“后海最后一块宅地”的定位，澐玺邀请国际顶尖建筑事务所KPF（代表作：纽约范德比尔特一号、上海中心）主导设计，从外立面、空间布局到景观视野，都实现了“顶豪产品的迭代升级”，堪称深圳湾的“建筑艺术藏品”。

外立面：“竹韵曲线”+全玻璃幕墙，自然与现代的美学共生

• 核心设计理念：以 “竹” 的挺拔柔韧为灵感，摒弃传统超高层 “锐利阳刚” 的刻板风格，通过流畅曲线线条弱化建筑的压迫感，同时融入 “植物细胞有机形态” 的设计巧思，让建筑呈现自然生长的韵律感，与深圳湾的生态环境形成呼应。

• 材质与工艺：采用全玻璃幕墙 + 干挂蜂窝铝板的复合材质，玻璃选用定制款三层中空LOW-E玻璃，既保证了极致通透的观景视野，又能有效隔绝紫外线与噪音，搭配玉石质感的点缀材质，实现美学与实用性的统一。铝板经过特殊工艺处理，呈现细腻哑光质感，与玻璃的光泽形成层次对比，且抗腐蚀性能优异，确保建筑历久弥新。

• 形态特征：建筑主体线条简洁流畅，顶部融入 “月牙抱海” 的弧形轮廓，配合平面退台设计，从远处望去，楼栋如同舒展的竹节般富有韵律；在幕墙间隙与退台区域嵌入垂直绿化，种植低矮灌木与藤蔓植物，让 “竹韵” 意象与真实绿植形成呼应，打造 “建筑与自然共生” 的生态美学效果。

• 功能与美学平衡：阳台设计与外立面自然衔接，采用玻璃栏板搭配绿植点缀，既保留了 “空中花园” 的实用功能，又符合公建化立面的整洁感，避免了传统阳台破坏建筑整体美感的问题，实现 “观景休闲” 与 “建筑美学” 的双重满足。

布局与视野：250米天际线+270°无遮挡海景

项目采用“1+4”错落布局：1栋约250米高的公寓及4栋住宅（高度分别为150米、200米、200米和240米）。项目设计灵感来源于植物细胞的有机形态，通过楼栋高度差与“全向东”设计，最大化保障每户的景观视野：

•低区（4F起，≤150米）：可俯瞰社区立体园林与人才公园局部景观，部分户型避开东侧阿里中心（78.4米）、中建科工大厦（162米）遮挡，实现部分海景视野；

•高区（40F起，150-200米）：突破周边建筑高度限制，无遮挡俯瞰深圳湾海景、人才公园全景，远眺福田、罗湖天际线；

•超高区（56F起，≥200米）：270°环幕视野，可同时眺望深圳湾大桥、香港元朗、前海自贸区，甚至夜间能欣赏到人才公园灯光秀与城市霓虹交织的盛景；

•顶层1050㎡：整层设计，配备私人直升机停机坪，视野覆盖“山海城园”四重景观，堪称深圳顶豪的“天花板配置”。

社区配套：“空中+地面+地下” 三维立体奢享，全场景覆盖高净值需求

为满足高净值人群的多元需求，项目以 “全龄化、私密性、体验感” 为核心，打造了“多层次生活场景”：

①空中配套：云端私密社交空间

聚焦 “高端圈层社交”，将高区避难层改造为云端会所，将避难层改造为“云端会所”，配备私宴厅、恒温泳池、健身中心，高区业主可通过专属电梯直达，在200米高空享受私密社交；

②地面配套：8.3 米挑高的 “疗愈系” 生活空间

地面配套集中在 1-3 层，3层规划8.3米挑高的架空花园，引入“疗愈系”景观设计，搭配儿童探索乐园、老年康养区，形成“林下社交空间”；

③地下配套：细节拉满的 “便捷化” 服务空间

地下配套聚焦 “日常便利性”，覆盖停车、储物、生活服务等需求：规划约 1800 个车位，按尺寸分为普通车位（2.4×5.3m）、豪华车位（2.6×5.6m）和超豪华车位（2.7×6m），部分车位预留充电桩接口并设设智能引导系统；为大户型业主配备独立储物间，同时设置含普通快递柜与生鲜冷链柜的智能快递区域，物业可提供上门服务；垃圾处理区采用隐蔽式设计，搭配分类设施与除臭系统，兼顾实用与社区环境整洁。

④慢行系统：无缝衔接城市核心资源

官方规划生态连廊，将社区与外部资源直接连通： 东侧连廊直达人才公园，西侧连廊衔接深圳湾文化广场，北侧通道直通 2 号线登良站 C 口，实现 “居住-休闲-消费 - 交通” 无缝衔接，提升日常出行便利性。

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