南充：楼顶“私家菜园”变居民烦心事！公共空间治理谁来管？

近日，接到多位业主反映与投诉：其所居住楼栋的屋顶平台被个别业主擅自改造成“私家菜园”，不仅造成环境脏乱，还引发邻里关系紧张，更让大家担忧建筑安全问题。这一现象并非个例，在城市化快速推进的当下，楼顶公共区域的权属界定与使用规范问题，正成为检验基层治理智慧的一道现实考题。

业主投诉

顶楼菜园“种”亮邻里和谐红灯

住在顺庆区某小区顶楼的业主张女士向物业工作人员大倒苦水：“每天施肥的味道直往家里窜，夏天根本不敢开窗。”她表示，楼顶的菜园已存在近一年，菜园主人所用的有机肥气味刺鼻，还吸引了大量蚊虫，严重影响了她和家人的生活。

图源网络

高坪区某小区业主李先生则担忧建筑安全问题。他提到，种菜业主在楼顶铺设了厚厚的土层，整栋楼的业主都担心长期下来会堵塞排水口、加重楼板负荷，若造成渗漏或结构隐患，后果不堪设想。李先生曾多次与对方沟通，但对方以“绿化环境、利用闲置空间”为由拒不整改，无奈之下，李先生和其他业主只好向物业和社区投诉。

部门解读

明令禁止公共区域私自种菜

面对上述李先生小区的这一投诉，小区物业负责人何先生坦言十分无奈，他表示接到投诉后已多次上门发放整改通知书，但收效甚微，“物业公司没有执法权，只能以劝导、协调和告知为主，遇到不配合的业主，工作很难推进”。

事实上，这种在住宅小区公共区域私自种菜的行为是明确被禁止的。市房管局相关部门负责人介绍，国务院《物业管理条例》第五十条规定，“业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益”；同时，民法典也明确禁止在屋顶等公共区域堆放杂物、违规搭建或进行可能影响房屋结构安全的其他行为。

市物业管理协会相关负责人进一步说明，屋顶平台属于全体业主共有，其使用必须征得相关业主共同同意。业主私自种菜，不仅侵犯了其他业主的共有权，泥土、肥料和积水还会带来环境污染、安全隐患，进而引发邻里矛盾，物业和业委会有责任予以制止。对于拒不整改的业主，相关执法部门可依法依规进行查处。

专家建议，业委会（物管会）应发挥主体作用，通过召开业主大会，将楼顶等公共区域的管理规则写入《管理规约》，使之成为全体业主共同遵守的“小区宪法”；物业公司则需加强日常巡查与宣传，做到早发现、早劝阻、早报告，将问题化解在萌芽状态。

律师说法

行为违法需承担法律责任

根据《中华人民共和国民法典》第二百七十一条规定，业主对建筑物内专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，而屋顶平台属于典型的共有部分。“个别业主未经共同决定，私自占用共有部分谋取私利，实质侵犯了整栋楼业主对屋顶平台的共有权。”

王律师说，“同时，种菜产生的气味、蚊虫及安全隐患等，侵害了相邻业主的居住环境，违反了民法典第二百八十八条中‘不动产相邻权利人应按有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则处理相邻关系’的规定，构成相邻权侵害。”因此，受损业主有权要求侵权方停止侵害、排除妨碍、恢复原状并赔偿损失。

“若该行为造成实际安全隐患或严重后果，还可能触犯行政法规。”王律师表示，《中华人民共和国消防法》等明确禁止占用、堵塞疏散通道、安全出口及消防车通道，若屋顶种菜堆放的杂物堵塞消防通道，相关部门可依法实施行政处罚；此外，正如住建部门所述，对于违反《物业管理条例》的行为，行政主管部门有权责令限期改正，且可视情况处以罚款。

王律师特别强调了潜在的安全与责任风险：“一旦因楼顶覆土过重导致建筑结构损伤，或因施肥、浇水引发渗漏，给楼下业主造成财产损失，种菜业主需承担全部侵权赔偿责任；若因堵塞排水导致屋顶积水，在暴雨天气引发更严重损失，相关责任人同样需承担相应责任。”

来源：网络 南充融媒

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