深铁借款300亿，万科怎么还？

深圳地铁集团背负自身亏损，向同样身处资金困境的万科一次次伸出援手。

11月11日，万科发布公告称，公司第一大股东深圳市地铁集团有限公司向其提供不超过16.66亿元借款，用于偿还万科在公开市场发行的债券本金与利息。

这已是深铁集团今年以来向万科提供的又一笔借款。据统计，加上此次借款，深铁集团已累计向万科提供借款达309.96亿元。

在房地产市场持续低迷的背景下，深铁集团自身也面临经营压力，却依然向万科持续“输血”。那么，这笔钱万科还的上吗？

深铁也亏损

作为深圳轨道交通建设的主力军，深铁集团上半年营业收入72.84亿元，同比减少21.67%，归属于母公司股东的净利润亏损约33.61亿元。

尽管亏损额度同比收窄约4.32亿元，但业绩压力不容小觑。

深铁集团的收入主要来源于两大板块：地铁、铁路运营及管理设计业务与站城一体化开发业务。

上半年，地铁运营业务实现营业收入约55.92亿元，同比增长16.34%。

然而，地铁运营的成本高达68.6亿元，同比增长13.66%，收入与成本间存在约12.68亿元的缺口。

这揭示了城市轨道交通运营的普遍困境：票务收入难以覆盖运营成本。

站城一体化开发业务曾是深铁集团收入和利润的重要支撑，2021年至2023年，该业务收入占比均超过总营收的一半。

然而，今年上半年，这块业务营业收入同比减少63%，仅约16.25亿元，收入占比继续跌至22.3%。

深铁集团表示，收入的下降主要系房地产周期性结转影响所致。

截至6月末，深铁集团资产总计7932.32亿元，负债合计4796.2亿元，资产负债率约为60.46%，较去年同期略有提升。

为积极推动后续重大项目建设，上半年深铁集团完成固定资产投资442.82亿元，同比增长34%，资金压力可见一斑。

万科的危机

与深铁集团相比，万科的财务状况更为严峻。

2025年上半年，万科归属于上市公司股东的净利润亏损高达119.47亿元。

报告期内业绩亏损的主要原因包括：房地产开发项目结算规模显著下降，毛利率仍处低位；新增计提了资产减值；部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。

上半年万科实现营收1053亿元，虽然收入规模仍达千亿，但销售额同比下滑46%至690亿元，下滑幅度高于中国百强房企的平均降幅。

惠誉指出，万科销售额大幅下滑已挤压其自由现金流和流动性状况。

截至2025年6月末，万科的可用现金从2024年末的840亿元降至690亿元，而其中大部分现金为预售监管现金存款，可自由动用资金有限。

值得注意的是，万科前三季度亏损情况持续恶化，归属于上市公司股东的净亏损280.2亿元，亏损额比去年同期扩大56%。

万科坦言，“公司销售持续下滑，整体经营形势依然十分严峻，资金紧张局面进一步加剧，债务偿还面临较大压力。”

如何还债？

面对累计超过300亿元的股东借款，万科如何偿还？

从短期来看，万科主要依靠资产处置和大股东持续支持来维持流动性。

2025年上半年，万科签订资产处置合同64亿元，收到资产处置现金所得40亿至50亿元。

万科还积极盘活存量资产，上半年通过存量盘活优化和新增产能近百亿元，盘活回款近60亿元。

自2023年以来，万科已盘活货值约785亿元，累计实现新增销售超200亿元。

此外，万科的经营服务业务也提供了一定的现金流。

上半年，万科经营服务业务全口径收入284亿元。万物云实现营收182亿元，保持行业领先的存量住宅市场拓展能力。

万科的长租公寓业务规模、效率、纳保量保持行业第一，运营管理超27万间。

物流业务出租率保持行业领先，库内运营、运输等服务收入同比增长43%。

从债务结构来看，万科已如期完成243.9亿元公开债偿还，2027年之前已无境外公开债到期，这为其提供了喘息之机。

然而，惠誉认为，即使计入资产处置所得，万科2025年、2026年自由现金流仍将保持负值，预期流出将分别为90亿至100亿元、50亿元。

这意味着，万科仍需要深铁集团的持续支持才能履行财务义务。

不过，这段“联姻”正如市场分析师所言，万科要想真正走出困境，必须依靠自身“造血”，通过新项目的开发和新业务的利润逐步对冲历史经营风险。

否则，再多的“输血”也难以为继。

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