降价30%还没人买，银行批量挂牌是在砸盘？

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最近几天，关于“银行批量挂牌房产”“要砸盘”的帖子刷屏。我点开阿里拍卖的页面看了半天，首页那几个板块里，“银行清仓”“银行直供”确实占了很大篇幅。点进房产的“已结束”栏目，很多房源结尾是一串冷冰冰的数字：围观人数上千、四五千，最终出价者却寥寥。有人统计，十个房源里能成交的，大概连一个都不到。这个画面，和网络上疯传的“银行要卖房砸盘”论调，表面上好像对上了号，实际质感却不一样。

我想说一个很关键的事：挂牌量激增，不等于市场被摧毁。真正能撼动价格的，是成交。现在，绝大多数标的要么是品质偏差、位置偏僻的“冷货”，要么价格并没有让普通买家觉得超值。就算标价比市价低三成，能出手的人也不多。越是能吸引人的优质货，竞拍场里越是赤裸裸地显现出“有钱人内卷、普通人观望”的结构性分化——中低端需求基本缺席。

对比一下两类现场。一个是平台上“无人问津”的成百上千条小房源，另外是少数能引爆市场的优质地块或稀缺资源。记得之前深圳某大型地块拍卖，六名竞拍者能为了同一宗地掐上一夜，最后成交的面积曾达到5710平方米。南方某热门地块的拍卖更像一场大型选秀：推出236套房源，最终成交额106亿元，成交均价17万元/平方米，最高30.1万元/平方米。认购之前要交300万、500万或800万元诚意金，结果有上百位缴纳诚意金的人没选上房，排队等着退房补位。这样的场景告诉我：资金充足的人，依然在抢优质货；大多数人则选择按兵不动，只在围观数上贡献流量。

那现实到底有多危险？有一种判读是四步走逻辑：居民财富缩水、政府财政吃紧、银行承压、社会问题凸显。现在市场看上去已经进入第三步——银行开始频繁把抵押物挂牌求变现。问题是，挂牌如果不能变成成交，就只是把风险搬到台面上，并不能解决不良资产的实质问题。法拍和银行直供都遇到“价格与买家预期脱节”的尴尬。若打折到七折都卖不掉，银行继续下调到四五折，那压迫感会瞬间传导到市场预期，进而形成价格螺旋。这一结果，不仅伤害房市，还会让以房产为抵押的金融体系承压。

我也看见不少截图和媒体片段被反复放大传播。像某些官媒统计“农信系统及地方小银行已挂牌数万套房产”的报道，被拿来佐证“银行要砸盘”。但那些报道里，很少有成交率的数据。这就像有人把医院里挂号的人数当成了能治疗的人数——只看数量，不看结果，容易制造恐慌。别人把这些图放进标题党里，你点开之后产生的情绪，会推动更多类似内容传播。换句话说，流量在放大焦虑。

回到我自己的判断。眼下市场的冷与热是并存的：低质、偏价的库存继续躺着；优质、可交易的资产继续被资金竞相争抢。政策层面有历史经验可借鉴：在2008年和2014-2016年那波周期里，果断的逆周期调控能迅速改变市场预期。不过，那类政策通常在形势已十分严峻时才会出现。现在我们看到的是悬而未决的拐点，官媒、平台、社交媒体上的信息交织得让人眼花。

我想强调三点，大家记住：

最后我想问问你们：你身边有人因为这些消息而改变买房计划吗？你更担心价格下行，还是担心银行风险？欢迎在评论区写下你的故事或观点，我们一起把讨论聊开。别忘了关注，我会持续跟进这条线索，带来更多现场观察与权威解读。