当前市场中，哪种房产类型涨得最快？

根据房地产数据机构Cotality的最新数据显示，10月以来，位于政府“5%首付购房计划”价格上限范围内的住宅价格上涨1.2%，而价格超出上限的房产仅上涨1%。

虽然表面差距不大，但Cotality指出，这一差距在历史上相对显著。

这项允许首次购房者以低至5%首付购房并免除贷款保险的政府计划，自10月1日起进一步扩容——取消了参与人数和收入限制。

符合资格的房产价格上限也显著提高：悉尼上限升至150万澳元，墨尔本95万澳元，布里斯班100万澳元，珀斯85万澳元。

高利率下的“房价分化”

在高利率环境下，买家的贷款能力受限，使得更可负担的房产成为市场竞争焦点。

预算受约束的买家集中抢购中低价物业，而在现金利率接近零的时期，他们原本能够借入更高额度，进入更昂贵的市场。

Cotality的数据显示，截至10月的三个月中，全国处于最低价四分位（即最便宜的那25%）的房屋价格上涨4.2%，而最高价四分位仅上涨2.2%。

这种“倒挂”在独立屋市场尤为明显，高于公寓市场。

分城市看，差距同样显著：

• 悉尼价格最低四分位部分的独立屋上涨3.4%，高价四分位部分上涨1.7%；
• 墨尔本两种价位房屋的表现分别为2.5%和0.5%；
• 布里斯班为5.2%和4.5%；
• 阿德莱德为4.1%及2.6%；
• 珀斯为6.6%对比4.5%。

Cotality研究主管Tim Lawless表示，低价房市场“明显表现优于整体”，并推测首置业支持计划是原因之一，但真正影响程度还需更长时间的数据来验证。

首置业买家数量大幅上升

根据住房部长Clare O’Neil公布的数据，上月共有5778份“5%首付购房计划”担保获批，较去年同期增加1878份。其中约2700份来自扩容后的新合资格申请。

O’Neil表示，这一增长符合财政部预期，后者预计该计划将在未来6年内推高房价约0.6%。

Lawless认为，这是迄今为止“最有力的证据”，显示该政策深受首次购房者欢迎。

“如果我是首置业者、又没有20%的首付，我也会利用这项政策。”他说。

不过，他也强调，低价房的强劲表现并非新现象。“除了首置业计划，还有更多市场因素在起作用，”Lawless分析称。

“房价可负担性与贷款月供偿付能力的限制，正在将更多需求导向中低价区间——因为只有在这些价格段，买家才能证明自己有能力还贷。”

目前，银行在审批贷款时，仍会要求借款人能承受“利率缓冲”：即便贷款利率为6%，也需证明有能力在9%的假设利率下偿还贷款。

投资者回流低价区，竞争再度升温

Lawless补充道，投资者同样在推动低价房需求上升。“投资者通常是‘势头型操作员’——市场上涨时积极入场，下跌时迅速退场，这种行为反而加剧了价格波动。”

Cotality的研究显示，租金持续增长（根据SQM Research数据，租金要价同比上升5%），也吸引了资金重新流向更具回报潜力的低价市场。

在墨尔本，买方代理Wendy Chamberlain表示，首置业者的咨询量近期显著上升，预算集中在50万至95万澳元区间。

“这个市场相当活跃，但表现仍不均衡——尤其是公寓供应过多的区域，”她说，“拍卖场上买家与竞拍者明显增多，首次购房者正在积极出手，竞争愈发激烈。”

在悉尼，买方代理Michelle May同样观察到咨询增加，开放看房活动“非常繁忙”。

她形容，在价格上限以内的房产拍卖“竞争异常激烈”，并且“父母银行”（父母资助）参与程度极高。

“我们常看到父母在现场鼓励孩子，甚至直接表示会帮忙出资。”

分析人士指出，首置业政策的扩容确实激发了需求，但低价房上涨的趋势早已存在，并在投资者回流与贷款限制共同作用下进一步强化。

新闻来源：Domain