房子没入住，物业费交不交？

漫画/张杨

华声在线全媒体记者 李成辉

“房子空着没入住，物业费一分不少，合理吗？”每当物业催缴费时，不少空置房业主都会发出这样的疑问。连日来，记者走访长沙多个小区发现，一方是业主们对“未享服务却要缴费”的不满，另一方是物业公司“公共服务不能停、养护成本下降难”的焦虑，双方各执一词，态度迥异。空置房物业费到底该不该交？如何交？记者为此展开调查。

房主叫冤

谈及空置房交物业费，长沙市民刘女士一肚子苦水。因小孩读书，她家那套位于渔业路上的房子已空置4年多，可物业费催缴单却从未缺席。她给记者算了笔账：房子89平方米，物业费1.8元/平方米/月，从2021年至今已交费近8000元。“如果请人定期给房子保洁，能花多少钱，你说冤不冤？”

同样觉得冤屈的还有天心区杉木冲中路某小区的王先生。2019年买的期房，因收房时发现墙面开裂、渗水，他没签收也没入住，却在2024年被物业公司起诉，要求补缴物业费13457元，并支付7185元违约金。“房子没达到交付标准，我也没签物业服务合同，凭啥要交钱？”他当庭辩解，但法院最终还是判他履行缴费义务，令其至今不能释怀。

“水电是用多少就交多少，物业费为啥不能参照执行？”记者走访发现，多位空置房业主的诉求高度一致：“房子空着，连小区垃圾桶都没碰过，全额缴费不合理。”还有业主直言，“为空置房交物业费，相当于白扔了养老金”。

物业诉苦

“业主总盯着自己没入住，却没看到物业服务从没停过。”开福区某小区物业经理汤华告诉记者，公司所服务的小区共1023户，常年空置房约占20%。“无论空置与否，保洁每天得清扫单元楼道，清理小区绿化带、垃圾桶；安保要24小时轮班巡逻，半夜都得盯监控；电梯每月要维保，消防设施每周得检查，这些活少干一项，已入住的业主就会投诉。”

“总成本除人工外，还有电梯维保、消防检测、公共区域水电等刚性支出，而目前物业费收缴率为80%左右。”汤华也给记者算了笔账：小区物业费均价1.6元/平方米，按空置房最低七折优惠计算，一年下来就少收十几万元，如果砍掉空置房物业费，一旦服务跟不上，引起已入住业主不缴费，就会陷入“服务缩水—缴费率更低—更没钱服务”的死循环。

望城区某小区业委会主任周先生曾牵头协调过空置房缴费问题，最终不欢而散。业主说“没享受服务就该少交”，物业则说“公共服务没断，费用不能少”；有业主提出“只交垃圾清运费，其他费用不交”，物业则反驳“安保、电梯维护费谁来出”，各说各的理，谁也不让步，只能不了了之。“哪怕你几年没进小区，大门还得有人守、电梯也要正常运行，房子才不会因物管混乱而贬值。”走访中，物业公司负责人纷纷向记者表达这一观点。

相向破局

业主拒缴，物业催缴，空置房物业缴费问题分歧难解。结合数十起相关案件，湖南天楚律师事务所律师李晓龙分析，核心矛盾源于认知与现实差距：一是责任主体混淆。部分业主将收房质量问题（如墙面开裂、屋顶漏水等）与物业费缴纳直接绑定，认为前期物业未协助解决问题，自己有权拒缴物业费，殊不知房屋质量问题责任主体是开发商，而非物业公司。二是服务资格存疑。部分小区更换物业时程序有瑕疵、操作不透明，比如未公示物业选聘流程、服务标准与收费依据，而直接让新物业入驻，让业主对其服务资格产生质疑，进而抗拒缴费。三是服务认知有偏差。不少业主认为“房屋空置，无需物业服务”，将物业费等同于“个人专属服务费”，却忽略了安保、电梯维保、保洁等物业服务的公共属性。

如何破解困局，唯有相向而行：一是细化合同约定，购房或签物业协议时，明确空置房认定标准、缴费比例及附加服务，从源头减少纠纷；二是鼓励物业创新，针对空置房推出定期保洁、通风等定制服务，让业主切实感知服务价值；三是建立常态化沟通机制，避免矛盾升级。

近期，长沙市市场监督管理局发布相关指引，明确建设单位毛坯交付后未装修未入住或未装修未使用的普通商品住宅，或者建设单位精装交付后事先向物业服务人书面报告（报告内容应包括房屋水、电、气等使用记录）并经物业服务人登记确认未入住或未使用的普通商品住宅可享受物业费优惠。

具体来看，优惠政策主要有以下几方面，2022年7月前签订的物业服务合同中有约定的按约定执行；无约定的，2022年7月至2025年2月期间按物业费标准的90%缴纳。2025年3月起，将实行阶梯式优惠：交房后连续空置至第24个月，按70%缴纳，从第25个月空置期起连续至房屋空置结束，按照物业费标准的90%缴纳。要注意的是，已入住但暂停使用的房屋，不在此列。

李晓龙律师表示，业主如遇到以下情况，可拒缴或要求物业服务企业减免物业费：

如果物业服务企业未经法定程序入驻小区，且未与业主或者业主大会达成物业服务合同；或者违规收取合同约定以外的费用、非因不可抗力或者正当理由中断物业服务，业主可以拒缴物业费。

如果存在物业服务未达到物业服务合同约定的标准、物业服务企业擅自提高收费标准、在法定期限内前期物业服务企业未协助业主解决房屋质量问题、隐瞒小区公共区域收益未公示、小区安全存在严重隐患等原因，业主可以要求减免不合理的物业费。

来源：华声在线