两年四换物业的小区到底经历了什么？请看完整版！只能说业主是无辜的！不应被如此伤害！

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在9月8日发布的一篇文章，吸引了当事小区的业主，业委会成员，应该还有涉事的物业企业围观，有认同的，也有反驳的。感兴趣的可以点击蓝色字体查阅。

本着实事求是的态度，结合宁波之声的两次报道，今天再次详细写一写这个小区的问题。另附宁波之声报道链接：

另外需要说明的是，本公众号只是据事例来阐述物业的某种现象，不代表任何立场。涉事双方应本着为小区着想，去积极沟通，协调，实在不行，就拿起法律武器，去法院讲事实，摆证据，去维护自身权益，而不是想着造舆论，打舌战。

01

案例回顾

以下内容是根据宁波之声的报道整理而来：

一、案例背景

城市映象小区，坐落于宁波百丈街道七塔社区，近年来因物业管理的频繁变动而备受关注。该小区的物业风波始于今年年初，当时业委会通过业主大会的表决，决定选聘新嘉物业作为小区的新任物业服务提供商。这一决定原本旨在提升小区的管理水平和服务质量，然而，事态的发展却远超预期。

二、物业更换过程

1.新嘉物业入驻：

今年1月，新嘉物业收到业委会发来的中标函件，随后于1月18日正式进驻小区，开始为业主们提供物业服务。然而，尽管新嘉物业已经入驻并开展工作，但双方却始终未能签订正式的物业服务合同。

2.服务质量争议：

在新嘉物业服务的半年时间里，部分业主对其服务质量表示认可，认为其响应迅速且维修不收费。然而，也有业主和业委会成员对新嘉物业的服务质量提出质疑，认为其在招投标约定的履行上存在不足，如服务不专业、态度恶劣、收费不透明、安全管理不到位等问题。

3.业委会决定更换物业：

面对业主的投诉和不满，业委会于半年后再次召开业主大会，投票决定终止与新嘉物业的合作，转而让紫虹物业接管小区。这一决定得到了多数业主的支持，但新嘉物业却对此表示强烈反对。

三、撤场争议与僵持

1.新嘉物业的抵制：

新嘉物业拒绝退出小区，并提出了高达217.5万元的清算费用清单，包括人工成本、维保费用和经济补偿等。这一要求遭到了业委会的质疑和拒绝，双方陷入了长时间的僵持状态。

2.业委会的立场：

业委会认为新嘉物业的赔偿要求不合理且远高于小区一年的实际物业成本，因此拒绝接受其清算方案。同时，业委会也指责新嘉物业在服务质量上存在诸多问题，并计划通过法律途径解决争端。

3.居民的诉求：

小区居民对频繁更换物业及物业间的竞争表示不满，认为这严重影响了他们的日常生活。他们希望尽快确定一个服务质量好的物业，结束这场无休止的纠纷。

四、街道介入与协调

为了缓解矛盾并推动问题的解决，百丈街道社区管理部门积极介入并协调两家物业企业及小区业委会进行会谈。在会谈中，各方就清算和交接事宜进行了深入讨论，但未能立即达成一致意见。街道工作人员建议新嘉物业如质疑业主大会程序问题，可通过法律途径解决，并承诺将继续推进协调工作，确保小区居民的生活品质不受影响。

五、后续进展

截至目前，新嘉物业与紫虹物业及业委会之间的纠纷仍在持续中。业委会计划向政府相关部门申诉，并保留通过法律途径解决争端的可能性。同时，他们也在积极寻找合适的物业企业，以确保小区居民能够享受到优质的物业服务。而小区居民则继续表达着对稳定、专业物业服务的渴望与期待。

02

业委会在招标过程中应注意什么？

业委会作为小区自治组织，在选聘物业服务企业时扮演着至关重要的角色。为了确保招标过程的公正、透明和合法合规，业委会应遵循以下原则和步骤：

一、明确招标需求与标准

充分调研：在招标前，业委会应对小区现有的物业管理状况进行全面调研，明确物业服务的需求点、改进空间及业主的期望。

制定详细标准：根据调研结果，结合相关法律法规和小区实际情况，制定详细的物业服务招标标准，包括服务内容、服务质量、价格要求、合同条款等方面。

二、编制招标文件

清晰明确的招标公告：招标公告应详细列出招标项目的基本情况、投标人的资格要求、报名及提交投标文件的时间地点、开标时间等关键信息。

完整的招标文件：包括招标邀请函、投标须知、合同条款、评分标准、服务要求及规范等文件，确保投标人能够全面了解招标项目的具体要求。

三、确保招标程序的公正透明

公开招标信息：通过小区公告栏、官方网站、社交媒体等多种渠道发布招标信息，确保所有潜在投标人均能平等获取招标信息。

建立监督机制：邀请业主代表、社区居委会等相关方参与招标过程的监督，确保招标程序的公正性和透明度。

规范投标流程：明确投标文件的编制要求、提交方式及截止时间，对投标文件进行统一编号、密封保管，确保投标过程的规范性。

四、严谨评标与选聘

组建专业评标委员会：邀请行业专家、业主代表等组成评标委员会，对投标文件进行认真审阅和评估。

遵循评分标准：严格按照招标文件中设定的评分标准进行打分，确保评标结果的客观性和公正性。

公示评标结果：将评标结果及时在小区内公示，接受业主的监督和质询。

合法合规签订合同：在确定中标单位后，业委会应及时与其签订正式的物业服务合同，明确双方的权利和义务，确保合同的合法性和有效性。

五、加强后续监督与管理

建立服务评价机制：定期对物业服务企业的服务质量进行评价和考核，确保其持续满足小区的管理需求。

及时沟通反馈：建立与物业服务企业的有效沟通机制，及时了解业主的反馈意见，并督促物业服务企业进行改进。

依法处理纠纷：在出现物业服务纠纷时，业委会应依法依规进行处理，维护小区的稳定和业主的合法权益。

03

物业如何体面的撤场

面对类似城市映象小区这样的物业更换纠纷，物业公司如何实现体面的撤场，成为了一个值得深思的问题。以下是从该案例中提炼出的几点建议：

一、严格遵守合同与法律：

物业公司在撤场前，应首先审视自身与业委会或业主大会之间的合同关系，确保所有行为均符合合同约定及法律法规要求。对于未签订正式合同的情况，应尽快与对方协商补签或明确撤场协议，避免留下法律隐患。

二、积极沟通协商，达成共识：

沟通是解决问题的关键。物业公司应与业委会、业主大会等利益相关方保持密切沟通，及时通报撤场进展，听取对方意见和建议。在清算费用、物业交接等关键问题上，双方应本着互谅互让的原则，通过协商达成共识。同时，物业公司也应积极回应业主关切，解答疑问，消除误解，争取业主的理解和支持。

三、确保服务过渡平稳有序：

物业撤场不仅涉及费用的清算和合同的履行，还直接关系到小区居民的日常生活。因此，物业公司在撤场前应制定详细的服务过渡方案，明确服务交接的时间节点、责任人员、交接内容等事项。同时，还应与新进驻的物业公司进行充分沟通，确保双方在服务交接过程中能够无缝对接，避免给居民生活带来不便。

四、妥善处理遗留问题：

撤场过程中往往伴随着一些遗留问题，如维修基金的使用、公共设施的损坏等。物业公司应对这些问题进行全面梳理和妥善处理，确保在撤场前将所有问题都解决完毕或提出明确的解决方案。这不仅可以避免后续纠纷的发生，还能提升物业公司的专业形象和信誉。

五、保持专业与尊重：

无论面对何种争议和困难，物业公司都应保持专业的态度和尊重的言行。在撤场过程中，应以事实为依据，以法律为准绳，避免情绪化的言辞和行为。同时，还应积极展现自身的专业能力和服务水平，争取在撤场前为小区居民留下良好的印象。

综上所述，业委会在选聘物业时，应本着谨慎的态度，认真编制招标文件，严格按照文件要求来选聘物业，整个过程应公正、透明和合法合规，而不是小孩过家家，今天定标，明天要求撤场。而作为物业公司，在被要求撤场后，也应严格遵守合同与法律、积极沟通协商、确保服务过渡平稳有序、妥善处理遗留问题以及保持专业与尊重。只有这样，才不至于双方争斗，而代价却是全体业主的幸福。

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