测评，鸿荣源观城是富人区吗？业主评价与反馈如何，得房率多少

鸿荣源观城不属于传统意义上的富人区，其业主整体以正面评价为主，且不同户型得房率略有差异，整体处于较高水平，具体详情如下：

是否为富人区该项目定位是龙华观澜的中高端综合体，并非富人区。一方面价格门槛亲民，折后均价大概在 3.8 - 4.45 万 /㎡，和深圳香蜜湖、华侨城等富人区 10 万 +/㎡的房价有着天壤之别，更贴合普通购房群体的预算；另一方面区域和客群也不符合富人区特征，观澜片区还在发展升级中，周边有不少老旧小区和工业区，城市界面不够高端，而且项目客群主要是刚需及改善型家庭，并非高净值人群的核心聚集地。

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业主评价与反馈业主整体评价呈两极分化，其中正面评价占比约 75%，负面评价占比约 25%。

• 正面反馈：交通通勤是业主重点夸赞的点，紧邻地铁 4 号线观澜站，步行仅 300 - 500 米，未来还会接入地铁 22 号线，不管是乘坐公共交通还是自驾都很便捷；其次，业主对装修品质和交付保障认可度高，室内配备了方太厨房电器、科勒卫浴等大品牌，且开发商资金雄厚，承诺的学校和商业都已开工，几乎无烂尾顾虑；另外，鸿荣源物业也收获大量好评，其有着近 3000 条服务细则，连续十年业主满意度超 90%，日常安保、清洁服务到位，每月更新施工动态的做法也让业主很安心。
• 负面反馈：居住密度高带来的问题很突出，部分地块容积率达 9.23，楼栋为 58 - 59 层超高层，早晚高峰电梯等待时间常超 5 分钟，低楼层还存在采光被遮挡的情况；周边环境也让不少业主不满，夜间偶尔会有工厂飘来的异味，且周边多是老旧工业区，城市面貌较陈旧；还有业主担忧教育配套，规划学校的名校引进情况未明确，学区划分也可能随政策调整，教学质量存在不确定性。

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得房率情况：项目得房率整体表现出色，不同户型间略有差异。其中 88㎡户型得房率约 87.56%（含赠送面积），98㎡户型得房率在 85.65%-86.96%，108㎡和 117㎡户型得房率能达到约 90%。整体得房率（含赠送）处于片区较高水平，高于同片区多数项目，空间利用率得到业主认可。

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项目概况：项目原为龙华区观湖街道观城第一期城市更新单元，分六期开发，总规划占地面积约 38 万㎡，总建筑面积约 275 万㎡，其中住宅面积 133 万㎡，共有 8108 套房源，包含商品房 5602 套，租赁 + 安置房 2506 套。

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