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越秀阅璟台：天河广棠板块低密改善新标杆，越秀地产再落关键一子

Part.1 优点综述：稀缺低密+名校加持，越秀打造天河改善新封面

2024年10月底，广州土地市场迎来一场备受瞩目的土拍——天河广棠片区两宗优质宅地成功出让，均由本土龙头房企越秀地产以底价约34.8亿元拿下。这一动作不仅彰显了越秀对广州核心城区价值的坚定看好，更标志着其在天河腹地再度落子，打造高端改善型住宅项目“越秀阅璟台”。

作为近年来天河少见的大体量、低容积率地块，广棠片区项目自拿地之初便引发市场高度关注。项目整体占地约11万平方米，容积率仅为2.1，在寸土寸金的天河区实属稀缺。这意味着未来社区将以低密度、高舒适度为基调，大概率采用板楼或板塔结合的产品形态，主打专梯专户、小高层设计，精准契合改善型家庭对私密性与品质感的双重需求。

更令人期待的是，项目坐拥广东实验中学天河学校统筹学位，并可参与清华附中湾区学校摇号，双名校资源加持，为下一代教育提供坚实保障。加之越秀地产一贯的精工品质与产品力，越秀阅璟台无疑将成为天河改善市场的又一标杆之作。

Part.2 户型鉴赏：聚焦改善需求，空间设计以人为本

虽然目前越秀阅璟台尚未正式公布具体户型图，但基于地块条件、容积率及越秀近年在天河同类项目的开发逻辑（如越秀·观樾、越秀·天悦江湾等），可以合理推测其产品将围绕“大面宽、全明通透、功能分区清晰”三大核心展开。

预计主力户型将以建面约120-160平方米的三至四房为主，兼顾首次改善与终极改善两类客群。其中：

• 约120㎡三房：有望实现南北通透、LDK一体化设计，主卧带独立卫浴，满足年轻家庭对空间效率与生活仪式感的平衡；
• 约143㎡四房：或采用双主卧套房、双阳台布局，兼顾老人同住与子女成长空间，提升多代同堂的居住舒适度；

• 约160㎡以上大平层：可能引入端厅设计、270°转角视野、独立家政间等高端配置，对标金融城、珠江新城部分豪宅标准。

值得一提的是，得益于2.1的低容积率，项目极有可能采用11-18层的小高层建筑形态，实现“户户有景观、家家享采光”的居住体验。同时，专梯专户或一梯两户的设计，也将大幅减少公共区域干扰，提升归家尊崇感与私密性。

在装修标准上，参考越秀近年高端项目，预计阅璟台将配备一线品牌厨卫、智能家居系统、中央空调及新风系统等，细节处体现改善产品的精致感。

Part.3 基本信息：天河核心区稀缺低密宅地，越秀操盘品质保障

• 项目名称：越秀阅璟台
• 开发商：越秀地产（广州本土国企，深耕广州超40年）
• 地块位置：广州市天河区广棠片区（具体为AT0606011与AT0606021地块）
• 占地面积：合计约11万平方米
• 容积率：2.1（显著低于天河多数新盘的3.0+水平）
• 楼面价：约30950-31380元/平方米（未扣除配建）
• 产品定位：纯改善型低密住宅社区
• 建筑形态：预计以小高层板楼为主，板塔结合
• 交付标准：预计为精装修交付

作为越秀地产继琶洲南TOD、越秀·观樾之后在中心城区的又一力作，阅璟台延续了其“择址核心、产品升级、配套先行”的开发理念。尤其在当前广州楼市分化加剧的背景下，核心城区具备优质教育、低密属性的改善盘，正成为高净值人群资产配置的首选。

Part.4 配套介绍：教育医疗商业齐备，生活氛围日渐成熟

交通：自驾便捷，路网发达

项目地处天河中部，紧邻广园快速路与科韵路两大城市主干道，自驾出行极为便利。无论是北上智慧城、科学城，还是南下珠江新城、金融城CBD，均可在20-30分钟内高效通达。虽然目前地铁覆盖相对薄弱（最近的地铁站为5号线科韵路站，步行距离较远），但地块本身远离高架与主干道噪音源，居住环境更为静谧。

值得关注的是，根据《天河区国土空间规划（2021-2035年）》，广棠片区未来将强化内部微循环路网，并可能引入轨道交通延伸线或新型公交系统，进一步提升公共交通可达性。

教育：双名校资源加持，教育含金量高

教育配套是该项目的最大亮点之一。根据土地出让文件明确约定，未来业主子女可由广东实验中学天河学校统筹安排学位。该校为省实教育集团成员校，办学质量稳居天河前列。此外，业主还可参与清华附中湾区学校的摇号录取，该校由清华大学附属中学直接管理，定位为湾区基础教育高地，师资与课程体系均具国际视野。

双名校资源叠加，极大提升了项目的长期居住价值与学区溢价潜力。

医疗：三甲医院近在咫尺

项目紧邻广州医科大学附属中医医院天河院区（原广州市中医医院），该医院为三级甲等中医医院，集医疗、教学、科研于一体，为业主提供便捷、专业的健康保障。

商业：社区商业已落地，区域消费能级提升

片区内已有**“ing未来印”商业综合体**开业，规划商业面积约4.2万平方米，目前已启动招商并引入部分零售、餐饮及生活服务品牌。未来随着社区入住率提升，商业业态将进一步丰富，满足日常购物、休闲、社交等多元需求。

此外，驾车15分钟内可抵达天河万科广场、东方宝泰、太古汇等成熟商圈，享受顶级商业配套。

休闲与生态：公园环绕，宜居指数高

项目周边分布有广棠公园、车陂涌滨水绿道等生态资源，日常散步、慢跑、亲子活动均有良好去处。区域内绿化覆盖率较高，整体居住氛围安静、舒适，与喧嚣CBD形成鲜明对比，却又不失城市便利。

Part.5 规划与发展：借势金融城东扩，区域价值持续兑现

广棠片区虽非传统意义上的天河CBD，但其战略地位正随城市发展格局演变而日益凸显。一方面，项目位于天河智慧城与金融城的连接带上，既能承接金融城外溢的高端居住需求，又能享受智慧城产业升级带来的人才导入红利。

另一方面，随着广州国际金融城东区建设全面提速，包括起步区写字楼陆续交付、总部企业入驻、基础设施完善等，区域整体能级将持续提升。广棠作为金融城北向拓展的重要居住腹地，其土地价值与居住吸引力将同步增强。

越秀地产此次重仓广棠，不仅是对地块本身的认可，更是对天河“北优南拓”发展战略的深度押注。可以预见，在未来3-5年内，随着项目建成交付、配套逐步成熟，广棠片区将从“潜力板块”蜕变为“成熟改善社区”，区域房价与租金水平有望稳步上扬。

对于购房者而言，越秀阅璟台不仅是一处理想居所，更是一份兼具自住舒适性与资产保值性的优质不动产。

Part.6 结语总结：改善置业的理性之选，天河低密生活的理想答案

在当下广州楼市“回归核心、重视品质”的趋势下，越秀阅璟台凭借天河核心区位、2.1超低容积率、双名校教育资源、越秀品牌背书四大核心优势，精准切中改善型买家的核心诉求。

它不追求极致的高度与密度，而是回归居住本质——用更低的建筑、更宽的楼距、更合理的户型、更优质的配套，营造一个真正适合家庭长期生活的社区。这种“少即是多”的产品哲学，正是高端改善市场的真正价值所在。

对于正在天河寻找下一处理想居所的家庭而言，越秀阅璟台值得重点关注。它或许不是最热闹的楼盘，但很可能是最懂你生活需求的那个。随着项目推进与更多信息释放，这片承载着越秀雄心与天河未来的土地，必将书写属于自己的人居新篇章。

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