月供压垮人！倒贴卖房亏60万，该扛还是割肉？

2024年秋天，深圳的林先生终于下定决心——把住了3年了。可当他拿到中介的报价单时，整个人都懵了：

2021年，他花220万买了这套110平的小三房（首付66万，贷款154万，月供8200元）；2024年，中介说“最多卖160万”。

算笔账：剩下的贷款还有145万（还了3年，只还了9万本金），卖房子要交中介费（2%，3.2万）、个人所得税（1%，1.6万），总共4.8万。也就是说，卖房子能拿到的钱是160万-4.8万=155.2万，还给银行145剩下的10.2万？不对，等一下——林先生突然反应过来：155.2万减去145万贷款，确实能剩10.2万？那为什么说“倒贴”？

哦，他犯了一个致命错误：2021年买的时候，房价是220万，现在卖160万，相当于亏了60万（首付66万+已还的3年月供30万，总共96万，只拿回10.2万）。更关键的是，他本来想靠这套房子赚一笔，结果不仅没赚，还把首付赔光了。

这就是贷款卖房的真实逻辑：房子的账面价值没亏，但实际投入全赔了，对于炒，这比倒贴钱更痛苦。

贷款卖房为什么成了潮流？

林先生的案例不是个例。根据贝壳研究院2024年三季度报告，全国重点城市二手房中，“负资产房源”（房子价值低于剩余贷款）占比约4.2%，其中深圳、杭州、南京等城市占比超过7%。为什么会这样？

房价下跌：高位接盘者的负资产陷阱

2024年，全国房价持续调整，尤其是热点城市。比如：

深圳二手房均价从2021年的8.1万/平，跌到2024年的6.3万/平（跌幅22%）；

杭州二手房021年的5.2万/平，跌到2024年的4.1万/平（跌幅21%）；

南京二手房均价从2021年的4.5万/平，跌到2024年的3.6万/平（跌幅20%）。

对于2021年高位接盘的购房者来说，房价下跌意味着“房子不值钱了”——比如林先生，房子的价值从220万跌到160万，而剩余贷款还有145万，相当于“房子的价值只够还贷款”，首付全赔了。

月供压力：收入下降，扛不住了

除了房价下跌，月供压力是贷款卖房的核心动力。

比如，林先生是做互联网运营的，2023年公司裁员，收入从1.8万降到1万，月供8200元占了收入的82%，加上孩子上学（每月3000元）、房租（每月2000元），根本不够花。再比如，杭州的王女士，丈夫失业后，家庭收入从2.5万降到1万，月供1.2万，只能靠信用卡套现维持生活，最后不得不卖房。

根据央行2024年的调查，全国有的家庭月供占收入的50%以上，其中12%的家庭月供占比超过70%。这些家庭一旦遇到收入下降，就会面临“断供”风险，只能选择卖房。

贷款卖房的背后：房地产市场的新常态

贷款卖房虽然让业主们痛苦，但从行业发展的角度看，这其实是房地产市场进入新常态的标志。

房住不炒成了共识

以前，房地产市场的核心逻辑是为了住，而是为了“赚差价”。现在，“房住不炒”的政策持续实施，炒房者的生存空间越来越小。比如，林先生这样的炒房者，2021年高位接盘，割肉止损”。

房地产回归居住属性

随着房住不炒的推进，房地产市场的金融属性逐渐弱化，居住属性成为核心。比如，现在购房者买房，更关注交通配套等，居住市场分化：好房子依然保值

值得注意的是，贷款卖房主要集中在劣质房源，比如偏远地区的房子、没有学区的房子、区域的好房子（比如深圳南山的学区房、杭州西湖的地铁房），房价依然稳定，甚至略有上涨。比如，深圳南山的某学区房，2021年卖8万/平，2024年卖9万/平，涨幅12.5%。

给购房者的3个保命建议

贷款卖房的现象，给所有购房者提了个醒：买房不是稳赚不赔的生意，必须理性。

1.计算房贷压力测试

购房前，一定要做房贷压力假设收入下降20%，能不能覆盖月供？比如，你的收入是1万，月供不要超过3000元（占比30%），这样即使收入下降到8000元，也能覆盖月供。

2. 摒弃炒房思维

现在，房地产市场的赚钱逻辑变了，以前靠“炒房”赚钱，现在靠住赚钱（比如租金的学区房，租金回报率约3%，比银行存款高，这样的房子才值得买。

3. 买好房子

什么是好房子？核心区域（比如市中心、地铁旁）、好学区、龙湖）。这些房子即使房价下跌，也能保持稳定，甚至升值。

林先生最终还是卖了房子，拿到了10.2万。他说：“与其继续扛着月供，不如及时止损，把钱拿回来做别的。”

如果你是林先生，你会选择“倒贴”60万卖房子，还是继续扛着月供？为什么？

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注：本文案例来自贝壳研究院2024年三季度报告及真实业主采访，数据均为公开资料。