上海浦东：税务部门未将烂尾楼续建投入计入原值引发争议

近日，投资商斯某向媒体求助，反映上海市浦东新区税务局第三税务所在其房产转让个人所得税征收过程中，对“财产原值”的认定存在争议，导致其面临巨额税款多缴风险。斯某表示，自己并非拒绝纳税，而是希望税务机关能基于烂尾楼续建部分计入原值的交易特殊性和法律规定，公正核算计税基础。

事件背景：烂尾楼续建后转让引征税分歧

2001年，斯某通过系列协议收购银桥大厦相关资产。根据当年8月31日中国信达资产管理公司上海办事处与上海浦东高桥实业公司签订的《债务重组协议》，及9月8日斯某与高桥实业公司签订的《房屋资产及土地转让协议》，斯某以900万元价格收购当时处于烂尾状态的银桥大厦房屋资产及土地。

协议明确，斯某需承担该大厦后续竣工验收所需的建设资金，同时约定了配电工程、消防整改等多项后续投入义务。其中，仅配电工程就明确由斯某承担40万元费用，超出部分由原甲方承担，此外还有消防整改、批租手续分摊等多项支出。后续，斯某按约定完成全部投资，使烂尾楼达到使用标准，并依法取得相关产权。

2025年8月26日，斯某在办理房产转让过户时，与浦东新区税务局第三税务所审核人员就个人所得税计算产生分歧。税务机关主张以900万元收购价作为“财产原值”计征税款，而斯某认为，财产原值应包含900万元收购价及后续为续建、整改投入的巨额资金。后续投入的巨额资金亦应该计入在内，算作房产原值。

争议核心：“财产原值”认定是否符合法律规定

双方争议的关键在于对“财产原值”的定义与适用。

税务机关的认定依据为《房屋资产及土地转让协议》中约定的900万元收购价，认为应以此作为计税基础。

斯某则援引多项法律条文支撑其主张：

《中华人民共和国个人所得税法实施条例》（国务院令2018年第707号）第十六条明确，建筑物的财产原值为建造费或者购进价格以及其他有关费用。

《中华人民共和国个人所得税法》第六条规定，财产转让所得的应纳税所得额，为转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额。

斯某强调，银桥大厦作为烂尾楼，900万元仅为基础资产收购价，后续投入的续建资金、消防整改费、配电工程费等均属于“其他有关费用”，依法应计入财产原值。税务机关的认定未考虑交易特殊性，属于机械适用政策。

专家评析：应结合交易实质与法律精神认定“财产原值”

针对此次争议，多位财税领域与法律界专家发表观点，认为税务机关在“财产原值”认定中需兼顾法律规定与交易实际，避免“一刀切”式执法。

财税领域专家：“其他有关费用”应覆盖“使资产具备使用价值的必要投入”。中国注册税务师协会资深专家、某财税研究院研究员李明表示，从《个人所得税法实施条例》第十六条对“建筑物财产原值”的定义来看，“购进价格以及其他有关费用”的表述，核心在于覆盖纳税人取得资产并使其达到“可使用、可转让”状态的全部合理成本。

“烂尾楼交易与普通成熟房产交易存在本质区别——普通房产的购进价已包含‘完工可使用’的价值，而烂尾楼的初始收购价仅对应‘未完工资产’，后续必须通过续建、整改才能实现资产价值。”李明指出，本案中斯某投入的消防整改费、配电工程费等，均属于《实施条例》中“其他有关费用”的范畴：一方面，这些投入有协议明确约定，属于法定应承担的成本；另一方面，若没有这些投入，房产无法通过验收、无法合法使用，更不具备转让条件，因此这些费用是构成 “财产原值” 的必要组成部分。

李明进一步强调，税务机关的执法应遵循“实质重于形式”原则，“法律条文的适用不能脱离交易实质。如果仅以初始收购价作为原值，忽略后续使资产‘从无价值到有价值’的投入，既不符合《个人所得税法》‘减除合理成本’的立法精神，也可能导致纳税人承担超额税负，违背税收公平原则。”

法律界专家：举证责任分配需兼顾“税务监管”与“纳税人权益”。北京某知名律所财税法律事务部主任王芳律师则从法律适用与举证责任角度分析，认为税务机关在否定纳税人提出的“财产原值构成主张”时，需有更充分的法律依据，同时应保障纳税人的举证权利。

王芳指出，根据《个人所得税法实施条例》第十六条，“纳税人未提供完整、准确的财产原值凭证，不能按照本条第一款规定的方法确定财产原值的，由主管税务机关核定财产原值”。这一条款明确了“纳税人提供完整凭证”与“税务机关核定”的适用边界——若斯某能提供后续投入的合同、付款凭证、验收报告等完整资料，证明相关费用的真实性、合理性及与房产的关联性，税务机关就应依法将其纳入 “财产原值”，而非直接以初始收购价计税。

“税收执法既要维护国家税收征管秩序，也要保护纳税人的合法权益。”王芳表示，本案的关键在于“烂尾楼续建投入是否属于法定‘其他有关费用’”，从现有法律条文与交易逻辑来看，纳税人的主张具备法律依据，税务机关应重新核查相关凭证，结合案件特殊性作出公正认定，必要时可启动税务行政复议等程序，保障双方的救济权利。

当事人诉求：期待公正执法 维护合法权益

斯某表示，自己多年来合法合规在沪投资，始终愿意依法纳税，此次求助的核心是希望税务机关纠正对“财产原值”的片面认定。

“这不是逃税避税，而是要求依法核算计税基础。”斯某说，税务机关的现行认定方式将导致其多缴巨额税款，面临沉重经济压力。他希望借助媒体监督，促使税务机关重新审视案件，依据法律规定和客观事实，将后续合理投入纳入财产原值，公正计算应纳税额。

目前，当事人仍在与税务机关沟通协调中，事件进展有待进一步关注。