上海若全域放开限购，会一飞冲天吗？！

近期，关于上海有很大可能全域放开限购被推上热搜。

那么，如果上海真的全面放开限购，会发生什么呢？

限购放开会对市场会产生什么影响？

从当前市场情况来看，放开限购具有一定的必要性和可行性。此前上海的新政也确实对限购进行了不同程度的松绑。

以最近的825新政为例，最大的亮点就是外环外放开限购。但并不彻底，非沪籍还是要缴纳1年社保或个税。外环内则基本延续了之前的限购力度。

即使如此，新政对市场的短期促进作用还是比较明显的。

新房方面，825新政后，不少新房的认购率有明显提升，多个项目的认购率超过100%。日光盘也频出。

二手市场方面，我环比了新政前后的二手房成交套数，大盘成交量涨了14%！

如果细分到政策利好最大的外环外，则大涨了约21%。

可惜的是，短期促进之后，市场热度回撤的速度也很快。

可见新政的出台，对针对性的市场，短期的促进作用是非常明显的。

新政是8月25日发布的，上海8月全市网签19912套，9月20389套，是有增量的。但在10月份又回落到18483套。

综合来看，放开部分限购可能在短期内刺激市场需求，促进成交回升。

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全域放开限购会怎样？

参考成都、西安等二线城市放开限购后的表现，核心区域房价可能在一季度内出现5%-15%的涨幅。

再以上海近邻杭州为例：

2024年5月9日，杭州全面取消了住房限购（含新房、二手房所有区域）。和取消限购政策同时出炉的还有关于优化“首套房认定”以及“买房落户”政策。

全面放开之后，杭州新房和二手房回暖明显！

新房市场方面：

24年4月，杭州市新房普通住宅成交3901套，成交均价3.0962万/平。

24年5月，杭州市新房普通住宅成交4152套，成交均价3.3738万/平。

24年6月，杭州市新房普通住宅成交6535套（创下年内新高），成交均价3.4129万/平。

其中热度提升最快、最明显的区域是：拱墅区运河新城板块、西湖区云谷板块等。它们有统一的明显特征：主城区、相对低总价。

此外，还有位于主城区核心地段的高端改善豪宅盘，新政前热度本就高，新政后热度更显。

另外还有一些主城区边缘地带的低密也有一波反弹：如位于西湖区龙坞茶山附近的溪映听庐，在新政放开后的一周里，外地客户来访量提升明显，认购额突直接破2个多亿。

但是非主城区的一些郊区刚需等，在新政后热度飙升的2个月里，几乎没有亮眼表现，甚至有冷热分化加剧之势。

现在怎么样了？

25年5月（新政一年），杭州市新房普通住宅成交3755套，成交均价3.3065万/平。

25年10月（当下最新），杭州市新房普通住宅成交2228套，成交均价3.9435万/平。

成交量基本回到了新政前水平，但价格上来了！

杭州目前的市场展现的是“刚需买二手房，改善买新房”的新格局。

二手房方面：

在5.9新房限购政策放开后，5月成交7645套，比起23年5月涨幅达17%，同时也是22年、23年、24年近三年里的5月成交新高。6月，热度持续上杨，成交破8000套。

除了成交量之外，还可以关注的一点是：成交价格！

低总价仍然是二手房的成交主旋律，其中24年5月，杭州二手房200万级以下的房源攀升特别明显（2-3万单价房源成交占35%；1-2万单价房源成交占约23%），推测或许和买房落户政策有关。

整体来看，作为浙江省会，杭州全域放开限购确实吸引了大量外地购房者，新房、二手房有过为期约2个月的明显热度提升，但7月往后，热度下降，市场向冷静趋势发展。

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限购放开，上海哪些区域会热卖？

杭州的情况可借鉴，但2个城市的情况大不相同，最重要的区别有2点：

其一城市影响力不同。对外地购房者和资金的吸引力上海要大的多，尤其上海核心地段的豪宅，对全国乃至国际都有吸引力。

其二城市的市场情况不尽相同。杭州要重点解决供应结构失衡的问题。上海核心地段的新房去化并不慢，重点是消化郊区库存新房和市区老公房，打通置换链条。

上海作为全国资本避险高地，放开限购将吸引全国高净值人群资金涌入，但资金会更聚焦于核心地段（如内环、前滩、徐滨、张江等）的稀缺房源，而非普涨，非核心区域横盘或阴跌，市场呈现“冰火两重天”。

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最后我们做个总结：

从当前市场情况来看，上海全域放开限购具有一定的必要性和可行性。但全域放开限购可能刺激一波需求释放，部分核心区域房价或有波动，但长期仍取决于经济基本面（如收入预期、人口结构）。

上海作为超一线城市，房产抗风险能力较强，但当前全球宏观经济不确定性较高，需谨慎评估泡沫风险。

关键决策因素：你的个人状况

✅适合考虑买房的情况：

自住刚需：有稳定工作、计划长期在上海生活，且首付和月供在收入占比≤40%。

资产配置需求：高净值家庭需分散风险，且房产占总投资比例≤30%。

长期持有心态：能接受5-10年的持有周期，不追求短期炒房收益。

❌建议谨慎的情况：

投机心态：想通过短期低买高卖套利（当前市场容错率低，交易成本高）。

杠杆过高：需依赖借款凑首付，或月供占收入比例≥50%。

收入不稳定：未来3-5年职业或收入存在不确定性（如行业周期下行）。

替代方案参考

租房+理财：若购房压力过大，可租房并将资金投入低风险理财（如国债、指数基金），保持流动性。

阶梯式置业：先考虑上海外围地铁房或新城板块，总价较低，未来再置换。

风险提示

多城市配置：若工作灵活，可对比长三角其他城市（如杭州、苏州）的性价比。

政策迭代风险：放开限购后若市场过热，可能出台新调控（如房产税试点）。

流动性风险：二手房挂牌量已处于高位，未来变现周期可能延长。

机会成本：锁定的资金可能错过其他投资机会（如科技、消费行业复苏红利）。

总结建议

如果符合自住需求+财务稳健+长期持有这三个条件，可以考虑在核心地段或规划利好区域择优入手；反之，建议观望3-6个月，关注政策落地后的实际数据（如二手房成交周期、租金回报率变化）。决策前可用以下公式快速测算：

月供/月收入 ≤40%，且总房款/家庭总资产 ≤60%。

希望这些分析能帮你更理性地判断！如果需要具体版块或预算的评估，可以补充信息，我再提供针对性建议。

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