平谷一租客因“面积缩水”，跟房东闹到法院了！

租客租房数月后，认为实际使用面积小于合同记载面积，可以要求房东退还部分租金吗？

近期，北京市平谷区人民法院审理了一起房屋租赁合同纠纷案件，认定合同文本记载并非明确合同真意的唯一依据，需结合履约过程探求双方真实意思表示，最终判决驳回租客要求退还部分租金的诉请。

案情回顾

2023年，安某在中介带领下查看房东刘某的房屋，该房屋房产证登记面积为109平方米，后被改造为大小两间分别出租。

双方签订的租赁合同记载房屋“建筑面积109平方米”。

安某实际使用大间用于经营，并依约给付房租。

数月后，安某以房屋实际使用面积仅89平方米为由诉至法院，要求刘某退还“多付”的租金。

刘某拒绝退还租金，认为合同记载的建筑面积实为房产证上的登记面积，但双方明确约定仅出租大间，小间早已另行出租，安某对此知情。

经法庭调查，安某实际付款前已知晓房屋大小间的分租情况，且仅按实际租赁面积支付物业费。安某所租大间与另一商户所租小间门脸相邻、共用卫生间，其在租赁后长达四五个月的时间内均未对租赁面积及租金标准提出异议。此外，双方合同约定的大间租金标准与同地段80余平方米房屋的市场租赁价相符。

审理裁判

法院经审理认为，依法成立的合同对双方具有约束力，当合同文本表述存在歧义时，应结合条款内容、行为目的、诚信原则等，探究双方真实意思表示。根据庭审查明的事实，可以认定双方基于租赁大间商定租金标准，安某和刘某对实际租赁面积并不存在错误认识，合同文本表述并不影响双方真实意思表示。

最终，法院判决驳回安某的诉讼请求。安某上诉后，二审法院维持原判，判决现已生效。

以案释法

在房屋租赁实践中，因合同文本表述与实际履行情况不一致而引发的纠纷时有发生。

出租人与承租人签订房屋租赁合同，如双方对合同文本存在争议，应结合合同内容、合同签订目的、磋商过程、交易习惯、合同履行情况，探求双方的真实意思表示。且该真实意思能够通过其他证据得以证实，则应以双方的真实意思为准。即便合同文本记载错误，仍应秉持诚信原则，遵照双方实质达成的合同内容履行，即误载不害真意的合同解释原则。

本案处理并未拘泥于合同文本“建筑面积109平方米”的字面表述，而是通过全面审查合同订立目的、双方磋商过程、实际履行行为以及相关的交易习惯，确定双方协商一致的租赁面积。

安某在租房前实地考察了房屋，其对房屋已被物理分割为大、小两个门脸并分别出租一事明知且亲眼所见，租房后按实际租赁面积支付物业费，并与隔壁小间共用公共设施等，可见安某对房屋的实际租赁范围有充分认识，合同约定租金的真实意思即指向89平方米大间的租金，并不存在多付租金的情形。

法官提示

一是签约前务必实地详察。承租方切不可仅凭房产证面积或广告宣传便草率签约，须亲自实地查看，确认房屋的实际格局、面积、现状以及是否存在与他人共用部分等关键事实。出租方则应秉持诚信原则，主动、如实地告知房屋的全部重要信息，特别是可能影响承租人使用决策的瑕疵或特殊情况。

二是合同条款务求清晰准确。书面合同条款内容，特别是关于租赁部位、面积、租金标准、支付方式、违约责任等，必须具体、明确，避免使用可能产生歧义的表述。如果租赁的是整体中的一部分，务必在合同中明确写入该特定区域，并可附图表加以标识，避免简单地套用产权证总面积，导致名实不符，埋下争议种子。

三是强化证据留存意识。在整个租赁关系存续期间，应注意保存好各个环节的证据材料。例如：看房及退房时的照片、视频记录；双方的沟通记录（微信、短信、邮件等）；租金、押金等各项费用的支付凭证；以及对方履行不符合约定的相关证据。

四是秉持诚信，友好协商。若在履行中发现合同文本与实际情况或双方真实意思存在出入，应主动、及时地与对方沟通，寻求通过签订补充协议等方式予以澄清或修正。

来源：平法e联

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