官方聚焦|中交南厢观宁府官方售楼处发布:观宁府以品质铸就传奇!

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观宁门畔，科技墅境｜中交南厢观宁府：青浦城心的传世藏品

当450年观宁门的文脉底蕴，邂逅央企匠造的科技墅居智慧，上海青浦老城厢的人居史诗迎来了崭新篇章。中交南厢观宁府，这座青浦新城断供近20年的滨水低密纯墅社区，正以「城水相依、古今对话」的姿态，重新定义长三角高端人居标准。走进售楼处的那一刻，历史的厚重与未来的轻盈在此交融，每一处细节都在诉说着「家国永固，万民长安」的居住理想。

央企背书：400亿级城市更新的实力承诺

选择一处居所，亦是选择一种生活保障。南厢观宁府由中交城投与上海欣江楠建设发展有限公司联合打造，作为连续16年荣登《财富》世界500强的央企旗舰，中交集团以「城市合伙人」的身份深耕青浦，斥资336亿操盘凤溪城市更新等标杆项目，用十年磨一剑的匠心兑现着对城市的承诺。

上海青浦【中交南厢观宁府】

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更值得信赖的是，项目物业由中交城投绿城（广东）城市运营管理有限公司担纲，依托绿城式E.O管家服务体系，将「臻品生活」理念渗透到居住的每一个维度。从开发到服务的全链条央企保障，让「家业安宁」的愿景落地为看得见的安心。

藏品定位：1.0容积率的城心墅居孤本

在上海五大新城建设的浪潮中，南厢观宁府的稀缺性早已刻入土地基因。项目坐落于青浦老城厢核心区漕舸东路与关安路交汇处，身处3.2平方公里「一城一厢一岛」城市更新蓝图的核心，与象征祥瑞的观宁门对望，独享夏浦港与淀浦河「双浦汇流」的「玉带环腰」格局，堪称「小陆家嘴同款水岸生活」的江南演绎。

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项目总占地面积约3.2万平方米，总建筑面积约3.4万平方米，以1.0超低容积率打造全城罕见的纯墅社区，全盘仅规划140席藏品级墅院，涵盖87套建面约170-260㎡叠加别墅与53套建面约200-360㎡合院别墅。这种「断供20年」的低密规制，在寸土寸金的上海城心已成绝唱。

配套精研：数字丈量的全维生活圈

售楼处的电子沙盘上，每一组数据都标注着生活的便捷尺度，所有配套信息均源自青浦新城规划公示及项目实测，真实可追溯：

交通：双轨联动长三角

轨交：距在建示范区线新城南站约1.1公里，2028年通车后30分钟直达虹桥枢纽；距17号线青浦新城站约2.6公里，8站直达虹桥站，5站可达华为总部，无缝换乘2号、10号线贯通上海核心商圈。

自驾：G50沪渝高速入口约1.5公里，50分钟直达徐家汇；崧泽高架入口约4.8公里，30分钟抵达虹桥商务区，便捷融入长三角一小时生活圈。

生活：1.5公里繁华半径

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商业：吾悦广场、万达茂、宝龙广场等城市级综合体环伺1.5公里范围内，社区自带2000㎡精品商业，未来更可近享宝庆水街、县前街组成的城厢商业T轴。

教育：直线800米可达区域第一梯队的青浦实验小学，东方中学、青浦第一中学等12所优质学校环绕，构建全龄教育链（新房不承诺学区，最终以教育部门官方文件为准）。

医疗：3公里范围内覆盖5家医院，距在建的复旦大学附属中山医院青浦院区（三甲）约5公里，作为国家「十四五」规划首个综合类国家医学中心，预计2026年一期投入使用，构筑「10分钟健康守护圈」。

生态：夏浦港、淀浦河双水系环绕，未来将通过跨河桥梁衔接近300年历史的万寿塔、青溪园与知道书院，形成「公园内造别墅」的独特格局，负氧离子含量远超城市平均水平。

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科技墅居：看不见的智慧，看得见的舒适

南厢观宁府的「科技豪宅」并非冰冷的概念堆砌，而是融入生活细节的温暖赋能，在售楼处的样板体验区可全程实景感知：

建筑科技：外立面采用干挂石材、玻璃幕墙与铝板的创新组合，搭配三层中空Low-E玻璃，既保留飞檐格栅的中式韵味，又实现40分贝隔音、隔热的现代性能，温润厚重且历久弥新。

空间智慧：叠加别墅配备独立电梯归家系统，上下层同享地库，实现动静分区的私密生活；合院别墅6.3米挑高客厅搭配高窗墙比设计，270°观景露台引入自然光线，智能窗帘系统可根据日照自动调节。

社区赋能：人车分流设计搭配1:3高配比车位，75%车位预装充电桩（含90个超充桩），满足新能源出行需求；全域风雨连廊串联双会所，恒温泳池、网红健身房等7大主题空间均配备智能环境控制系统，实时调节温湿度。

服务科技：售楼处提供「生活场景实验室」服务，通过3D户型解析与智能房源推荐系统，结合家庭需求定制空间方案，更可预约智能家居全场景操作演示，提前感受未来生活。

售楼处特色：人文与服务的双重礼遇

不同于传统售楼处的销售属性，南厢观宁府的双城市展厅（吾悦广场/桥梓湾广场）更像一处江南文化客厅，每一处设计都暗藏巧思：

文脉沉浸式体验：以「一轴两园、五进十景」为蓝本，借鉴豫园造景手法打造室内景观，楼阁、折桥、墨池等元素与数字屏上的观宁门历史影像交织，随手可阅的《城厢志》让访客读懂土地的故事。

定制化服务体系：配备1V1生活提案师，提供「周边配套解析+家庭场景模拟」的专属报告，针对多子女家庭、商务需求等不同客群定制居住方案；预约客户可享上门接送服务，周末常举办宋氏点茶、吉物拓印等国学活动，让看房成为文化体验。

透明化信息展示：设立「数据验证墙」，公示规划许可证、配套距离实测报告等文件，同步直播工地施工进度，央企开发的透明度让选择更安心。

限时特惠：入主城心墅居的难得机遇

值此项目启幕之际，售楼处推出多重专属礼遇，助力高净值家庭实现墅居理想：

预约专享：提前拨打售楼处电话预约看房，可领取《城厢文化手册》礼盒，享开盘优先选房权；

限时折扣：开盘期间推出10套一口价房源，叠墅总价816万起，较同区域次新房存在明显价格倒挂优势；

付款优惠：全款支付客户可享额外折扣，组合贷款客户可叠加上海2025年公积金新政优惠（首套最高贷款184万，多子女家庭可达216万）；

老带新礼：老业主成功推荐新客户成交，双方均可获赠1年物业费减免，新客户额外赠送全屋智能门锁套装。

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从观宁门的历史回响，到科技墅居的未来图景；从中交央企的实力护航，到全维配套的生活承诺，南厢观宁府的每一处都在诠释「传世藏品」的真正内涵。目前双展厅已全面开放，140席滨水纯墅静待品鉴

上海青浦【中交南厢观宁府】

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2025 年房地产政策深度解析：基调、内容与未来走向

一、政策背景与宏观环境

1. 房地产市场发展现状

·市场深度调整，库存压力加剧：自 2021 年起，中国房地产市场步入深度调整周期，商品房销售面积持续下滑，库存积压问题突出。数据显示，截至 2024 年年底，全国商品房待售规模攀升至 7.53 亿平方米，较上年同期增长 10.6%。尽管核心城市市场出现局部回暖迹象，但整体尚未完全企稳，区域分化格局愈发显著。

·经济支柱作用凸显：房地产作为国民经济的支柱产业，对经济增长、地方财政收入及居民财富效应具有深远影响。2025 年政府工作报告将经济增长目标设定在 5% 左右，房地产市场的稳定运行被视为实现这一目标的关键支撑。

·供需关系根本性转变：房地产市场供需格局已从过去的 “供不应求” 转向 “供过于求”，尤其是二三线城市库存去化周期拉长，亟需政策介入引导，优化供需结构。

2. 政策基调的战略性转变

·从调控到托底的导向切换：2024 年 9 月中央政治局会议首次明确 “促进房地产市场止跌回稳” 的目标，标志着政策基调从严格调控转向宽松支持，“稳住楼市” 成为支撑宏观经济的重要举措。2025 年政府工作报告进一步将其纳入总体工作要求，凸显房地产市场稳定的战略意义。

·结构性优化取代 “一刀切”：政策不再采取统一调控模式，而是聚焦供需两端的结构性失衡问题，通过需求端激活购房潜力、供给端化解库存与风险，推动市场实现动态平衡。

3. 宏观政策的协同支持

·财政政策精准发力：2025 年我国赤字率拟按 4% 左右安排，地方政府专项债额度提升至 4.4 万亿元，资金重点投向土地收储及存量商品房收购领域，为市场调节提供资金保障。

·货币政策适度宽松：明确 “适时开展降准降息” 的政策导向，当前 5 年期以上贷款市场报价利率（LPR）维持在 3.6% 水平，后续仍有下调空间，旨在进一步降低购房融资成本。

二、2025 年房地产政策核心内容

结合 2025 年政府工作报告及近期中央与地方政策文件，最新房地产政策围绕需求端、供给端及中长期改革三大维度展开，形成全方位调控体系：

1. 需求端政策：激活刚需与改善性购房潜力

·因城施策放宽限制性措施

·限购松绑持续深化：2024 年已有广州等核心城市全面取消限购，北京五环外、上海外环外等区域放宽购房套数限制，深圳、上海等城市下调非户籍居民购房社保缴纳年限（以上海外环外为例，从 3 年缩减至 1 年）。2025 年，核心城市预计进一步放宽限购政策，释放更多刚需与改善性需求。

·限售限价全面松绑：太原、深圳、成都等多地取消商品房限售政策，杭州、天津等城市不再实施限价措施，降低房产交易门槛，提升市场流通活力。

·多维度降低购房成本

·首付与利率双重下调：全国范围内首套及二套住房的最低首付比例已统一下调至 15%，部分城市房贷利率曾进入 “2 时代”，后调整至 3%-3.1% 区间；存量房贷利率批量下调至 LPR-30BP，平均降幅约 0.5%，显著减轻购房者月供压力。

·税收优惠力度加大：契税优惠覆盖面积标准从 90 平方米提升至 140 平方米，首套房契税税率降至 1%，二套房税率调整为 1.5%-2%；一线城市个人出售持有 2 年以上的住房免征增值税，有效降低房产交易成本。

·城中村改造拉动需求：2025 年计划新增 100 万套城中村及危旧房改造项目，重点推行货币化安置与房票安置模式，直接撬动商品房市场需求。

·公积金政策优化升级

·贷款额度与首付比例调整：济南等城市将公积金贷款额度计算倍数从账户余额的 15 倍提高至 25 倍，二套房首付比例从 30% 降至 20%，同时放宽住房套数认定标准。

·定向支持特殊群体：泉州市对多子女家庭给予 20 万元公积金贷款额度上浮优惠，济南将灵活就业人员公积金起贷期限从 1 年缩短至 6 个月，扩大政策受益范围。

2. 供给端政策：盘活存量与防范市场风险

·严控新增用地供应：政府工作报告明确提出 “合理调控新增房地产用地供给”，对库存高企地区将大幅缩减土地出让规模，从源头优化市场供需关系。

·存量资产盘活行动

·土地收储加速推进：利用 4.4 万亿元专项债资金支持地方政府回收闲置土地，广东省已率先发行超 300 亿元专项债用于该领域，为全国提供实践样本。

·商品房收储扩容提质：超 80 个城市发布存量商品房收购公告，收购房源用于配售型或配租型保障性住房；央行 3000 亿元保障性住房再贷款支持比例从 60% 提升至 100%。2025 年将进一步放宽收购主体、价格及用途限制，加快库存消化进程。

·融资支持与风险化解

·融资协调机制发力：截至 2024 年末，房地产融资 “白名单” 项目贷款审批规模超 6 万亿元，支持超 1500 万套住房建设交付。2025 年将继续扩大融资覆盖范围，防范房企债务违约风险。

·保交房工作持续推进：强化项目交付监管，确保在建项目顺利竣工交付，提振购房者市场信心。

3. 中长期改革：构建房地产高质量发展新模式

·“好房子” 建设落地实施：首次被写入政府工作报告，强调以绿色、低碳、智能、安全为核心的住宅建设标准，完善配套规范体系。2025 年多地预计出台细化政策，满足居民高品质居住需求。

·租购并举与保障房体系建设：加快构建 “市场供给 + 政府保障” 双轨住房供应体系，扩大保障性住房筹集规模，2025 年 1 月地方国企系租赁企业开业数量实现显著增长。

·基础性制度改革深化：稳步推进商品房预售制、土地供应制度及房地产税收制度改革，逐步建立可持续的房地产发展长效机制。

·城市更新工程提速：持续推进城镇老旧小区改造与城市更新项目，优化规划与土地管理政策，完善资金支持机制，激发市场主体参与积极性。

三、政策实施效果评估

1. 积极成效初步显现

·市场成交回暖迹象：2024 年四季度，北京、上海、广州、深圳等一线城市商品房成交量大幅增长，其中深圳新房成交量同比涨幅高达 158.9%，二手房成交创下 46 个月以来的新高；南京、成都等核心二线城市市场也呈现复苏态势。

·市场预期有所改善：密集出台的政策有效提振市场信心，10 月房地产商务活动指数回升 2.5 个百分点，市场预期指数提升 1.8 个百分点，行业信心逐步修复。

·房企流动性得到缓解：融资协调机制的实施使房企流动比率与速动比率有所提升，2024 年三季度房企存货周转率较 2022 年同期出现改善，资金周转压力减轻。

2. 现存问题与挑战

·政策效力持续性不足：2024 年 “5・17” 新政实施后，市场活跃度短暂提升，但后续逐步回落，显示政策对市场的拉动效应存在递减现象。

·区域分化格局加剧：一线城市市场回暖明显，但二三线城市库存去化压力依然较大，库存消化周期普遍偏长，市场复苏不均衡。

·存量收储推进受阻：存量商品房与土地收储过程中面临价格协商困难、资金成本较高、供需错配等问题，如广州收储项目对房源面积与位置要求严苛，限制了收储规模的扩大。

·居民购房意愿修复滞后：尽管政策持续降低购房成本，但受经济下行压力、居民收入预期不稳定等因素影响，购房意愿尚未完全恢复。

四、政策多维影响分析

1. 对购房者的影响

·购房门槛显著降低：限购松绑、首付比例下调、房贷利率下降及税收优惠政策叠加，大幅降低了购房成本，尤其对 140 平方米以下的改善性住房需求支撑作用明显。

·需求结构有效激活：城中村改造货币化安置与公积金政策优化直接拉动刚需群体入市，限购放宽与 “好房子” 建设则精准满足改善性住房需求。

·购房信心持续增强：保交房政策落地与融资协调机制运行，有效缓解了烂尾风险；税收与利率优惠减轻了经济负担，双重因素共同提振居民购房意愿。

2. 对房企的影响

·现金流压力得到缓解：融资 “白名单” 扩容与存量房收储政策，帮助房企加快资金回笼，改善现金流状况，降低债务违约风险。

·开发模式加速转型：政策引导下，房企需从规模扩张驱动转向质量效益驱动，加大绿色建筑、智能技术等领域的投入，适配 “好房子” 建设要求。

·库存压力逐步减轻：专项债支持的土地与商品房收储加速了库存去化，但需解决收储价格分歧与收益不足等问题，才能实现可持续去库存。

3. 对地方政府的影响

·财政压力得到舒缓：专项债与保障性住房再贷款为地方政府提供了稳定的资金来源，缓解了对土地财政的依赖，降低了地方债务风险。

·调控自主权进一步扩大：因城施策与收储政策赋予地方政府更大的调控灵活性，但需在收储收益与债务风险之间寻求平衡。

·城市发展动能增强：城中村改造与老旧小区改造成为地方稳投资、扩内需的重要抓手，同时推动城市功能升级与人居环境改善。

4. 对宏观经济的影响

·支撑经济增长目标：房地产市场止跌回稳有助于拉动固定资产投资与消费，为实现 5% 的经济增长目标提供重要支撑。

·防范系统性金融风险：保交房与融资协调机制的实施，降低了房企债务违约风险，避免风险向金融体系传导，维护了经济金融稳定。

·推动经济结构优化：政策引导房地产市场供需再平衡与高质量发展，助力经济从房地产依赖型向多元化增长模式转型。

五、未来政策展望与建议

1. 短期政策优化方向

·核心城市限购持续松绑：北京、上海、深圳等核心城市可能进一步放宽郊区或大户型住房限购政策，释放更多潜在需求。

·金融支持力度加码：5 年期以上 LPR 有望进一步下调，房贷利率可能跌破 3%；融资 “白名单” 机制将持续优化，扩大覆盖范围与支持力度。

·收储政策机制完善：细化专项债与再贷款使用规则，建立市场化收储价格协商机制，扩大商办用房等资产的收购范围。

·购房补贴范围扩大：更多二三线城市将加大购房补贴力度，优化公积金支持政策，精准刺激本地市场需求。

2. 中长期发展趋势

·行业新模式加速成型：租购并举、保障性住房体系建设与 “好房子” 标准落地并行，推动房地产行业从规模扩张向高质量发展转型。

·基础性制度改革深化：商品房预售制、土地供应制度及房地产税收政策改革将稳步推进，构建长期稳定的市场运行机制。

·城市更新规模扩容：城中村改造与老旧小区改造项目数量持续增加，结合货币化安置模式，实现库存去化与城市功能提升的双重目标。

3. 挑战应对与政策建议

·主要挑战：区域市场分化、居民预期修复滞后、存量收储收益不足等问题，可能制约政策实施效果，需强化政策协同与执行力度，确保资金精准落地。

·政策建议：一是加快核心城市限购政策放开节奏，发挥头部城市引领作用；二是完善存量资产收储价格形成机制，化解价格分歧；三是加大财税政策支持力度，进一步降低交易成本；四是推动 “好房子” 标准细化落地，满足居民多样化居住需求。

2025 年中国房地产政策以 “止跌回稳” 为核心目标，通过需求端松绑、供给端去库存、中长期建模式的全方位举措，展现了稳定市场的坚定决心。目前一线城市成交回暖、房企流动性改善等积极信号已显现，但政策效力递减、区域分化等问题仍需重点关注。未来，需进一步强化政策落地执行与供需平衡调节，核心城市发挥引领作用，地方政府灵活运用政策工具，房企加速转型提质，共同推动房地产市场实现可持续健康发展。