南京男子花198万买房，7年后才发现地下室，原房东一直没搬走...

2017年春，江苏南京的李先生用积攒多年的积蓄，以 198 万的价格买下了城东一套精装修二手房。

这套 110 平方米的房子采光充足，离双方父母家都近，刚好能满足即将迎来新生命的小家庭需求。

顺利过户入住后，李先生夫妇伴着孩子在这套房子里渡过了七年时光，期间唯一的小困扰就是偶尔会从楼下传来零星的金属声响，当时并未深究。

01

噪音牵出隐藏空间

2024年初，原本偶尔出现的金属声变得频繁且刺耳，有时深夜还在持续，严重影响了家人休息。

忍无可忍的李先生找到小区物业进行投诉，小区物业调查后给出了一个让他震惊的答复：“那噪音是从您家地下室传出来的，您不知道吗？”

“我家还有地下室？” 带着满脑子疑惑，李先生跟着物业人员来到地下一层。

在一扇标有自家门牌号的铁门前，物业人员敲了敲门。开门的竟是原房东王老先生，他正围着围裙摆弄一台小型车床，地上散落着金属零件和机油痕迹。

面对李先生的质问，王老先生一脸坦然：“小陈啊，当年合同里写得明明白白，我卖的是楼上的房子，可没包括这个地下室。要用地下室也可以，再给20万。”

回家翻出尘封的购房合同，李先生果然发现其中只明确了住宅面积和价款，并未提及地下室。

但他始终觉得，地下室理应是房屋的一部分，原房东隐瞒此事实在说不过去。

多次协商中，王老先生坚持地下室是自己退休后打造的工艺工作室，与住宅无关，拒绝搬离，双方不欢而散。

02

法庭上的权责之争

协商无果后，李先生在律师的建议下提起诉讼，要求王老先生腾空并交付地下室。

然而，一审法院的判决却让他很失望。

法院认为，双方签订的房屋买卖合同中未明确提及地下室，无法直接认定地下室属于交易范围，因此驳回了李先生的诉讼请求，判定地下室归王老先生所有。

不甘心的李先生决定上诉。在二审中，法院对案件进行了更加全面的审查。

二审，李先生的律师提出根据《民法典》中 “从物随主物转让” 的原则，地下室作为住宅的配套附属设施，即便合同未明确约定，也应随房屋一并转让。王老先生在售房时未主动告知地下室存在，未履行交易中的如实告知义务，实质侵犯了李先生的知情权与财产权

王老先生则辩称，合同未提及地下室即可视为未转让，且自己当年额外支付了分隔费用，地下室是独立的使用空间，与住宅无必然联系。他还强调，这个地下室承载了自己的退休爱好，理应归自己所有。

法院审理期间查明，涉案地下室虽无独立产权证明，却是该单元业主共同约定分配给对应住宅使用的附属空间，属于建筑区划内的公用设施延伸部分。

王老先生转让房屋后已不再具备小区业主身份，其对共有部分享有的使用权应随房屋一并转移给新业主。

03

案件观点

最终，二审法院依据《民法典》相关规定作出判决：地下室作为房屋的配套附属设施，在买卖双方未明确约定保留的情况下，应随主房产权一并转让。

王老先生未履行如实告知义务，持续占有地下室的行为构成违约，需在判决生效后 15 日内腾空并交付给李先生。

这起纠纷也给广大购房者和售房者提了个醒：房产交易中，无论是地下室、储藏室等附属空间，都应在合同中明确约定归属，避免留下隐患。

更提醒市场主体：诚信是房产交易的基石，任何试图通过“模糊条款”规避义务的行为，终将被法律明确纠正。